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La surélévation : un nouvel art de bâtir ?

le 30/04/2018  |  ImmobilierLogementTechniqueBâtimentFrance entière

Notre parc de logements individuels et collectifs en France compte 35,4 millions d'unités.

Les logements collectifs du parc public sont 6.6 millions et 8,4 millions appartiennent dans le parc privé à des copropriétaires.

Notre sujet concerne l'ensemble du parc privé : maisons individuelles, immeubles en mono-propriété et logements en copropriété. Tout propriétaire unique sait bien qu'entretien et rénovation lui incomberont intégralement et il assumera seul la décision et le financement de toute opération concernant son bien. Cette perception de la responsabilité patrimoniale est moins sensible en copropriété.

Dès la publication de la loi 1965 1, la notion de surélévation apparaît dans les règlements de copropriété. Mais contrairement aux constructeurs d'immeubles urbains qui ont souvent investi la totalité des gabarits autorisés, les copropriétés installées sur des surfaces foncières plus importantes n'ont pas exploité la totalité de ce droit. Ce « droit à bâtir » nous l'avons qualifié de « trésor caché » pour les copropriétés, nous allons en détailler le contenu.

Construit majoritairement dans les années 1950/1960, ce parc a naturellement vieilli et de nouvelles contraintes sont venues accroître les obligations financières : le Grenelle de l'environnement en 2006 a fixé de nouveaux objectifs de performances énergétiques et l'entretien des ascenseurs a contribué à la prise de conscience par les copropriétaires de l'obligation d'investissement dans leur bien. En revanche, le gouvernement qui fixe des objectifs d'économies des consommations énergétiques, - 38 % en 2020, se heurte à la réalité du montant des investissements nécessaires évalués en moyenne à 20 000 € par logement, soit 168 milliards d'euros à mobiliser par les copropriétaires. Ces objectifs ont été aussi fragilisés par des promesses d'amortissement des investissements par les économies de consommation réalisées, ce qui s'est révélé être impossible à réaliser, même si ces économies y contribuent.

C'est dans cet environnement que la surélévation prend une dimension intéressante, de par ses valeurs urbaines notamment : densifier la ville plutôt que l'étaler, participer au financement de la rénovation énergétique des bâtiments et leur mise aux normes, fournir un bilan carbone favorable par rapport à des opérations de destruction/reconstruction.

Dans le même temps elle représente évidemment des avantages pour les copropriétés : baisse des charges par les économies liées à de meilleures performances et par l'augmentation du nombre de lots qui élargit la base de répartition, de nouveaux lots BBC2 et un meilleur confort de vie pour l'immeuble existant, une valeur patrimoniale accrue et, surtout, peut-être des opérations sollicitant l'intelligence collective dans un milieu plutôt individualiste.

Les nombreuses avancées juridiques décrites par Olivier Brane3 ont activé le processus. Dès 2012, l'association Planète Surélévation4 œuvre pour faire connaître les avantages et les mécanismes de la surélévation. Le principe économique est simple. La copropriété va construire sur son foncier aérien de nouveaux lots qu'elle vendra. L'équation est donc : prix de vente moins coût de construction global égale marge réalisée. Planète Surélévation milite pour consacrer ces fonds à la rénovation de la copropriété.

L'acte de surélever se révèle donc être un contributeur actif à la lutte contre l'étalement urbain, un activateur du financement des travaux de rénovation, mais aussi un révélateur de la redécouverte des toits et du paysage urbain. Les architectes lui confèrent des valeurs de langage architectural et défrichent les pistes d'un nouvel art de bâtir.

Ce sont de véritables architectures aériennes qui se profilent sur la ligne de toit. Très bien exprimé lors de l'exposition « Toit sur toit », historiquement concave, le toit devient convexe. Il s'ouvre à la lumière par de grands volumes vitrés, à la communication par la création de rooftops, à la végétalisation et aux plantations. Le niveau de la ville monte, un lieu de parcours urbain se crée et avec lui un nouveau concept : la « toiturologie ».

Le parti des architectes sera, alternativement, de montrer ou de cacher. Aussitôt créé et déjà invisible dans le paysage urbain. Mais le geste n'est [...]

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