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La responsabilité du contrôleur technique est limitée à sa mission

le 25/10/2013

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Vente en l’état futur d’achèvement (vefa) -

Arrêt du 9 juillet 2013 Cour de cassation Cass. 3° civ. du 9 juillet 2013, n° 12-17369, « Société La Grande Maison c/ société Gerimmo et a. »

La Cour de cassation, troisième chambre civile, a rendu l’arrêt ­suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 janvier 2012), que la société Gerimmo a vendu en l’état futur d’achèvement un immeuble à destination d’hôtel à la société La Grande Maison ; que la maîtrise d’œuvre a été confiée à M. X… et une mission de contrôle technique au GIE Ceten Apave international ; que, se prévalant de la non-conformité du hall d’accueil à la réglementation applicable pour obtenir le classement en résidence hôtelière deux étoiles, de l’absence de passage permettant d’accéder à la piscine à partir des locaux et de difficultés d’accès au deuxième niveau du sous-sol destiné au stationnement des véhicules, la société La Grande Maison a assigné, après expertise, la société Gerimmo, M. X… et le GIE Ceten Apave international en indemnisation de ses préjudices ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en ses première, deuxième, quatrième et cinquième branches, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que le contrat de vente avait pour objet un ensemble immobilier à usage d’hôtel, de résidence de tourisme et d’habitation et que le bail commercial avait été conclu pour l’exploitation d’un hôtel climatisé de soixante-neuf chambres sur trois niveaux meublés et cinquante emplacements de stationnement en sous-sol et non en considération de l’attribution du classement en catégorie deux étoiles qui devait faire l’objet d’une démarche postérieure à la signature du contrat et relevé, d’une part, que, lors de la signature du contrat de vente, la superficie du hall était inférieure à celle exigée ultérieurement par l’autorité de classement et que les conditions d’obtention du label deux étoiles se heurtaient aux modalités d’exploitation de l’hôtel concomitamment à celle des deux résidences hôtelières et, d’autre part, que le contrat ne comportait aucun engagement du vendeur d’informer l’acquéreur de l’évolution du chantier ou des litiges pouvant survenir à l’occasion de son déroulement, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui a pu en déduire que les demandes d’indemnisation formées au titre de l’absence de classement en catégorie deux étoiles et du préjudice moral devaient être rejetées, a légalement justifié sa décision ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en sa troisième branche :

Vu l’article 1604 du code civil, ensemble l’article 1642-1 du même code, dans sa rédaction applicable à la cause ;

Attendu que, pour débouter la société La Grande Maison de sa demande de dommages-intérêts formée au titre de l’absence d’accès intérieur à la piscine, l’arrêt retient qu’elle était visible à la livraison et qu’elle n’a fait l’objet d’aucune réserve ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que cette absence d’accès constituait une non-conformité contractuelle, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le moyen unique du pourvoi principal :

Vu les articles 1792 du code civil et L. 111-24 du code de la construction et de l’habitation ;

Attendu que, pour condamner le GIE Ceten Apave international, in solidum avec la société Gerimmo et M. X…, à payer à la société La Grande Maison des dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel et de son préjudice d’exploitation concernant les difficultés d’accès au sous-sol et à la suppression de deux emplacements de stationnement, de le condamner, in solidum avec M. X…, à garantir la société Gerimmo du montant des condamnations prononcées à son encontre et de dire que dans leurs rapports personnels la responsabilité sera partagée à concurrence de 90 % pour M. X… et de 10 % pour le GIE Ceten Apave International, l’arrêt retient que celui-ci n’a formulé aucune observation sur l’absence de respect des normes correspondant à l’accès au sous-sol pour les gros gabarits ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le contrôle des conditions d’accès au sous-sol entrait dans le cadre de la mission confiée au GIE Ceten Apave International, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les quatre premières branches du moyen unique du pourvoi principal qui ne seraient pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ;

Par ces motifs :

Casse et annule, mais seulement en ce qu’il déboute la société La Grande Maison de sa demande d’indemnisation formée au titre de l’absence d’accès intérieur à la piscine et en ce qu’il condamne le GIE Ceten Apave international, in solidum avec la société Gerimmo et M. X…, à payer à la société La Grande Maison des dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel et de son préjudice d’exploitation concernant les difficultés d’accès au sous-sol et à la suppression de deux emplacements de stationnement, le condamne, in solidum avec M. X…, à garantir la société Gerimmo du montant des condamnations prononcées à son encontre et dit que dans leurs rapports personnels la responsabilité sera partagée à concurrence de 90 % pour M. X… et de 10 % pour le GIE Ceten Apave International, l’arrêt rendu le 19 janvier 2012, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-­Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille treize.

Moyens annexes au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Defrénois et Lévis, avocat aux Conseils, pour le GIE Ceten Apave international (demandeur au pourvoi principal).

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir condamné le GIE Ceten Apave International, in solidum avec la Sarl Gerimmo et Bruno X…, à payer à la Sarl La Grande Maison la somme de 50 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel et de son préjudice d’exploitation concernant les difficultés d’accès aux parkings et à la suppression de deux emplacements, de l’avoir condamné, in solidum avec Bruno X…, à garantir la Sarl Gerimmo du montant des condamnations prononcées à son encontre, et d’avoir dit que dans leurs rapports personnels la responsabilité sera partagée à concurrence de 90 % pour Bruno X… et de 10 % pour le GIE Ceten Apave International et que Bruno X… et le GIE Ceten Apave International se garantiront respectivement dans les termes du partage de responsabilité ;

Aux motifs que l’expert a relevé que l’accès aux parkings des 1er et 2e sous-sols présente des difficultés de manœuvre en raison de la présence d’un muret au bas de la rampe d’accès en ce que plusieurs manœuvres sont nécessaires en raison de la taille réduite des rayons de braquage ; qu’il a précisé que lors de la réception des travaux des locaux situés au deuxième sous-sol, des travaux de dépoussiérage étaient en cours, ce qui n’a pas permis aux acquéreurs de descendre à ce niveau avec leur véhicule pour vérifier la possibilité d’accéder aux locaux ; que cette difficulté d’accès aux parkings n’ayant pas été révélée à la Sarl La Grande Maison lors de la livraison, elle est recevable à rechercher la responsabilité de son vendeur et des constructeurs sur le fondement de l’article 1792 du code civil en ce que cette difficulté d’accès rend l’ouvrage impropre à sa destination (arrêt, p. 4) ;

1) Alors que le juge est tenu de se conformer à l’objet du litige tel qu’il est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que dans ses conclusions d’appel, la société La Grande Maison demandait l’infirmation du jugement en ce qu’il avait jugé que la non-conformité du parking ne pouvait donner lieu à indemnisation, mais non en ce qu’il avait jugé que le désordre n’était pas de nature décennale ; qu’en jugeant que la société La Grande Maison était recevable à rechercher la responsabilité de son vendeur et de ses constructeurs sur le fondement de la garantie décennale, la cour d’appel a méconnu l’objet du litige et violé l’article 4 du code de procédure ­civile ;

2) Alors qu’en se bornant à affirmer que la difficulté d’accès aux parkings rendait l’ouvrage impropre à sa destination, sans répondre aux conclusions de l’exposant qui demandait la confirmation du jugement en ce qu’il avait écarté la nature décennale du désordre dès lors que la présence normale de véhicules dans les parkings démontrait que l’ouvrage était parfaitement utilisable (conclusions p. 4, in fine, p. 5, in limine), la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences légales de motivation et a ainsi violé l’article 455 du code de procédure civile ;

3) Et alors, en toute hypothèse, que tenue de motiver sa décision, la cour d’appel ne pouvait se borner à affirmer que les difficultés d’accès aux parkings, nécessitant plusieurs manœuvres en raison de la taille réduite des rayons de braquage, rendait l’ouvrage impropre à sa destination ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de légales de motivation et a ainsi violé l’article 455 du code civil ;

Et aux motifs que l’architecte et le bureau de contrôle seront condamnés à garantir le maître de l’ouvrage sur le fondement de la présomption de responsabilité ; que dans leurs rapports, la responsabilité sera partagée à concurrence de 90 % pour l’architecte qui a commis une erreur de conception en transformant la rampe d’accès circulaire aux parkings en une rampe droite et en ramenant sa largeur à 2.42 m alors qu’elle était initialement prévue à concurrence de 4 mètres, largeur qui était conforme aux normes et qui était adaptée aux véhicules de gros gabarit ; que la responsabilité du Ceten Apave sera retenue à concurrence de 10 % en ce qu’il n’a formulé aucune observation sur l’absence de respect des normes correspondant à l’accès du parking pour les gros gabarits (arrêt, p. 7) ;

4) Alors, subsidiairement, qu’en jugeant que la responsabilité du Ceten Apave devait être retenue en ce qu’il n’avait formulé aucune observation sur l’absence de respect des normes correspondant à l’accès du parking pour les gros gabarits sans répondre au chef de conclusion de l’exposant faisant valoir que les dimensions des emplacements individuels de parking ne font l’objet d’aucune réglementation, sauf ceux réservés aux handicapés, non visés en l’espèce (conclusions, p. 10, in fine), la cour d’appel a privé sa décision de motifs en violation de l’article 455 du code de procédure civile ;

5) Et alors, en tout état de cause, que le contrôleur technique, qui n’est pas tenu d’une obligation générale de conseil et d’information à l’égard du maître de l’ouvrage, ne peut voir sa responsabilité engagée que dans la limite de la mission qui lui a été confiée ; qu’en jugeant le GIE Ceten Apave ­partiellement responsable des désordres affectant le parking sans rechercher, comme il lui était demandé, s’il entrait dans la mission confiée à ce dernier de formuler des observations sur le respect des normes correspondant à l’accès du parking aux gros gabarits, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1792 du code civil et L. 111-24 du code de la construction et de l’habitation.

Moyen produit par Me Copper-Royer, avocat aux Conseils, pour la société La Grande Maison (demanderesse au pourvoi incident).

La Sarl La Grande Maison fait grief à l’arrêt attaqué de l’avoir déboutée de ses demandes de dommages-intérêts en réparation des différents préjudices subis à raison de l’opération de construction immobilière litigieuse, autres que celui résultant des difficultés d’accès aux parkings et à la suppression de deux emplacements faisant l’objet du pourvoi principal.

Aux motifs propres qu’ : « A titre préliminaire, il convient de constater que la Sarl La Grande Maison prétend en ses dernières écritures que la Sarl France Location (non partie à la procédure) était locataire commercial en vertu d’un bail commercial conclu le 9 juillet 2001 avec la Sarl Gerimmo.

Cette prétention est contredite par les documents produits au débat qui démontrent que le 28 novembre 2000, la Sarl Grande Maison a conclu un bail commercial avec la société France Location prenant effet le lendemain du jour de la déclaration d’achèvement des travaux, constatée par le dépôt de la déclaration d’achèvement et après réception par le preneur des locaux, étant relevé que le montant des loyers n’est pas précisé dans l’acte.

Aucun contrat de location autre que celui conclu par la Sarl Grande Maison n’est produit au débat, l’expert judiciaire ayant notamment relevé l’existence d’un bail commercial conclu le 9 juillet 2001 entre la Sarl La Grande Maison et la société France Location (pièce n° 113 visée dans le rapport).

Se prévalant d’un rapport d’expertise privé émanant de Monsieur Z…, annexé au rapport d’expertise judiciaire, la Sarl La Grande Maison demande la condamnation de son vendeur, des constructeurs et de la SMABTP à lui payer une somme de 777 000 euros correspondant à la perte de valeur des murs, des loyers et des moins values générées par les inconvénients imputables aux désordres et non-conformités, sans préciser le fondement juridique de ses demandes, tel que ce manquement a été relevé par le premier juge qui a dû l’interpréter à partir des termes de l’assignation.

Il est établi par les documents contractuels que les rapports des parties sont soumis aux dispositions qui régissent la vente en l’état futur d’achèvement.

En seconde part, les rapports contractuels existant entre la Sarl La Grande Maison et sa locataire commerciale sont étrangers au présent litige en ce que la Sarl France Location n’est pas partie à la procédure.

Les griefs de la Sarl La Grande Maison sont fondés sur les difficultés d’accès aux parkings, sur l’insuffisance de la surface du local et du hall de réception permettant une classification deux étoiles de l’hôtel et sur l’absence d’accès à la piscine par l’intérieur de ­l’hôtel.

Le rapport d’expertise de Monsieur A… en date du 15 mai 2007, réalisé au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait, à une étude complète et détaillée des questions posées en sa mission et retenant des conclusions sérieusement motivées, doit servir sur le plan technique de support à la ­décision.

a) Sur les désordres relatifs aux difficultés d’accès aux ­parkings

L’expert a relevé que l’accès aux parkings des 1er et 2e soussols présente des difficultés de manœuvre en raison de la présence d’un muret au bas de la rampe d’accès en ce que plusieurs manœuvres sont nécessaires en raison de la taille réduite des rayons de braquage.

II a précisé que lors de la réception des travaux des locaux situés au deuxième sous-sol, des travaux de dépoussiérage étaient en cours, ce qui n’a pas permis aux acquéreurs de descendre à ce niveau avec leur véhicule pour vérifier la possibilité d’accéder aux locaux.

Cette difficulté d’accès aux parkings n’ayant pas été révélée à la Sarl La Grande Maison lors de la livraison, elle est recevable à rechercher la responsabilité de son vendeur et des constructeurs sur le fondement de l’article 1792 du code civil en ce que cette difficulté d’accès rend l’ouvrage impropre à sa destination

Au titre des remèdes, l’expert a préconisé la démolition de la murette en pied de rampe et une partie de la jardinière, en créant une murette arrondie dégageant de ce fait la porte du garage, le tout pour un coût de 1.800 euros TTC et une durée d’exécution d’une semaine.

En revanche, il a mis en évidence les difficultés tenant à la suppression d’un poteau en béton armé situe à gauche de l’accès du 2e niveau et son remplacement par un poteau situé sur la façade ouest, en ce que ces travaux seront difficiles à exécuter et représenteront un coût prohibitif, en présentant le risque de créer des désordres dans les niveaux supérieurs de l’immeuble en raison de la modification de la structure porteuse. Il a formulé les mêmes réserves pour ce qui concerne la démolition d’une longueur de 2 ml du mur porteur.

Eu égard à ces solutions que l’homme de l’art a abandonnées, il a préconisé la suppression de deux places de parking (41 et 42), qui deviendront une plateforme de manœuvre et la suppression au deuxième sous-sol de deux parkings (1 et 2) afin de les affecter aux parties communes et de les utiliser en surface de manœuvre.

Le coût de chaque parking supprimé a été évalué à la somme de 15.250 euros sur la base d’une vente contemporaine aux opérations d’expertise.

La Sarl La Grande Maison est propriétaire des parkings 1 et 2 ce qui établi son préjudice à la somme de 30.500 euros à laquelle s’ajoute la perte de location correspondant à ces deux parkings supprimés.

Selon l’étude financière établie par la locataire commerciale le montant de la location de l’un des 50 emplacements de parkings serait de l’ordre moyen de 929 euros par an en cas de remplissage total et permanent (exercices 2003, 2004 et 2005) (cf rapport d’expertise point 23 de la mission)

La Sarl La Grande Maison ne produisant qu’un document fondé sur la seule évaluation d’une perte locative générée par les désordres qu’elle dénonce et dont le contenu technique est contesté par une étude comptable privée établie par un expert-comptable sollicité par l’architecte (cf étude de la réclamation par B… le 28 juillet 2008) et soumise à la contradiction dans le cadre de la procédure, la cour est en mesure d’évaluer son préjudice concernant la perte de location des deux parkings à la somme de 20 000 euros.

La Sarl Gerimmo, Bruno X… et le GIE Ceten Apave International seront condamnés in solidum de ces chefs au paiement d’une somme de 50 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur le grief tiré de l’insuffisance de la surface du local et du hall de réception permettant une classification deux étoiles de l’hôtel.

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre la Sarl Gerimmo et la Sarl La Grande Maison a pour objet un ensemble immobilier à usage d’hôtel, de résidence de tourisme et d’habitation.

La convention mentionne l’avis de la Commission Départementale d’Equipement Commercial des Alpes Maritimes en date du 16 décembre 1999, qui a donné son accord sur la création d’un hôtel deux étoiles d’une capacité de 69 chambres.

Le bail commercial conclu par la Sarl La Grande Maison avec la Société France Location a pour objet un hôtel climatisé de 69 chambres sur trois niveaux meublés et un niveau de parking en sous-sol représentant 50 emplacements de stationnement. Les parties ont convenu que les locaux doivent faire l’objet d’une activité d’exploitation hôtelière en location meublée.

Elles ont convenu que le preneur s’engageait à demander le classement du bien loué en tant qu’hôtel aux normes deux étoiles ou plus et à faire toutes démarches ou toutes interventions qui s’avéreront utiles et nécessaires en vue de l’obtention dudit classement.

En seconde part, il est établi par un courrier émanant des services de la Préfectures des Alpes Maritimes en date du 21 novembre 2003 et adressé au dirigeant de l’hôtel que dans le cadre de la demande du classement de l’établissement en Hôtel deux étoiles il s’avérait, suite à un contrôle que : La surface du hall de réception est insuffisante : 15 m² au lieu des 40 m² exigés, Absence de cabine téléphonique à la disposition de la clientèle Un siège manquant par chambre.

Le rédacteur de ce courrier a ajouté à ces manquements, le fait que la réception de l’hôtel n’est pas réservée uniquement aux clients de l’hôtel en ce qu’elle sert également pour la réception des clients de la résidence Hôtelière de 40 appartements Les Jardins du Cap situés en contrebas et des 24 appartements de la Résidence Les Jardins du Cap situés dans le même immeuble.

Ces motifs ont justifié l’avis défavorable de la Commission Départementale d’action tourisitique sur le classement de l’hôtel en deux étoiles.

L’expert judiciaire a constaté que le hall de réception de l’hôtel était d’une superficie de 36.25 m2 sur le plan annexé au contrat de vente et que suite aux modifications intervenues au cours de l’exécution des travaux la surface était de 27.98 m2, eu égard à la création d’un cabinet de toilette handicapé adossé au bureau de réception.

Il s’évince de ces éléments que les biens donnés à la location n’étaient pas classifiés deux étoiles ce qui exclut la prétention de la Sarl La Grande Maison quant à la vente d’un hôtel deux étoiles par la Sarl Gerimmo.

D’autre part les éléments techniques démontrent que lors de la signature du contrat de vente la superficie du hall était inférieure au 40 m2 exigés ultérieurement par l’autorité de classement et que les conditions d’obtention du label deux étoiles se heurtent à des conditions d’exploitation de l’hôtel concomitamment à celle des deux résidences hôtelières.

La Sarl La Grande Maison qui ne précise pas le fondement juridique de son action ne peut prétendre subir un préjudice caractérisé par des pertes de loyers alors que le bail commercial n’a pas été conclu en considération de l’attribution des deux étoiles qui devait taire l’objet d’une démarche postérieure à la signature du contrat.

Sur l’absence d’accès à la piscine par l’intérieur de l’hôtel

Selon les plans annexés au contrat de vente une porte permettait un accès direct à la piscine à partir du rez-de chaussée de l’hôtel par le fond du couloir sud. Cette ouverture n’ayant pas été réalisée, l’expert a mis en évidence l’impossibilité de la créer en raison des nécessités de réaliser un passage dans un parking ou au travers d’un appartement privatif.

Cette absence d’accès direct à la piscine à partir de l’intérieur de l’hôtel contractuellement prévue était visible à la livraison et elle n’a fait l’objet d’aucune réserve, les termes de l’assignation en référé du 19 décembre 2003 aux fins d’expertise et le constat d’huissier du 5 décembre 2003 annexé à cet acte ne mentionnant en outre pas cette non conformité apparente.

Le débouté s’impose.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral

La Sarl La Grande Maison sollicite l’indemnisation d’un préjudice moral fondé sur l’attitude déloyale de la Sarl Gerimmo caractérisée par le fait que celle-ci aurait occulté les informations concernant le suivi du chantier et ne l’aurait pas informée de ce que ce déroulement aboutirait à une construction présentant des caractéristiques importantes et différentes par rapport au bâtiment qu’elle s’est engagée à livrer.

Ce moyen est inopérant au regard des dispositions du contrat de vente qui ne comporte aucun engagement du vendeur au titre des informations concernant le suivi du chantier.

En seconde part, elle fait grief à son cocontractant de ne pas lui avoir révélé l’existence d’une décision judiciaire ayant condamné l’architecte au paiement d’une somme de 101.334 57 euros, privant l’expert judiciaire de la connaissance du fait que la responsabilité de l’architecte avait été retenue.

Ce deuxième argument est inopérant en ce que les faits objets de la condamnation de Bruno X…, concernent un litige différent relatif au surcoût de l’opération qui a généré un préjudice pour le maitre de l’ouvrage.

Le déboute s’impose.

Sur les appels en garantie

La Sarl La Grande Maison qui a intimé la SMABTP ne sollicite aucune condamnation à son encontre.

La Sarl Gerimmo sollicite la garantie de Bruno X… et de l’Apave.

L’architecte et le bureau de contrôle seront condamnés à garantir le maître de l’ouvrage sur le fondement de la présomption de responsabilité.

Dans leurs rapports, la responsabilité sera partagée à concurrence de 90 % pour l’architecte qui a commis une erreur de conception en transformant la rampe d’accès circulaire aux parkings en une rampe droite et en ramenant sa largeur à 2.42 ml alors qu’elle était initialement prévue à concurrence de 4 mètres, largeur qui était conforme aux normes et qui était adaptée aux véhicules de gros gabarit.

La responsabilité du Ceten Apave sera retenue à concurrence de 10 % en ce qu’il n’a formulé aucune observation sur l’absence de respect des normes correspondant à l’accès du parking pour les gros gabarits.

Bruno X… n’étant pas le bénéficiaire de l’assurance dommages-ouvrage est irrecevable à rechercher la garantie de la SMABTP prise en cette qualité » (arrêt attaqué p. 4, 3 à p. 7, 9) ;

Et aux motifs adoptés des premiers juges que :

M. A… a réalisé au contradictoire des parties une expertise dont le rapport servira de référence technique au présent ­jugement.

qu’après levée de certaines réserves restent en litige trois désordres, dont l’expert a confirmé la matérialité :

1- l’accès aux parkings des 1er et 2e sous-sols présente des difficultés de manœuvre,

2- la superficie du hall de réception de l’hôtel est insuffisante pour permettre la classification de l’hôtel en catégorie deux étoiles,

3- l’accès à la piscine par l’intérieur de l’immeuble est impossible.

qu’en ce qui concerne le premier désordre, M. A… a constaté qu’au bas de la rampe d’accès se trouve à gauche un muret en béton qui gêne la manœuvre des véhicules de plus de 3,50 ml de longueur, obligés d’effectuer plusieurs manœuvres, vu la taille réduite des rayons de braquage ; (pages 23 à 28 du rapport)

Que M. A… considère qu’il s’agit d’une erreur de conception du maître d’œuvre M. X…, non relevée par l’Apave contrôleur ­technique ;

Qu’il relève que les plans annexés à l’acte de vente du 20 juillet 2001 prévoyaient une rampe à sens unique de 4 mètres de largeur, tout à fait adaptée aux gros véhicules ;

Qu’il apparaît que par la suite, et du fait de la nécessité d’obtenir un permis de construire modificatif, un vallon ayant été découvert qui empiétait de trois mètres sur la propriété en construction, la rampe qui devait être large et circulaire est devenue droite et a été réduite en largeur ;

Que pour traiter ce problème M. A… opte pour la démolition du muret en béton qui constitue un obstacle pour les véhicules, ce qui représente une semaine de travaux pour un coût de 1 800 euros.

que la Sarl La Grande Maison ne forme aucune demande d’indemnisation chiffrée pour ce désordre précisément, alors que le rapport d’expertise le lui permettrait facilement, et forme en page 8 de l’assignation une demande à hauteur de 141 000 euros au titre de la « moins-value engendrée par les inconvénients » ;

« qu’en ce qui concerne le second désordre il est acquis aux débats que parmi les conditions nécessaires pour l’obtention d’un classement deux étoiles, un hôtel doit présenter un hall d’accueil d’une superficie minimale de 40 mètres carrés, et qu’en l’espèce la surface de cette partie du bien litigieux a une superficie de 36 mètres carrés,

Qu’il ressort de l’expertise que les plans de réalisation définitive ont été modifiés sans tenir compte de ce paramètre, et qu’il s’agit d’une erreur de conception du maître d’œuvre M. X… acceptée par l’Apave,

Que ce désordre ne rend nullement l’hôtel impropre à sa destination, puisqu’il est exploité sans difficulté par la société France Location, et qu’il était de plus tout à fait visible à la réception de ­l’ouvrage ;

Qu’il ne s’agit donc pas d’un désordre décennal ;

que la Sarl La Grande Maison forme une demande d’indemnisation tout à fait considérable, à hauteur de 490 000 euros pour la perte de valeur de l’immeuble, outre 146 000 euros pour la perte locative, en soutenant que cette superficie insuffisante du hall d’accueil est la cause du non classement de l’hôtel en catégorie deux étoiles ;

Qu’il en résulterait directement de lourdes pertes tant pour la valeur intrinsèque de l’immeuble que pour sa valeur locative, selon une évaluation réalisée par M Z… ;

Mais que l’expert a décrit et chiffré les travaux qui permettraient de résoudre ce problème, en pages 31 et 32 de son rapport, pour un coût de 16 500 euros, qui paraît très raisonnable par rapport au préjudice énorme que prétend subir la société demanderesse ;

Qu’il est alors particulièrement surprenant qu’elle ne justifie en rien de la réalisation de ces travaux, dont l’enjeu serait si considérable pour elle ;

qu’ ensuite la Sarl Gerimmo, qui peut être recherchée en sa responsabilité contractuelle, rappelle que les plans d’origine annexés à l’acte authentique de vente prévoyaient déjà une superficie inférieure à 40 mètres carrés, et que cette superficie a encore été réduite avec l’accord de la Sarl La Grande Maison ;

Qu’il ne s’agit pas d’une non conformité de la chose vendue ;

Qu’il existe aussi des possibilités de dérogation permettant malgré cet état de fait le classement désiré, et que M. X… déplore dans ses écritures d’avoir appris tardivement, et de la société France Location, que le classement avait été refusé, alors qu’il aurait pu défendre le dossier devant la Commission Départementale d’Action Touristique ;

Qu’il n’est pas démontré que l’engagement contractuel des défendeurs vis à vis de la Sarl La Grande Maison portait aussi sur l’obtention de ce classement, ce qui prive de fondement les demandes, et que selon les termes du contrat de location passé, bien avant la réception des ouvrages, entre la Sarl La Grande Maison et la société France Location, il appartenait à cette dernière de faire toutes les démarches pour obtenir le dit classement ;

Qu’enfin il n’est pas sérieux de soutenir que l’immeuble a perdu sa valeur à hauteur de 490 000 euros alors que le désordre peut être traité pour 16 500 euros, et que le préjudice locatif est une pure chimère, en l’absence totale de pièces probantes émanant de l’exploitant et caractérisant un préjudice d’exploitation, découlant directement de ce refus de classement, et provoquant lui-même une perte locative avérée pour la société propriétaire des murs ;

Que la Sarl La Grande Maison, qui forme des demandes sans fondement juridique précis ni préjudice démontré, sera donc déboutée.

qu’en ce qui concerne le troisième désordre il est exact que l’accès à la piscine en restant à l’intérieur de l’hôtel est impossible ;

Qu’il n’est pas contestable que ce désordre constitue une non conformité, alors que cet accès, d’une utilité évidente pour le confort de la clientèle de l’hôtel, était initialement prévu par M X…, mais qu’ensuite les plans ont prévu une porte d’accès en rez-dechaussée, mais pas aux autres niveaux ;

Qu’il s’agit là pour M. A… d’une erreur de conception, qui n’est pas réparable sans porter une atteinte importante au gros œuvre de la construction ;

Qu’une nouvelle fois le désordre était parfaitement visible à la réception des ouvrages, et que le maître d’ouvrage avait même demandé à M. X… de supprimer l’accès du rez-de-chaussée, qui était à lui seul inutile, avant cette réception ;

Que l’hôtel n’est pas rendu impropre à sa destination par l’absence de cet accès ;

Qu’il en résulte que la SMABTP, contre qui l’action de la société demanderesse est de toutes façons prescrite, ne pourrait en aucune manière se voir condamner dans la présente instance en tant qu’assureur dommages ouvrage, pour des désordres qui n’ont aucun caractère décennal ;

Mais qu’ici aussi la Sarl La Grande Maison forme une demande d’indemnisation sans justifier le moins du monde d’un préjudice certain en lien direct avec le désordre, puisqu’aucune pièce ne vient accréditer l’existence d’une perte d’exploitation ou d’une moindre valeur de l’hôtel ;

« que la Sarl La Grande Maison demande également la condamnation de la Sarl Gerimmo à lui verser une somme de 75 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Mais que la Sarl La Grande Maison ne démontre en rien « l’attitude déloyale » qu’elle reproche à sa venderesse, et que bien au contraire le présent litige est parfaitement typique des difficultés et des impondérables d’une importante opération de construction, chose tout à fait étrangère à la mauvaise foi et à la malveillance ;

Que la Sarl La Grande Maison, qui ne prouve pas l’existence des préjudices matériels considérables qu’elle allègue, est particulièrement malvenue à gonfler encore ses demandes d’un préjudice moral imaginaire ;

Qu’elle sera donc intégralement déboutée de ses demandes » (jugement confirmé p. 5, 5 à pénultième et p. 6, 5 à dernier et p. 7, 1 à 10 et deux deniers et 8, 1 et 2) ;

Alors, d’une part, que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 et suivants du Code civil ; qu’il résultait des propres constatations de la Cour d’Appel que le contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 20 juillet 2001 entre la Sarl Gerimmo et la Sarl La Grande Maison « mentionn (ait) l’avis de la Commission Départementale d’Equipement Commercial des Alpes Maritimes en date du 16 décembre 1999 qui a donné son accord sur la création d’un hôtel deux étoiles d’une capacité de 69 chambres », et que « le preneur s’engageait à demander le classement du bien loué en tant qu’hôtel aux normes deux étoiles ou plus ¿ » (arrêt attaqué p. 5, antépénultième et pénultième) ; qu’en excluant dès lors la prétention de la Sarl La Grande Maison quant à la vente d’un hôtel deux étoiles par la Sarl Gerimmo et en refusant toute indemnisation à l’acquéreur lequel invoquait le refus de classification par la Préfecture des Alpes Maritimes en raison de l’insuffisance du hall de réception de l’hôtel, aux motifs que « les biens donnés à la location n’étaient pas classifiés deux étoiles » (arrêt attaqué p. 6, 5) la Cour d’Appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des dispositions des articles 1147, 1601-3, 1646-1 et 1787 et suivants du Code civil ;

Alors, d’autre part, qu’ainsi le faisait valoir la Sarl La Grande Maison dans ses conclusions récapitulatives d’appel (p. 3, 3 et p. 4, antépénultième), le classement de l’hôtel en catégorie deux étoiles était également prévu aux termes d’une procuration du 6 juillet 2001, annexée au titre de propriété de la Société La Grande Maison« par lequel M. D… agissant au nom et pour le compte de la Sarl Gerimmo, a constitué pour son mandataire M. Gérard E…, à l’effet de vendre un hôtel norme deux étoiles de 69 chambres sur 3 niveaux (rdc, 1er et 2e étage) » ; le caractère contractuel du classement de l’hôtel en catégorie deux étoiles étant lui-même reconnu par le vendeur dans ses conclusions récapitulatives d’appel (p. 1, 4 à 6 et p. 2 dernier ) ; qu’en déboutant dès lors la Sarl La Grande Maison de toutes ses demandes d’indemnisation et en excluant sa prétention quant à la vente d’un hôtel deux étoiles par la Sarl Gerimmo, sans avoir eu nul égard à ces conclusions, la Cour d’Appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 1147, 1601-3, 1646-1 et 1787 et suivants du Code civil ;

Alors, de troisième part, que la réception des travaux prononcée sans réserve par le vendeur en l’état futur d’achèvement est sans effet sur son obligation de livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles ; que l’absence d’accès à la piscine par l’intérieur de l’hôtel tel que relevée par l’expert judiciaire (points 8, 10 et 16 de son rapport) constituait une non-conformité contractuelle ainsi que l’a elle-même reconnu la Cour d’appel (jugement confirmé p. 7, 4 à 6), qu’en déboutant dès lors la Sarl La Grande Maison de toute indemnisation de ce chef motifs pris de ce que « Cette absence d’accès direct à la piscine à partir de l’intérieur de l’hôtel contractuellement prévue était visible à la réception et elle n’a fait l’objet d’aucune réserve » (arrêt attaqué p. 6, 9) cependant que l’acquéreur avait, ainsi qu’il l’avait rappelé (ses conclusions récapitulatives p. 3, deux derniers ), interdiction de s’immiscer dans les opérations de construction à la charge du vendeur, la Cour d’Appel a violé les dispositions des articles 1601-3 et 1642-1 du Code ­civil ;

Alors, de quatrième part, que l’obligation de loyauté est inhérente à tout contrat quand bien même elle n’aurait pas été prévue par une clause spécifique ; qu’en déboutant dès lors la Sarl La Grande Maison de sa demande d’indemnisation du préjudice moral par elle subi en ce qu’elle a été privée des informations relatives au suivi du chantier motifs pris de ce que « ce moyen est inopérant au regard des dispositions du contrat de vente qui ne comporte aucun engagement du vendeur au titre des informations concernant le suivi du chantier » (arrêt attaqué p. 6, dernier ), la Cour d’Appel a violé les dispositions des articles 1134, 1601-3 et 1642-1 du Code ­civil ;

Alors, enfin, que l’obligation de loyauté est inhérente à tout contrat quand bien même elle n’aurait pas été prévue par une clause spécifique ; que pour étayer la mauvaise foi dont avait fait preuve la Société Gerimmo à son égard, l’exposante lui reprochait, dans ses conclusions récapitulatives d’appel (p. 15, 3), de ne pas lui avoir révélé l’existence d’une décision judiciaire ayant condamné l’architecte au paiement d’une somme de 101.334,57 €, sans que l’expert judiciaire, nommé postérieurement, n’en ait été informé ; qu’en rejetant dès lors toute demande d’indemnisation du préjudice moral subi par la Sarl La Grande Maison motifs pris de ce que « les faits objets de la condamnation de Bruno X… concernent un litige différent » (arrêt attaqué p. 7, 2) cependant qu’ils portaient sur un défaut de prise en considération d’un élément ayant précisément entraîné la modification des plans de construction de l’immeuble litigieux , la Cour d’Appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 1134, 1601-3 et 1642-1 du Code civil.

Commentaire

Une société achète, pour y exploiter un hôtel deux étoiles, un immeuble en l’état futur d’achèvement. Des désordres et des non-conformités affectent les lieux : accès au sous-sol non conforme à la destination et absence d’accès intérieur à la piscine. Le contrôleur technique est condamné in solidum avec le vendeur pour l’accès au sous-sol. Il conteste sa garantie.

La Cour de cassation estime qu’avant de condamner le contrôleur technique, la cour d’appel devait s’assurer que le contrôle des accès au sous-sol entrait bien dans le cadre de sa mission. En effet, dans ses rapports avec le maître de l’ouvrage et les acquéreurs de l’immeuble, le contrôleur technique engage sa responsabilité contractuelle dans la limite de sa mission : il n’a pas à contrôler des ouvrages pour lesquels il n’a pas été missionné.

À souligner : pour la piscine, l’arrêt rappelle que le vendeur de l’immeuble à construire est responsable des défauts de conformité même apparents, en application de l’article 1642-1 du Code civil.

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