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La mixité sociale : un nouvel impôt pour les acquéreurs ?

J.-F. G. |  le 02/08/2007  |  ImmobilierLogementsCollectivités locales

Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs

L’article 55 de la loi SRU impose aux villes un quota de 20 % de logements locatifs sociaux dans leur parc résidentiel. Confirmant cette disposition, la loi portant engagement national pour le logement de juin 2006 permet aux collectivités locales de transcrire cette obligation dans leur plan local d’urbanisme (PLU) sous forme de servitude d’urbanisme dans les zones retenues. Assortie d’un droit de délaissement au profit du propriétaire foncier, cette servitude se traduit par l’obligation de réaliser le pourcentage de logements sociaux défini pour la zone concernée dans les programmes immobiliers privés. Simples dans leur principe, ces dispositions soulèvent plusieurs difficultés dans leur application.

La première est que très peu de communes ont traduit la contrainte de mixité dans leur PLU, d’où le caractère plus ou moins arbitraire de son application. Celle-ci manque aussi de la transparence nécessaire à la négociation préalable du terrain avec le propriétaire, sa valeur n’étant pas la même selon qu’il est affecté au logement social ou libre. La première attente des promoteurs est donc que les collectivités locales indiquent les règles du jeu en transcrivant ces servitudes d’urbanisme dans le PLU.

Plus grave est la détermination du prix des logements concernés, vendus en l’état futur d’achèvement aux bailleurs sociaux. Certains bailleurs sociaux et collectivités locales imposent aux promoteurs un prix de vente qui ne prend pas en compte la réalité économique. Ainsi le prix de vente fixé est-il fréquemment inférieur au seul coût du terrain et de la construction du bâtiment, omettant la rémunération du promoteur et la couverture du risque lié au coût technique propre à toute opération immobilière en vefa. L’absence de prise en compte d’une partie des coûts se traduit immanquablement par une péréquation sur le prix des logements libres, aux dépens de leurs acquéreurs. Ces derniers subventionnent ainsi les logements locatifs de leurs voisins de palier. Cette solidarité obligée a des conséquences inflationnistes sur le logement libre, en une période où les forces du marché, le prix des terrains, les coûts des matériaux et les contraintes techniques ont porté les prix de vente jusqu’aux limites supportables.

Cet impôt de solidarité imposé à une fraction réduite de citoyens nous paraît inacceptable et injuste. Inacceptable, car la loi n’indique pas que la contrainte de réaliser des logements sociaux dans un programme privé implique qu’ils soient vendus à perte au bailleur social, en faisant fi des règles de bonne gestion d’une entreprise. Injuste, car l’augmentation du prix pénalise quelques acquéreurs, alors que le financement du logement social relève de la solidarité nationale et locale, mais en aucun cas de la copropriété.

Chartes illicites. On observe des tentatives d’institutionnaliser ces méthodes critiquables dans des chartes ou des conventions qui engageraient les maîtres d’ouvrage privés envers les villes. On y prétend fixer les prix auxquels les promoteurs achèteraient les terrains privés, ainsi que les prix des logements qu’ils devront vendre aux organismes sociaux désignés.

Ces chartes sont tout simplement illicites : tout d’abord, au regard du droit de l’urbanisme puisque, tacitement ou explicitement, elles soumettent l’octroi des permis de construire aux obligations qu’elles font aux promoteurs, et non plus seulement aux règles, procédures et documents d’urbanisme prévus par la loi. Comme l’obtention des permis est la seule contrepartie accordée aux promoteurs et que cela ne peut être, ces chartes sont également illicites au regard du Code civil qui pose le principe d’une réciprocité dans ce type de convention. Elles ne sont pas davantage compatibles avec les droits de propriété et de la concurrence, en ce qu’elles fixent parfois le prix d’acquisition des terrains privés et, presque toujours, le prix de vente des logements acquis par les bailleurs sociaux. Or, le Code du commerce sanctionne les ententes visant à bloquer les prix sur un marché. C’est pourtant ce qu’impose ce type de convention pour les terrains privés achetés par les promoteurs ou pour les logements qu’ils vendront aux bailleurs sociaux.

La FPC s’oppose avec énergie à ces méthodes. Que chaque acteur mesure ses responsabilités et ne reporte pas sur l’acheteur son incapacité technique ou financière à mettre en œuvre une politique de logement social dans une économie de marché. Les contraintes du logement social et les servitudes d’urbanisme posées légalement pour en encourager la production doivent suffire à trouver l’équilibre de prix sur le marché foncier et, partant, sur le produit final qu’est le logement social. L’impôt sur la solidarité existe déjà. N’en créons pas un supplémentaire.

PHOTO - Horizon Gabilla.eps
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