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La Petite Espagne change sans se renier

Dossier réalisé par Nathalie Moutarde |  le 18/05/2018  |  ImmobilierLogementArchitectureAménagementSeine-Saint-Denis

La Plaine Saint-Denis -

Pour préserver l'identité du quartier Cristino-Garcia/ Landy, la vaste opération de rénovation menée depuis 2002 a maintenu la trame viaire et l'échelle du bâti.

A cheval sur Saint-Denis et Aubervilliers (Seine-Saint-Denis), le quartier Cristino-Garcia/Landy vit depuis près de vingt ans au rythme d'une opération de rénovation urbaine qui s'attache à préserver son identité et son histoire. Seule zone d'habitat au cœur du territoire industriel de la Plaine Saint-Denis, il a accueilli au début du XXe siècle deux vagues d'immigration espagnole. Les migrants ont bâti eux-mêmes leurs logements - habitations précaires consolidées par la suite ou petits pavillons en dur - en utilisant des matériaux de récupération. Les maisons, imbriquées les unes dans les autres, ouvrant sur des coursives, des cours partagées… ont marqué de leur empreinte le quartier.

Lorsque les collectivités locales décident de requalifier la Petite Espagne au début des années 2000, peu de temps après la construction du Stade de France situé à quelques centaines de mètres, le quartier se compose essentiellement de logements individuels privés dégradés, bien souvent insalubres. La SEM Plaine Commune Développement hérite alors d'une triple mission : résorber l'habitat indigne, reconstituer une offre de logements diversifiée (45 % d'accession libre, 41 % de social, 10,5 % de locatif libre Foncière Logement et 3,5 % d'accession sociale) et reconfigurer les espaces publics. L'opération prend la forme d'une concession d'aménagement signée en 2002.

Nombreuses démolitions. « Les élus auraient pu profiter de cette rénovation urbaine pour densifier le quartier, situé au pied de la gare du RER B La Plaine-Stade de France. Ils choisissent au contraire de conforter le quartier existant en maintenant la trame viaire, composée de venelles, de passages… et en limitant la hauteur des nouvelles constructions. C'est un choix politique extrêmement audacieux et assumé comme tel », souligne Catherine Léger, directrice générale de la SEM. Financièrement, cette décision n'est pas neutre : l'opération d'aménagement, d'un montant de 120 M€ (dont 62 M€ pour les acquisitions foncières et les évictions) ne s'équilibre que grâce à une participation publique de 35 M€. Parallèlement, les élus s'engagent à assurer le relogement des familles qui le souhaitent sur place ou dans la Plaine Saint-Denis. Car la mise en œuvre du projet s'accompagne de nombreuses démolitions.

Le dispositif opérationnel repose sur deux ZAC : celle de Cristino-Garcia, à Saint-Denis, créée en 2000 avec une extension sur le secteur Dupont en 2010 (architecte-urbaniste : atelier Germe & Jam, Christian Devillers ayant assuré le suivi pré-opérationnel puis la coordination architecturale des premiers îlots) ; et la ZAC du Landy, à Aubervilliers, qui date de 2007 (ar-chitecte-urbaniste : l'AUC). S'y ajoutent deux îlots RHI (résorption de l'habitat insalubre), toujours à Aubervilliers. Le projet inclut aussi le secteur Nord (agence DMP), le plus proche du RER, en partie dédié à des programmes de bureaux. Enfin, le quartier fait l'objet d'une convention Anru, signée en 2007.

Casse-tête. Le processus de maîtrise foncière tourne vite au casse-tête pour l'aménageur confronté à une triple difficulté : le morcellement du parcellaire d'habitat, surtout dans les secteurs Boise-Dupont (Saint-Denis) et Bengali-Justice (Aubervilliers) ; la complexité des statuts de propriété, car les propriétaires des sols ne sont pas toujours ceux des murs ; et la lenteur des procédures d'expropriation (lire p. 20) . Les acquisitions foncières s'étalent dans le temps mais heureusement, la SEM en voit enfin le bout. Elle maîtrise désormais 100 % du foncier dans le secteur Dupont et il lui reste quelques parcelles à acheter dans la ZAC du Landy. « La problématique foncière de la ZAC Cristino-Garcia phase 1 était “moins musclée”. Cette phase a donc été conduite sur une période plus courte, neuf ans, entre 2002 et 2011 », précise David Cocheton, directeur général adjoint de la SEM.

Le parcellaire très morcelé le long de la rue du Landy, voie départementale, a par ailleurs conduit l'aménageur à regrouper plusieurs micro-fonciers afin de régénérer un front urbain. « Cette intervention a permis de créer des tènements plus homogènes, susceptibles d'accueillir des programmes de 50 logements, adaptés à une recomposition urbaine de front de rue », ajoute David Cocheton.

Maisons individuelles. Sur la rue du Landy, les immeubles montent jusqu'à R + 5. En revanche, s'adaptant à la morphologie du quartier, les bâtiments ne dépassent pas le R + 2 en cœur d'îlot, sous forme de petits collectifs, de maisons de ville ou même de maisons individuelles. « J'ai laissé les concepteurs assez libres sur l'expression architecturale mais je leur ai demandé de veiller à la disposition de cours à l'intérieur des îlots et à la qualité des rez-de-chaussée car la faible largeur des voies peut générer une certaine promiscuité », précise Paul Bouvier, associé de l'agence Jam.

Aujourd'hui, près de 500 logements ont été livrés et 300 sont en cours de commercialisation, sous promesse de vente ou en chantier. Les dernières livraisons sur le secteur Dupont et la ZAC du Landy devraient intervenir en 2021-2022. La requalification du quartier pourrait se poursuivre par le secteur Boise, en grande partie squatté. Les élus de Plaine Commune attendent les conclusions de l'étude commandée à l'urbaniste Fabrice Dusapin sur différents scénarios d'intervention avant de se prononcer. Désormais, c'est le secteur nord qui focalise l'attention (lire p. 20). Au pied du RER B et de la future gare du Grand Paris Express, la page reste à écrire.

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PHOTO - 12981_790874_k2_k1_1866195.jpg - © SEM PLAINE COMMUNE DÉVELOPPEMENT
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PHOTO - 12981_790874_k4_k1_1866204.jpg - © LA ARCHITECTURES ET ATELIER DESMICHELLE ARCHITECTURE
Espaces publics : une myriade de petites opérations

Depuis la livraison du square Roser, en 2013, le cœur du quartier Cristino-Garcia/Landy, jusqu'alors enclavé et saturé, respire mieux. Conçu par l'agence Hamelin, maître d'œuvre des espaces publics des deux ZAC avec AEP Normand (mandataire) puis Berim, il associe, sur 1,3 ha, un espace vert et une grande place. Ces derniers jouxtent le parvis nord du groupe scolaire intercommunal Casarès-Doisneau (2011), dessiné par l'agence AAVP. « L'aménagement du square a fait l'objet d'une concertation avec les habitants mais aussi avec les enfants pour imaginer les jeux en bois en séquoia », note l'urbaniste Philippe Hamelin.

« Changer la façon de vivre ». D'ici à 2020, un mail planté appelé « square linéaire » reliera la place Roser aux berges du canal Saint-Denis à travers la barre de logements sociaux Albinet qui, à cet effet, a déjà été coupée en deux. Au-delà, en empruntant la passerelle de la Fraternité, on pourra rejoindre le parc Eli-Lotar, à Aubervilliers. « Ces aménagements vont changer la façon de vivre du quartier », commentent les responsables de la SEM.

L'intervention sur l'espace public passe aussi par la réfection des voiries existantes et des réseaux d'assainissement et par la réalisation de nouvelles voies de desserte. Ces travaux qui accompagnent la livraison des programmes de logements (débutant six mois avant) donnent lieu à une kyrielle de petites opérations. « Dans le secteur Dupont, où Logirep achèvera 40 logements sociaux en septembre, nous avons lancé la requalification du passage Dupont, des allées Boise et Gauguières et la création d'une placette », détaille Floriane Camadro, chargée d'opérations à la SEM.

Les élus de Plaine Commune souhaiteraient clore l'aménagement des deux ZAC par la requalification de la rue du Landy, voirie départementale. Un projet qui, pour l'instant, ne figure pas dans les priorités du département de la Seine-Saint-Denis.

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PHOTO - 12981_790874_k7_k6_1866213.jpg - © PIERRE- YVES BRUNAUD
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PHOTO - 12981_790874_k8_k6_1866215.jpg - © PIERRE- YVES BRUNAUD
Une acquisition du foncier tout sauf simple

Avec le projet Cristino-Garcia/Landy, la SEM Plaine Commune Développement a acquis un grand savoir-faire en matière d'acquisition de fonciers complexes. Une complexité liée notamment à la dissociation entre la propriété du sol et celle du bâti. « Les migrants espagnols ont construit leurs logements sur d'anciens terrains maraîchers mis à disposition par les propriétaires terriens dans le cadre de baux à construction contre le versement d'un loyer mensuel », explique Floriane Camadro, chargée d'opérations à Plaine Commune Développement.

Ateliers de travail mensuels. Pour intervenir sur ce foncier spécifique, l'aménageur a organisé, de 2014 à 2017, des ateliers de travail mensuels. Ils réunissaient des notaires, entre autres chargés de la recherche des propriétaires ou de leurs héritiers, démarche assez ardue compte tenu des vagues d'immigration successives, des retours au pays ; des avocats pour le suivi des expulsions ainsi que la maîtrise d'œuvre urbaine et sociale qui accompagne la SEM sur la partie relogement. « Ce collectif s'est révélé efficace car il a permis d'appréhender simultanément tous les aspects de la problématique foncière », estime David Cocheton, DGA de la SEM.

L'aménageur s'est aussi heurté à la longueur des procédures d'expropriation qui a prévalu jusqu'à la nomination d'un second juge de l'expropriation au TGI de Bobigny début 2016. « De nombreux jugements ont été rendus en 2016 et 2017, les procédures se sont débouclées, ce qui a donné un coup d'accélérateur au projet », ajoute David Cocheton. Pour mener à bien sa mission, la SEM a pu s'appuyer sur trois déclarations d'utilité publique. « Les expropriations ont surtout concerné les activités économiques type garages, hôtels meublés, marchands de sommeil… et des particuliers dans le cas d'indivisions compliquées », précise-t-il. Globalement, 70 % des acquisitions se sont réglées à l'amiable.

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PHOTO - 12981_790874_k10_k9_1866220.jpg - © DIOLA PRODUCTION
Le secteur Nord à l'heure du Grand Paris Express

Avocation industrielle, le secteur Nord du quartier Cristino-Garcia va se transformer en un pôle à dominante tertiaire très bien desservi par les transports en commun : RER B, ligne 15 est du Grand Paris Express (gare Stade de France) en 2030, au lieu de 2025, et tramway T8 (concertation publique en septembre). La reconversion de ce site de 5 ha a déjà débuté. Au pied du RER, Sogelym-Dixence et Européquipements développent deux immeubles de bureaux : l'un, de 31 000 m2 , en chantier, conçu par Valode et Pistre ; le second, de 22 000 m2 , en projet (promesse de vente des droits à construire signée fin avril) dessiné par Chaix et Morel. Un grand mail paysager complétera la réalisation de cet ensemble tertiaire.

« Cartes rebattues ». Dans le reste de la zone, en revanche, tout reste à faire. « Lors d'une première séquence, en 2015-2016, les collectivités locales nous avaient demandé de réfléchir au réaménagement du site en réservant une grande parcelle au sud pour l'implantation d'un collège. La décision de construire cet équipement à un autre endroit a rebattu les cartes », explique Catherine Léger, directrice générale de Plaine Commune Développement. La SEM a donc confié à l'architecte-urbaniste Christoph Denerier (agence DMP), une nouvelle étude de programmation urbaine globale incluant l'arrivée de la gare du Grand Paris Express. « L'un des enjeux sera de réussir la couture avec les logements existants de la rue Alphonse-Daudet », ajoute David Cocheton, DGA de la SEM.

En attendant, l'emprise va être mise à disposition de la Société du Grand Paris (SGP) pour y réaliser un puits de sortie de tunneliers et y installer une zone d'évacuation des déblais avec une bande convoyeuse de 400 m de long jusqu'au canal Saint-Denis. « Depuis le recalage du calendrier du Grand Paris Express, la SGP n'a pas formulé de nouvelle demande sur la durée d'immobilisation du terrain. Pour l'instant, la SEM entend rester sur une mise à disposition de 2019 à 2025 », conclut David Cocheton.

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PHOTO - 12981_790874_k12_k11_1866222.jpg - © PIERRE- YVES BRUNAUD
22 ha

22 ha : périmètre de la concession d'aménagement, soit 10 ha à Saint-Denis et 12 ha à Aubervilliers.

3 500 habitants.

879 nouveaux logements (hors diffus) dont 490 déjà réalisés.

77 800 m2 de bureaux et activités dont 9 800 m2 déjà livrés.

3,2 ha d'espaces publics dont 1,8 ha déjà aménagé.

165 actes d'acquisition signés à ce jour.

121 ménages relogés.

120 M€ d'investissement.

« Partager l'histoire de la Petite Espagne avec les nouveaux habitants »

« Je vis à Cristino-Garcia depuis mon enfance. Dans les années 1990, j'ai assisté au départ de familles dont les maisons allaient être démolies pour construire la nouvelle gare du RER B La Plaine Stade de France.

Dès mon arrivée à la mairie, en 2008, j'ai fait du relogement une priorité.

Nous essayons de trouver une place pour les ménages dont les pavillons insalubres doivent être détruits dans les nouveaux logements sociaux livrés dans le quartier. Cela vaut pour les locataires mais aussi pour les propriétaires dont le faible niveau de revenus les rend le plus souvent éligibles au parc social. Maintenir les habitants sur place contribue à préserver l'identité de la Petite Espagne. Comment perpétuer la mémoire du quartier si ceux qui connaissent son histoire ne sont plus là pour la raconter ? L'enjeu aujourd'hui est de nouer des liens avec les familles qui s'installent. J'organise, à chaque livraison de programme, un apéritif de bienvenue.

Cela passe aussi par la création d'espaces partagés et le développement du centre culturel espagnol Le Hogar en un lieu artistique et de convivialité. Il faut favoriser les rencontres avec les nouveaux habitants pour partager avec eux l'histoire de la Petite Espagne. »

Suzanna De La Fuente, adjointe au maire de Saint-Denis, en charge du quartier de La Plaine.

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