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La promotion immobilière passée au crible

laurence francqueville |  le 24/06/2011  |  RéglementationRéglementation des marchés privésCommande publiqueBouches-du-RhôneIlle-et-Vilaine

Bâtiment -

La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) tient son 41 e congrès à Lille, les 28 et 29 juin. L’occasion de faire une photographie de ce secteur, qui construit 30 % des logements et 56 % des bureaux en France.

Le pic des années 2006-2007 est bien loin. En effet depuis deux ans, les promoteurs privés ont vu leur chiffre d’affaires chuter de 37 %, aussi bien dans le logement - qui représente aujourd’hui 78 % de leur activité - que dans le bureau. Pesant 27,4 milliards d’euros, la profession a aujourd’hui retrouvé son niveau d’activité de 1990. Trois régions sortent du lot : Ile-de-France, Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte d’Azur. En 2010, elles représentaient la moitié des 115 000 ventes de logements réalisées par les promoteurs privés en France. Trois régions qui se situent d’ailleurs très loin en volume d’activité, devant le Languedoc-Roussillon et la Bretagne (voir ci-contre).

Une conjoncture devenue plus difficile

Si le plan de relance et le dispositif d’amortissement locatif Scellier ont jusque-là permis d’amortir les effets de la crise, l’avenir proche est peu réjouissant. En effet, au premier trimestre, les ventes de logements ont chuté de 24 % (- 35 % pour les ventes à investisseur et - 16 % pour celles en accession). En cause le coup de rabot des aides fiscales - que le gouvernement pourrait réitérer en 2012 - et la (trop) lente montée en puissance du « PTZ » (prêt à taux zéro ). D’autres éléments contribuent à ce recul comme la pénurie d’offre, la hausse des prix ( 7 % sur un an) et des taux d’intérêt. Les opérateurs réorientent leur offre vers l’accession. Néanmoins, Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), prévoit désormais moins de 100 000 ventes cette année, contre 110 000 initialement.

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Les prix s'envolent partout

Les prix des logements vendus par les promoteurs ont continué d’augmenter l’an dernier : 7 % en moyenne nationale, mais 15,5 % à Rennes, 13,4 % à Aix-en-Provence, 13,1 % à Clermont-Ferrand, 9,1 % à Marseille et 6,8 % en Ile-de-France. Au 1 er trimestre 2011, l’inflation en Ile-de-France a toutefois été inférieure à celle enregistrée en province, sauf pour les 5 pièces ( 16,38 % en moyenne, contre 9,5 % en province). Les surfaces sont stables. 70 % des réservations sont des 2-3 pièces.

Prix et surface des logements collectifs vendus *

Studio

2 pièces

3 pièces

4 pièces

5 pièces

Surface

Prix % évolution sur un an

Surface

Prix

Surface

Prix

Surface

Prix

Surface

Prix

Province

28 m²

116 802
8,7%

44 m²

161 974 7,1%

64 m²

226 989 8,4%

87 m²

314 455 7,7%

113 m²

440 934 9,5%

Ile-de-France

28 m²

147 868
2,4%

41 m²

190 117 5%

58 m²

256 198 6,5%

76 m²

346 927 6,8%

102 m²

615 923 16,4%

France entière

28 m²

129 722
3,2%

43 m²

171 699 6,6%

62 m²

239 165 8,1%

81 m²

334 148 8,2%

106 m²

550 237 14%

*Observations sur 13 729 réservations nettes au 1 er trimestre 2011 TVA à 19,6% hors parkings

« Construire des logements correspondants aux revenus » Quel message porterez-vous au congrès de Lille ?

Je souhaite avant tout placer la fédération dans une dynamique pour définir un projet de logements en vue de la prochaine mandature. Aider les Français à se loger est un chantier prioritaire. Et nous avons la conviction d’être au bout d’un système. Certes, nous avons construit beaucoup et beaucoup mieux mais butons toujours sur une difficulté : construire assez de logements en adéquation avec les revenus des ménages. Nous connaissons la contrainte budgétaire ; il faut donc travailler différemment. Aussi ai-je lancé un groupe de réflexion élargi qui livrera ses conclusions en juillet.

Comment voyez-vous l’avenir proche ?

Nous espérons que l’évolution négative de notre activité n’est que passagère, compte tenu des importants besoins en logements. Pour autant, nous sommes préoccupés par les menaces qui semblent peser, je dirais comme chaque année, sur le dispositif Scellier. Dispositif qui a notamment permis d’enregistrer en dix ans une hausse des loyers de 30 % inférieure à la moyenne de la progression des revenus (43 %) et des prix du neuf (80 %). Cette aide à l’investisseur a donc eu un impact très positif sur le pouvoir d’achat. Enfin, le « PTZ » reste en deçà de nos attentes et nous espérons le voir évoluer pour mieux solvabiliser les revenus moyens.

Comment la hausse des prix impacte votre métier ?

La hausse des prix immobiliers est liée à l’augmentation des deux grandes composantes de nos prix de vente : le foncier qui représente 15 à 18 % du prix d’un logement et la construction 50 %. Contrairement aux idées reçues, depuis vingt ans, ces éléments ont progressé dans les mêmes proportions. Le premier par manque d’offre, le second du fait de la folie réglementaire. Notre pays ne souffrant pas de contraintes géographiques, la solution au problème des prix de l’immobilier ne dépend que de nous et de notre volonté politique.

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