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LA REMISE EN L' ÉTAT INITIAL

le 28/11/2017  |  ImmobilierParisYvelines

La clause de nivellement est celle qui permet au bailleur d'exiger du preneur qu'il procède à ses frais, lors de son départ, à l'enlèvement des aménagements qu'il a réalisés pendant le cours du bail. Elle impose une restitution des locaux en leur état initial. Ils'agit pour le bailleur d'éviter que des aménagements (obsolètes ou spécifiques) affectent une relocation sans délai des locaux.

1 Ni faute ni préjudice

Contrairement aux réparations locatives, il ne s'agit pas de réparer les conséquences d'une faute du preneur. Dès lors, le bailleur n'est pas tenu de justifier sa demande, les juges ne pouvant refuser d'y faire droit au motif d'une absence de préjudice.

2 La preuve de l'état initial

L' état initial doit être prouvé parle bailleur et constaté avant la réalisation des travaux dont la dépose pourra être demandée. La présomption de bon état de l'article 1731 du Code civil ne s'applique pas s'agissant de déterminer la configuration initiale des locaux. Elle ne concerne en effet que l'état d'entretien des locaux. Ainsi, dans le cadre d'une mise à disposition anticipée des locaux destinée à permettre au preneur de réaliser ses travaux d'aménagement avant la prise d'effet du bail, l'état des lieux d'entrée devra être fait avant le démarrage desdits travaux. À défaut, le bailleur ne pourra pas en demander la dépose.

3 La limite de l'accession

Lorsque le bail comporte une clause d'accession (en vertu de laquelle tous les aménagements ou installations faits parle preneur deviendront la propriété du bailleur enfin de bail), la remise en l'état initial ne peut pas être réclamée si le bail ne le prévoit pas expressément, l'article 555, alinéa 2, du Code civil n'étant pas applicable 1. Inversement, la clause d'accession interdit au preneur de procéder, de son chef, à des enlèvements que seul le bailleur peut solliciter 2.

4 L'intérêt de la négociation

C'est à tort que la clause de nivellement est négligée parles parties qui la considèrent comme une clause mineure et usuelle.

L' enjeu du nivellement est lourd pour le locataire qui, après avoir financé des aménagements onéreux (plateaux nus ou locaux bruts de décoffrage) a éventuellement supporté une augmentation du loyer consécutive à leur accession sans indemnité compensatrice, peut se voir réclamer leur enlèvement complet ainsi que la reprise des dégradations consécutives aux déposes. Le preneur a donc intérêt à négocier la clause de nivellement pour en limiter les risques financiers. Les aménagements contractuels sont libres et peuvent être définis :

- en fonction du type de travaux : seules les modifications ultérieures à l'aménagement initial seront soumises à enlèvement;

- en fonction du régime d'autorisation dont relèvent les travaux réalisés : ne sont conservés que les travaux qui ont été autorisés soit selon le descriptif joint en annexe au bail soit dans le cadre de demandes ponctuelles; -en fonction d'un ratio au mètre carré :

- pour des bureaux, la dépose des cloisons installées parle preneur peut [...]

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