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La ZAC des Girondins crée une nouvelle centralité

EMMANUELLE N'HAUX |  le 23/02/2018  |  ArchitectureAménagementTechniqueBâtimentRhône

Lyon Gerland -

Multifonctionnel, ce quartier développera des logements, du tertiaire, des commerces…

Formes urbaines différenciées et espaces publics de qualité permettent de traiter la question de la densité.

Le vaste territoire de Gerland, situé dans le 7e arrondissement de Lyon, n'en finit pas de se transformer. Historiquement occupées par des activités industrielles - grues Weitz, Câbles de Lyon, etc. -, les anciennes friches laissent peu à peu place à de nouveaux quartiers, aux identités bien marquées. Au sud, le biodistrict de Gerland se développe avec un campus « santé et sport » et l'implantation de la Tony Parker Adéquat Academy. Au centre, l'îlot Fontenay accueille aujourd'hui un nouveau secteur d'habitation et, au nord, une nouvelle polarité se dessine avec l'entrée en phase opérationnelle de la ZAC des Girondins.

« Le rapport d'échelle nécessitait de créer une nouvelle centralité, et l'environnement industriel en forte mutation permet d'opérer cette transformation au gré des fonciers libérés », précise Didier Budin, directeur de la mission Gerland à la métropole de Lyon. Particularité de cette ZAC, la maîtrise foncière n'est que partielle avec 50 % des terrains qui restent privés. Dans le prolongement des aménagements réalisés, la ZAC Massimi dans les années 1990 et la ZAC du Bon Lait au début 2000, les 17,5 ha de la ZAC des Girondins viennent faire la couture entre ces deux projets. Aménagée par la société d'équipement et d'aménagement du Rhône et de Lyon (Serl) avec TVK (architecte-urbaniste conseil), Base (paysagiste et maître d'œuvre des espaces publics), Egis (maître d'œuvre des espaces publics) et EODD (conseil en développement durable), la ZAC accueillera près de 6 500 nouveaux habitants, 65 000 m2 de surfaces tertiaires, 10 000 m2 de surfaces commerciales et locaux d'activité, des équipements ainsi que 7,5 ha d'espaces publics.

Ce quartier connecté à la ville offrira de nouvelles liaisons nord-sud et est-ouest.

Apaiser et favoriser les échanges. « Avec 270 000 m2 SP à construire, nous avons travaillé dès le départ sur la densité en proposant le principe urbain suivant : créer une première épaisseur avec du logement et du tertiaire sur l'avenue Jean-Jaurès pour avoir moins d'habitants à l'intérieur de la ZAC avec des îlots-jardins », précise Sébastien Donguy, chef de projet à la Serl. Le travail sur les espaces - création de voies nouvelles, trame verte, placettes etc. - contribuera à apaiser et favoriser les échanges au sein du quartier. Bénéficiant d'un très bon maillage de transports en commun à proximité - métro, tram, bus et gare Jean-Macé -, ce quartier proposera de nouvelles liaisons. « Nous allons créer de nouvelles voiries et une allée plantée dans le prolongement de l'allée Fontenay. Cette dorsale permettra de relier le sud au nord de Gerland en mode doux », illustre Michel le Faou, vice-président de la métropole de Lyon chargé de l'urbanisme, du renouvellement urbain, de l'habitat et du cadre de vie. A un horizon plus lointain, une liaison est-ouest sera également développée avec la construction du pont des Girondins, prévue pour 2030. Le quartier sera alors connecté au quartier Confluence.

17,5 ha : surface de la ZAC, dont 7,5 ha d'espaces publics.

2 900 logements accueillant 6 500 habitants.

65 600 m² : surface de la zone tertiaire.

7 150 m2 de commerces, essentiellement en rez-de-chaussée des logements.

3 000 m2 de locaux d'activités et de services.

17 225 m2 d'équipements publics.

142 M €HT de budget dont 50 % en déficit porté par les collectivités.

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La modulation, maître-mot de l'aménagement

Si, comparativement à d'autres quartiers lyonnais, la densité de la ZAC des Girondins est moindre, son traitement reste au cœur des réflexions menées par la société d'équipement et d'aménagement du Rhône et de Lyon (Serl), aménageur de la ZAC, TVK, architecte-urbaniste conseil, et l'agence Base, paysagiste conseil. Dans ce quartier naissant, la « modulation » est le maître mot. « La morphologie des lieux, avec la présence de grands bâtiments issus de l'identité industrielle de Gerland et la présence d'îlots ouverts, nous a conduits à une scénarisation où la modulation serait un principe. Et ce qui nous est apparu comme une échelle intéressante, c'est de définir des grands îlots », explique Antoine Viger-Kohler, de l'agence TVK.

Trois types d'îlots. La composition urbaine du quartier a ainsi été établie autour de trois typologies d'îlots. Le long de l'avenue Jean-Jaurès et dans toute la première épaisseur de cette ligne, des îlots mixtes regroupant des logements, des bureaux et des commerces au sein d'un programme ou d'un bâtiment seront érigés. « C'est là que nous aurons les immeubles qui monteront le plus haut et la plus forte densité », souligne Antoine Viger-Kohler. Celle-ci vise à favoriser l'animation du quartier. « L'avenue Jaurès peut absorber de la densité et de la mixité fonctionnelle. N'oublions pas que l'un de nos enjeux est de créer un quartier ! », motive Sébastien Donguy, chef de projet à la Serl.

A l'intérieur de la ZAC, la densité sera moindre. Le principe de l'îlot-jardin a été retenu. Principalement constitués de logements - offrant une large palette de produits -, ils s'organisent autour de grands jardins ouverts de 3 000 à 5 000 m2 , sans clôture, avec des rez-de-chaussée habités ou abritant des activités libérales. « Ces îlots-jardins permettent de diversifier les formes et les hauteurs dans une recherche permanente d'équilibre », indique Antoine Viger-Kohler. Le plan local d'urbanisme a été revu pour introduire le principe de 40 % de surface de jardin en pleine terre dans ces îlots.

Premier programme livré fin 2017, « Follement Gerland » (îlots 18 et 19 sur le plan p. 33) , illustre ce postulat. Porté par Bouygues Immobilier avec les agences SOA Architectes et Laisné Roussel, il se compose de 640 logements dont 360 en locatif social, accession sociale, prix maîtrisé et accession libre, d'une résidence étudiante de 280 logements et de 840 m2 de locaux d'activités autour d'un jardin central de 4 600 m2.

Les îlots-jardins bénéficient de 40 % de surface de jardin en pleine terre.

« Nous avons instauré des ateliers avec chaque équipe de promoteurs/architectes pour enrichir les projets. Une des thématiques que nous avons poussée a été la mutualisation des espaces », précise l'architecte conseil. Et sur ce programme, la mutualisation a pris des formes les plus diverses : vaste local de réparation de vélos, mobilier de recyclerie dans les halls des im-meubles, chambres d'hôtes, terrasses partagées en dernier étage, serre végétale sur le toit entretenue par un jardinier etc. Une plate-forme collaborative, CityLity, a également été imaginée pour faciliter les échanges et le partage entre les habitants et instaurer un dialogue entre le syndic et la copropriété.

Dernier type d'îlot présent sur la ZAC, l'« îlot-bâtiment ». Principalement implanté le long de l'allée Fontenay, il est conçu à l'échelle du bâtiment et peut combiner sur deux niveaux de l'activité et du logement ou accueillir des équipements publics, comme le futur pôle social et culturel combiné à une crèche de 48 berceaux porté par la Ville dans le prochain mandat. La question de la matérialité est également omniprésente dans les discussions conduites avec les équipes. « Nous militons pour que les matériaux utilisés, notamment en façade, soient pérennes et fassent écho au passé industriel des lieux », ajoute Antoine Viger-Kohler.

Plus de place pour les piétons. Dans ce projet urbain, comme pour le bâti, les espaces publics ne seront pas tous uniformes. Circulation, place du végétal, parvis… les ambiances urbaines et leur écriture seront plurielles. « Nous avons réduit au maximum le nombre de voies de desserte des îlots pour récupérer de la place pour les piétons, illustre Bertrand Vignal, paysagiste conseil de la ZAC. De larges trottoirs pour les piétons ont été créés dans le but de générer des espaces où l'on peut planter sur des bandes publiques de 3 mètres. » Les grands arbres de la rue côtoient les essences basses plantées sur les bandes privées devant les logements. « Cela va permettre de créer une relation entre les rues et les rez-de-chaussée des habitations », souligne-t-il.

Requalifiée et prolongée, la rue des Girondins connectée au boulevard Jean-Jaurès bénéficiera d'un traitement paysager. Le dessin du premier maillon s'appuie sur une voie plantée avec des bandes piétonnes généreuses. A une autre échelle, les décalages de largeur des immeubles, les pans coupés des îlots sont exploités pour créer des placettes où seront plantés voire recyclés des arbres. « Ces microlieux permettent de créer de la vie sur l'espace public en retenant les passants le temps d'une pause sandwich avant de regagner leur bureau ou de discuter avant de rentrer chez soi », imagine Bertrand Vignal.

Au cœur de la ZAC, le prolongement de l'allée Fontenay, qui relie le parc de Gerland au quartier, fait figure d'objet hybride. Servant à la desserte locale, cette « allée-square », faisant de 25 m à 90 m de large, largement plantée, est à la fois un lieu de déambulation, de loisirs avec une aire de fitness et un city stade, de jeux pour les enfants. Un système de drainage permet un taux d'infiltration des eaux de pluie de plus de 40 %. « Nous avons opté pour des pavés enherbés qui absorbent l'eau, laquelle est ensuite renvoyée par un système de drains vers les fosses où sont plantés les arbres », souligne le paysagiste. Et pour lutter contre les îlots de chaleur, les plantations d'arbres ont été massives de façon à ce que les arbres arrivent à « touche touche » dans une dizaine d'années pour produire un effet canopée. Les essences - chênes, féviers - ont été choisies pour résister à des milieux semi-secs.

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Assurer la pérennité des commerces

Comme dans tout quartier naissant, la question du développement des commerces se pose. Commercialisation, montée en puissance, pérennisation des surfaces de vente… sont autant de points cruciaux qu'il convient de maîtriser. Accompagner le projet urbain en gardant la maîtrise de ces locaux, tel est l'enjeu de la société de portage immobilier, créée en septembre 2017 par [email protected] , filiale de la société d'équipement et d'aménagement du Rhône et de Lyon (Serl), et la Caisse des dépôts (CDC), respectivement à hauteur de 51 % et 49 %.

Fort d'un investissement de 25 millions d'euros HT, cette structure sera chargée « d'acheter les rez-de-chaussée commerciaux, d'en assurer la commercialisation et la gestion dans les premières années du programme », explique Sébastien Donguy, chef de projet à la Serl. « Nous sommes là pour permettre la réussite du projet. Aussi, nous assurerons l'exploitation de cette structure sur dix ou quinze ans », illustre Barbara Belle, directrice régionale adjointe Auvergne-Rhône-Alpes de la CDC.

Boutiques éphémères. Essentiellement situées sur la rue des Girondins, les quelque 20 à 30 boutiques en rez-de-chaussée des immeubles seront acquises, au fil des livraisons, par la SAS Girondins Commerces. « Nous prendrons le risque d'acheter une partie de ces surfaces en blanc et de prendre le temps de travailler sur leur commercialisation », indique Fabienne Grandjean, chargée de développement territorial à la CDC. Les deux partenaires ont fait le choix de ne pas laisser ces locaux ouverts aux quatre vents le temps de trouver un preneur. « Nous allons installer des vitrines et travailler sur l'animation de ces cellules en attendant que leur commercialisation soit effective », ajoute Barbara Belle. Ainsi, des baux précaires pourront être signés et des boutiques éphémères ouvrir pour assurer l'animation du quartier.

Les loyers de ces surfaces seront plafonnés les trois premières années.

Et pour éviter que le quartier n'accueille que des boutiques de services ou des locaux de restauration rapide, un plan de marchandisage a été établi sur la ZAC. Avec un objectif : permettre l'implantation d'un commerce de proximité diversifié et adapté aux besoins des futurs habitants. Ainsi, une moyenne surface alimentaire devrait s'implanter prochainement. Des emplacements pour une boulangerie, une boucherie, un primeur côtoieront ceux d'un fleuriste, d'un buraliste ou encore d'une agence bancaire. Pour réussir ce pari, la SAS Girondins Commerces est intégrée aux discussions entre maître d'œuvre et promoteurs dès la phase de conception des programmes. « Cette implication permettra de veiller au respect du cahier des prescriptions spécifiques en matière de vitrines, d'intégration des enseignes, etc. », indique Sébastien Donguy.

Un travail sur les niveaux de loyers a également été engagé. « Nous avons défini des niveaux de loyers plafonnés pendant les trois premières années d'implantation. Ces mesures d'accompagnement pour une montée en charge progressive devraient favoriser la pérennité des commerces », ajoute le chef de projet.

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« Nous souhaitons verdir notre portefeuille »

« La Caisse des dépôts a l'habitude d'accompagner le développement commercial des opérations urbaines au travers de la prise de participation dans des sociétés de portage immobilier. Dans le cadre de cette foncière, nous souhaitons verdir notre portefeuille d'investissements immobiliers en allant chercher des certifications environnementales. Les coques vides que nous allons acquérir seront certifiées Breeam niveau very good .

Nous embarquerons les futurs preneurs dans notre sillage en les incitant à entrer dans cette démarche au niveau des aménagements intérieurs. »

Barbara Belle, directrice régionale adjointe Auvergne-Rhône-Alpes et directrice déléguée de Lyon de la CDC.

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