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La rénovation d'un stade public financée par des investisseurs privés

PIERRE LAWLESS |  le 23/03/2001  |  InternationalEuropeEphadSportTravail

En Suisse, le stade de Bâle a pu bénéficier, pour sa rénovation, de financements privés car cet équipement sportif intègre désormais une grande surface commerciale et une maison de retraite, sources de rendements intéressants.

ABâle (Suisse), la rencontre du 15 mars entre le FC Basel et le FC Lausanne Sports s'est jouée à guichets fermés. Les 33 000 places ont été vendues en un temps record aux supporteurs qui ne voulaient pas manquer la première affiche du nouveau « Joggeli », surnom donné au stade Sankt-Jakob de Bâle, totalement refait à neuf depuis plus de deux ans. Près de 1 500 personnes ont travaillé sur ce projet ambitieux, évalué à 220 millions de francs suisses (environ un milliard de francs français).

Cette réalisation ne prendra toute son ampleur que dans un an. En mars 2002, la résidence pour personnes âgées (107 appartements et 16 lits médicalisés) accolée au stade sera habitée. Le centre commercial de 16 850 m2, situé sous le terrain, doit ouvrir en novembre. Manor, le troisième distributeur suisse, et une quarantaine de boutiques, un centre de remise en forme et un restaurant serviront de points d'attraction. Le stade lui-même ne sera totalement performant qu'au mois de mai.

Lieu multifonctionnel

« La pression était trop importante », explique, pour justifier la prématurité de la mise en service, Stefan Musfeld, directeur général de la Stadiongenossenschaft, la coopérative propriétaire du stade. En attendant, avec déjà 8 000 abonnements vendus pour la saison prochaine, le principal locataire, le Football Club de Bâle, se frotte les mains. « Ce stade va vivre 365 jours sur 365 », affirme Bruno Marazzi, P-DG de la société familiale de BTP à l'origine de ce concept original, qui dépasse l'aspect sportif du stade pour en faire un « lieu multifonctionnel ».

Cette polyvalence était aussi la seule manière de contourner la faiblesse des moyens financiers des partenaires publics et de garantir conjointement un « rendement net de 5 % à 6 % », supérieur à l'immobilier traditionnel. Dans ce montage, la Stadiongenossenschaft, à qui le canton a loué les droits à construire, apporte gracieusement le terrain contre la prise en charge des travaux par les investisseurs.

Opération blanche

Au prix du terrain à Bâle (entre 20 % et 30 % de l'investissement), c'est une opération blanche. Trois sociétés sont séduites : l'assurance-vie de la Winterthur/CS et la SUVA (caisse nationale d'accident, obligatoire) financent 40 % chacun, la caisse de retraite du personnel du canton de Bâle-ville se charge des 20 % restants. La seule location du stade par le club ne suffisant pas, la résidence, gérée par Tertianum (une filiale de la Winterthur), et le centre commercial, dont 9 000 m2 (sur 16 850 m2) sont rapidement loués par Manor, permettent de boucler le montage financier.

Parallèlement, les autorités cantonales ont modifié le plan d'occupation des sols, la zone étant auparavant réservée à un objet uniquement sportif. Depuis, le projet, qui a bénéficié du talent des architectes bâlois Jacques Herzog et Pierre de Meuron, n'a guère été modifié. La coopérative a néanmoins reversé 25 millions de francs suisses aux investisseurs et à Marazzi pour des « prestations supplémentaires » et le droit d'utiliser de la surface pour la restauration catering.

Satisfaits de l'opération, les investisseurs se sont déjà engagés avec Marazzi pour le futur stade de Berne. « Nous avons également des contacts en Allemagne », reconnaît Bruno Marazzi. L'Allemagne accueillera, en effet, le Mondial de 2006.

DESSINS :

Le complexe que forme le stade, augmenté d'une maison de retraite de 107 appartements (ci-dessus à dr. et ci-contre à g.) et doublé en sous-sol de 40 boutiques et d'un centre de remise en forme, va vivre 365 jours par an. Ce concept a permis à la coopérative propriétaire du stade de faire effectuer les travaux par des investisseurs privés, en contrepartie du terrain, très cher à Bâle.

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