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La réversibilité des immeubles, enjeux pour la qualité de l'air intérieur

Gwladys Beauchet Avocat associé, DS Avocats |  le 29/11/2018  |  France entière

La qualité de l'air intérieur est devenue un enjeu majeur dans le secteur du bâtiment. Cette préoccupation rend complexe la réversibilité car les locaux ne sont pas soumis aux mêmes règles.

La réversibilité des immeubles ne va pas de soi dans un secteur habitué à des usages à long terme, inscrits dans les autorisations (documents d'urbanisme, contraintes environnementales fixées en fonction de l'usage, etc. ) et dans les documents contractuels (titres d'occupation des locaux). Pourtant, la mutabilité des fonctionnalités du bâtiment est une réponse évidente à l'obsolescence des parcs de bureaux et à la raréfaction du foncier disponible pour les logements. Dans ce contexte d'urbanisation croissante, le besoin d'adaptabilité des bâtiments à de nouveaux usages se fait pressant et pose la question de la légitimité d'exigences réglementaires différenciées selon la destination de l'immeuble et notamment concernant les enjeux sanitaires.

À ce titre, la qualité de l’air intérieur (QAI), longtemps considérée comme une préoccupation mineure, devient un enjeu majeur dans le secteur du bâtiment. En effet, la présence dans l’air intérieur de nombreuses substances, dont certaines sont cancérogènes, associée au temps passé dans des espaces clos en font une préoccupation de santé publique. Ce temps passé est évalué en moyenne à 70 à 90 %, qu’il s’agisse du domicile, du lieu de travail, d’enseignement, des moyens de transport, etc. Ainsi, le bâtiment réversible qui répond certes à tous les enjeux de la ville de demain doit également adresser la question de l’impact sanitaire des changements d’usage du bâti, notamment en termes de qualité de l’air. En France, on estime à 19 milliards d’euros par an le coût de la mauvaise qualité de l’air intérieur. Il est donc important de mettre en œuvre des actions pour améliorer la qualité de l’air intérieur, que ce soit dans les locaux professionnels ou non.

La qualité de l'air, une réglementation précise et contraignante pour les locaux professionnels

L’aménagement des locaux de travail fait l’objet d’une réglementation précise et bien établie. En matière d’aération, le Code du travail impose que l’air soit renouvelé de façon à maintenir un état de pureté de l'atmosphère propre à préserver la santé des travailleurs et à éviter les élévations exagérées de température, les odeurs désagréables et les condensations. Pour les locaux à pollution non spécifique, dans lesquels la pollution est liée à la seule présence humaine à l'exception des locaux sanitaires, l’aération par ventilation naturelle est autorisée lorsque le volume par occupant est égal ou supérieur à 15 mètres cubes pour les bureaux et à 24 mètres cubes pour les autres locaux. Si le volume par occupant n'est pas atteint, la ventilation permanente est obligatoire, ce qui nécessite l'existence d'aménagements spécifiques pour la ventilation autres que les fenêtres, au moins pendant la période où la température extérieure oblige à maintenir les fenêtres fermées. Dans ces mêmes locaux, l'aération peut également être assurée par ventilation mécanique, le débit minimal d'air neuf à introduire par occupant est alors fixé réglementairement (25 m 3 /heure pour les bureaux).

Pour les locaux à pollution spécifique, dans lesquels des substances dangereuses ou gênantes sont émises sous forme de gaz, vapeurs, aérosols solides ou liquides, autres que celles qui sont liées à la seule présence humaine ainsi que les locaux pouvant contenir des sources de micro-organismes potentiellement pathogènes et les locaux sanitaires, les règles sont plus contraignantes. Des valeurs limites admissibles de concentration de poussières, gaz, aérosols, liquides ou vapeurs doivent être respectées pour préserver la santé et la sécurité des travailleurs. Ces valeurs [...]

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