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La qualification de terrain à bâtir

le 30/05/1997  |  Droit de l'urbanismeFiscalitéUrbanismeRéglementation

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Qu'est-ce qu'un terrain à bâtir ?

C'est un terrain dont les capacités juridiques et physiques lui permettent de recevoir immédiatement une construction. Les critères de définition des terrains à bâtir sont contenus dans la loi no 85-729 du 18 juillet 1985 de définition et mise en oeuvre de principes d'aménagement. Ce texte modifie l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation et précise ce que signifie terrain à bâtir (voir l'encadré de rappel). Ces principes s'imposent tant à l'autorité administrative qu'au juge civil. C'est le juge du fond qui est compétent pour qualifier les terrains à bâtir (Cour de cassation, troisième chambre civile, 29 juin 1992, JCP, 1992, IV, 2529).

A quoi sert la qualification de terrain à bâtir ?

C'est lors de l'évaluation d'un bien en vue de sa préemption ou de son expropriation que se pose le problème de la qualification. En effet, la qualification de terrains à bâtir, si elle est retenue, exerce un effet à la hausse sur l'estimation du bien.

Quels équipements doit comporter le terrain pour bénéficier de la qualification de terrain à bâtir ?

Le Code de l'expropriation donne la plupart des éléments de réponse à cette question (voir l'encadré) mais la jurisprudence a également apporté des précisions.

Le terrain doit ainsi bénéficier d'une desserte par les équipements, à la fois suffisante et répondant aux exigences réglementaires (Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 novembre 1987, JCP 1984, Ed. not, II, 290).

Les équipements indispensables sont :

- une voie d'accès qui peut être publique ou, en tous les cas, ouverte au public et reliée à une voie publique ;

- l'alimentation en eau potable provenant soit du système de distribution communal, soit de moyens privés (puits, par exemple, Code de l'urbanisme article R. 111-11) ;

- l'alimentation en électricité ;

D'autres équipements peuvent être exigés par la réglementation locale, notamment l'assainissement, le plus souvent collectif (Cour de cassation, 18 février 1987, D. 1987, som. com., page 250). En revanche, des équipements comme le téléphone, le gaz sont toujours facultatifs.

D'autre part, le règlement propre à certaines zones peut exiger que l'équipement du terrain se fasse dans le cadre d'un aménagement d'ensemble (Cour de cassation, 27 juillet 1987, D. 1988, som. com, page 45).

Les équipements doivent avoir une capacité suffisante, c'est-à-dire être de dimensions adaptées (Cour de cassation, troisième chambre civile, 7 février 1990, JCP, 1990, éditions notariales, prat 563). Le diamètre ne doit pas être trop faible pour une canalisation d'eau, par exemple, et un branchement doit être possible (Cour d'appel de Versailles, 17 novembre 1990, bull. civ, III, no 23).

Le niveau d'équipement est-il le seul critère permettant de donner au terrain la qualification de terrain à bâtir ?

La qualification de terrain à bâtir dépend aussi des règles juridiques qui lui sont applicables notamment du plan d'occupation des sols (POS). Un terrain inconstructible au regard du POS ne peut être qualifié de terrain à bâtir. Si le terrain est à cheval sur deux zones, la constructibilité obéit aux règles applicables dans chaque zone (Conseil d'Etat, 26 février 1988, madame Sales).

La surface du terrain est-elle prise en compte ?

La surface du terrain et ses dimensions sont prises en considération. Pour être qualifié de terrain à bâtir, il doit s'agir d'une parcelle d'un seul tenant (Conseil d'Etat, 3 juin 1988, commissaire de la République du Var). Il n'est généralement pas tenu compte de la surface affectée aux voies (Conseil d'Etat du 22 juin 1984 comité de défense de la zone d'habitations individuelles de Neuilly-Plaisance). L'utilisation effective du terrain est sans influence, comme sa division en parcelles (Conseil d'Etat, 31 octobre 1990, époux Besson), ou le fait qu'il soit déjà construit (Cour d'appel de Paris, 19 mars 1982, AJPI, 1982. Page 507).

Quelle est la fiscalité applicable aux terrains à bâtir ?

Les terrains à bâtir sont soumis à la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Les parcelles faisant partie d'un lotissement ont la qualification d'un terrain à bâtir et sont passibles de la taxe foncière même si elles ne sont productives d'aucun revenu. La valeur locative cadastrale des terrains situés en zones urbaines délimitées par un plan d'occupation des sols peut, sur délibération du Conseil municipal, être majorée dans la limitée de 500 %.

Rappel Le Code de l'expropriation (article L. 13-15)

Le Code de l'expropriation (article L. 13-15) stipule que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, sont :

effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme l'exigent, pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone ;

situés dans un secteur désigné comme constructible par un POS rendu public ou approuvé ou par un document d'urbanisme en tenant lieu, ou, en l'absence d'un tel document, situés soit dans une partie actuellement urbanisée d'une commune, soit dans une partie de commune désignée conjointement comme constructible par le conseil municipal et le représentant de l'Etat dans le département en application de l'article L. 111-1-3 du Code de l'urbanisme.

A RETENIR

Quoi ?

Un terrain à bâtir est un terrain dont les capacités juridiques et physiques lui permettent de recevoir immédiatement une construction. Cette qualification est notamment utile pour l'évaluation du terrain.

Comment ?

Le terrain peut bénéficier de la qualification de terrain à bâtir s'il comporte des équipements indispensables comme une voie d'accès, une alimentation en eau potable et en électricité.

Où ?

Il est également tenu compte des règles d'occupation des sols qui s'appliquent au terrain. Un terrain situé en zone inconstructible du POS ne peut être qualifié de terrain à bâtir.

POUR EN SAVOIR PLUS...

Bibliographie

« Le plan d'occupation des sols, les conséquences de l'annulation et de l'illégalité des POS », Laetitia Peironet, DAU. Direction des journaux officiels, tél : 01.40.58.78.78.

« Mémento de l'urbanisme », Châteaureynaud, Editions du Moniteur, mars 1995.

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