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La vente de logements HLM, un gisement annoncé de travaux
Avant de vendre, les bailleurs doivent réaliser des travaux. Ici, une rénovation énergétique à Longueau (Somme). - © FABRICE SINGEVIN / ICF HABITAT

La vente de logements HLM, un gisement annoncé de travaux

Sophie Vincelot |  le 18/10/2018  |  Performance énergétiqueLogement socialBailleurs sociauxHLMIsolation thermique par l'extérieur

Le gouvernement souhaite accélérer la cession de HLM. Avant chaque transaction, les bailleurs mènent des travaux qui peuvent coûter jusqu'à 20 000 euros.

L'ambition du gouvernement est affichée. Avec le projet de loi Elan portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, il voudrait inciter à la vente de 40 000 logements sociaux par an, soit un 1 % du parc HLM. Un défi pour le secteur, qui en vend aujourd'hui environ 8 000 sur plus de 100 000 proposés à la vente.

Car pour les bailleurs sociaux, les règles de vente sont strictes. Les logements qu'ils proposent à l'achat doivent être construits ou acquis depuis plus de dix ans. D'autres conditions doivent être remplies parmi lesquelles le respect des normes minimales d'habitabilité - par exemple, disposer de pièces d'une taille minimale de 9 m² - et de performance énergétique. Un dernier volet sur lequel se concentre l'essentiel des efforts avant la mise en vente d'un logement.

Dépasser les exigences réglementaires

« Il n'est pas possible pour un organisme HLM de vendre des logements individuels ou collectifs avec une étiquette énergétique F ou G. L'étiquette minimale doit être E », avance Christophe Boucaux, directeur maîtrise d'ouvrage et politiques patrimoniales à l'Union sociale pour l'habitat (USH). Certains bailleurs sociaux dépassent même les exigences réglementaires, comme l'Immobilière 3F (230 000 logements gérés à la fin 2016), qui a pour objectif d'atteindre une étiquette D sur l'ensemble de son patrimoine.

Pour parvenir à un tel niveau de performance, les interventions peuvent être multiples : ravalement de façade, isolation thermique par l'extérieur, travail sur les menuiseries et les installations électriques, remplacement des fenêtres… « Il s'agit de renouveler des composants ou de remplacer des équipements. Il y a aussi des mises aux normes à réaliser, ainsi que des travaux sur les parties communes », énumère Christophe Boucaux.

Outre la réhabilitation, les organismes HLM doivent respecter des règles de vente strictes

Une étape quasi systématique pour les bailleurs sociaux. « Nous devons éviter de créer des copropriétés dégradées. Nous voulons que les premiers acquéreurs du logement n'aient pas à réaliser de travaux pendant dix ans », assure Gilles Sambussy, directeur général de Trois Moulins Habitat, filiale du groupe Polylogis (78 349 logements gérés à fin 2017). En outre, des ouvrages d'embellissement peuvent être réalisés (peinture, revêtements…).

Conséquence, « les coûts par logement s'échelonnent de 2 000 à 20 000 euros. Dans ce dernier cas, les interventions sont très lourdes et correspondent à des réhabilitations thermiques », explique Anne-Sophie Grave, directrice générale d'Immobilière 3F. Avec des chantiers qui peuvent durer de quelques semaines à un an pour des logements non occupés. « Ce sont des ouvrages qui concernent en général l'étanchéité du bâtiment ou le renouvellement d'un ascenseur », complète Gilles Sambussy.

Accords-cadres avec des entreprises générales

Quant aux professionnels qui œuvrent sur les chantiers, les bailleurs sociaux les choisissent librement. « Les travaux préalables à la vente peuvent être réalisés par des entreprises en corps d'état séparés, mais tout dépend de la politique d'achat du bailleur. En effet, certains ont conclu des accords-cadres avec des entreprises générales », précise Cécile Chopard, responsable du département politiques patrimoniales à l'USH.

Des efforts qui ne suffisent pas toujours à réaliser des ventes, comme le regrette Anne-Sophie Grave : « Cela fait à présent huit ans que nous avons commencé la vente HLM, et nous n'avons pas encore réussi à céder tous les logements d'une même résidence. »

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