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Jurisprudence

La nullité de la clause d'indexation prévoyant un loyer plancher

D. FORESTIER |  le 12/03/2018  |  ImmobilierRéglementationBouches-du-RhôneEssonneParis

Gestion -

CA Paris, Pôle 5, chambre 3, 24 janvier 2018, n° 16/09460

Fait

Un bail commercial a été consenti le 19 juin 1980 sur des locaux pour une durée de douze années, entières et consécutives, à compter de l'ouverture au public du restaurant-cafétéria. S'en sont suivis plusieurs renouvellements et un bail notamment a été renouvelé par anticipation le 30 juin 2000 pour une durée de neuf années entières et consécutives. Ce bail contenait une clause stipulant que « l'indexation ne pourra avoir pour effet de ramener le loyer à un montant inférieur au loyer de base ». Par acte du 18 juin 2013, le preneur au bail a assigné le bailleur en soutenant notamment que la clause d'indexation est illicite. Le 14 avril 2016, les juges du fond ont accueilli partiellement la demande du preneur en décidant que la clause d'indexation stipulée à l'article 22 du bail du 30 juin 2000 doit être réputée non écrite en son entier. Le bailleur a interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 22 avril 2016.

Question

Une clause d'indexation contenant un plancher est-elle réputée entièrement non écrite ?

Décision

La cour d'appel de Paris a confirmé partiellement le jugement du tribunal de grande instance de Paris.

Commentaire

Par cet arrêt, la cour d'appel a annulé en son entier la clause d'indexation qui prévoyait un loyer plancher. En effet, la clause stipule que l'indexation ne pourra avoir pour effet de ramener le loyer à un montant inférieur au loyer de base. Le propre d'une clause d'échelle mobile est de faire varier le loyer à la hausse et à la baisse, une clause écartant toute réciprocité de variation faussant le jeu normal de l'indexation. Or, une clause qui prévoit un plancher fait échec au caractère automatique de l'indexation exigé par l'article L. 112-1, alinéa 1er, du Code monétaire et financier et induit un risque de décrochage de la variation du loyer par rapport à la variation de l'indice. En l'espèce, une telle clause est donc réputée non écrite entièrement. Cet arrêt rejoint celui rendu par la Cour de cassation le 14 septembre 2017, n° 16- 20.048, qui avait jugé que la stipulation de l'indexation ne jouant qu'à la hausse est indivisible de la clause d'indexation elle-même et qu'il convient de réputer non écrite la totalité de la clause d'indexation. En conséquence, cet arrêt vient mettre un terme au courant jurisprudentiel, qui s'était prononcé en faveur du caractère divisible de la clause d'indexation et avait estimé que la commune intention des parties ayant été d'assortir le bail d'une clause d'échelle mobile, seule la partie de la clause prévoyant un plancher était réputée non écrite et le surplus de la clause devait recevoir application. En outre, il faut noter que l'annulation de la clause d'indexation n'emporte pas la restitution des indexations pratiquées depuis l'origine car l'action du preneur en remboursement de loyers trop perçus en vertu d'une clause d'indexation réputée non écrite s'analyse comme une action en répétition de l'indu, laquelle se prescrit par cinq ans. En l'espèce, la demande du preneur de répétition des sommes versées avant le 18 juin 2008 est donc prescrite et pour la période postérieure, le montant à restituer par le bailleur s'élève à 158 880,11 euros.

L'obligation de délivrance du bailleur en présence d'amiante en toiture

Fait

Un preneur à bail commercial conclut un contrat de promotion immobilière avec un promoteur pour la conception et la réhabilitation de locaux destinés à devenir une crèche. Le bail commercial stipule expressément que le bailleur déclare avoir fait toutes les recherches [...]

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