En direct

La métropole lilloise réhabilite ses courées

JEAN-YVES MEREAU |  le 28/09/2001  |  RénovationLogementLogement socialMaison individuelleNord

Ma newsletter personnalisée

Ajouter ce(s) thème(s) à ma newsletter personnalisée

Rénovation
Logement
Logement social
Maison individuelle
Nord
France
Oise
Immobilier
Travaux publics
Valider

La communauté urbaine de Lille a engagé une OPAH dédiée à un type d'habitat, les logements en « courées », plutôt qu'à un territoire. Plus économe en argent public que la démolition, cette OPAH thématique a aussi l'avantage de conforter l'habitat social diffus des centres-villes.

Avec les corons dans le pays minier et les courées dans les villes industrielles de la métropole lilloise, le Nord a été pionnier dans l'habitat individuel groupé. Apparues dans le premier quart du XIXe siècle, les courées sont un ensemble complexe de petites maisons mitoyennes regroupées autour d'un espace mis en servitude, collectif mais pas public : la cour. A Lille, Roubaix ou Tourcoing, l'entrelacs des cités et des courées forme de grands îlots bas, souvent situés à proximité des « châteaux de l'industrie ».

Avancée sociale en leur temps, ces courées ont fini par symboliser les taudis. On a voulu les éradiquer au bulldozer à partir des années 60, croyant, en les faisant disparaître, régler tous les problèmes. La suite des événements a montré que la méthode n'était pas bonne.

La loi Vivien de 1971 avait lancé la procédure RHI (résorption de l'habitat insalubre) qui a conduit l'Orsucom (Organisme pour la suppression des courées de la métropole) à la démolition systématique de grands îlots, déclarés insalubres dès lors que 60 % des logements l'étaient effectivement. Ce système, qui servait parfois d'alibi à des opérations de promotion, a généré tant de gâchis (démolition massive de logements sains, déplacements de populations...), que la communauté urbaine de Lille a vite cherché des solutions plus adaptées.

Redémarrage du quartier amorcé par des fonds publics

D'autant qu'à partir de 1980, la philosophie et la loi ont changé. L'Etat a décidé de ne plus subventionner la démolition de logements salubres. S'approprier un îlot par expropriation devenait difficile. On entrait dans l'ère de la réhabilitation, avec maintien sur place des populations. C'est alors que la communauté urbaine de Lille a engagé une opération originale, unique en France à cette échelle : une OPAH thématique affectée à un seul type de logement - la maison regroupée en courées (ou en rangées, cités et impasses) - et non plus à un territoire. La DDE a été séduite par le projet et, en 1994, a été lancée une première OPAH « courée » dans la foulée du premier contrat d'agglomération de 1992.

Alain Huet, chargé de mission habitat privé à la SEM ville renouvelée, explique l'apport de la communauté urbaine : « Il faut tout mettre en ordre de marche pour que la courée revive. L'argent public ne se substitue pas au privé, mais il amorce le redémarrage du quartier. » Pour ce faire, la communauté urbaine se charge de l'assainissement et de la réfection du sol des cours communes. Elle outrepasse ainsi ses compétences puisque les cours relèvent du domaine privé. Mais, justifie Alain Huet, « C'est une volonté politique ». L'assainissement est réalisé sous maîtrise d'ouvrage communautaire avec intervention en servitude, et les sols sont refaits sous maîtrise d'ouvrage ville, avec fond de concours communautaire. Le traitement des espaces collectifs donne accès au FSU (fond social urbain) et aux crédits contrat de ville soit 2,5 millions de francs par an pour un programme de 15 millions de francs par an depuis dix ans.

Accompagnement social et dialogue permanent

Reste que les travaux sont subordonnés à l'autorisation des propriétaires, souvent nombreux. Qu'un seul propriétaire refuse le passage de l'égout dans sa parcelle, et tout le processus est bloqué. Les travaux supposent aussi un accompagnement social et un dialogue permanent, missions confiées aux PACT*, l'ARIM* effectuant le diagnostic en amont, tandis que les maires sont les premiers partenaires de proximité. François Brière, directeur général de Lille-Métropole communauté urbaine, en charge de la ville renouvelée, de l'habitat et de la politique foncière, ne cache pas les difficultés de l'exercice : « On intervient sur un bâti ancien, avec des habitants sur place, et des propriétaires aux revenus modestes. Le renouvellement urbain, ça prend du temps et c'est compliqué. »

Paradoxalement, la plus grande difficulté est rencontrée dans les courées à propriétaire unique : trouvant sa rentabilité avec un simple investissement de 10 000 francs par logement, celui-ci se contente d'une intervention sommaire, alors que l'action conjointe de l'OPAH et de la communauté urbaine permettrait d'investir jusqu'à 300 000 francs par logement pour une réhabilitation de fond. Dans l'un de ces cas extrêmes, la préemption a même été nécessaire.

Car l'OPAH courées marque la volonté d'intervenir dans le parc privé, un volet important du parc social dans la métropole lilloise. Aujourd'hui, Alain Huet connaît chacune des 1 500 cours recensées dans les 40 communes concernées (sur les 87 qui forment la communauté urbaine). Après la prolongation de l'OPAH de 1994, une seconde OPAH courées a été lancée en 1999. En décembre 2001, au terme de huit années d'OPAH, la communauté urbaine aura investi 110 millions de francs dont 45 millions de francs pour l'assainissement et 65 millions de francs pour les espaces collectifs dont 15 millions de francs financés par l'Etat.

Les chiffres sont une réalité, la vie en est une autre. François Brière conclut : « Une fois passé le temps difficile des travaux, toute la vie de la cour change. Les gens se parlent, font la fête. Et on a la satisfaction d'avoir fait du développement durable, parce qu'une maison de 1840 à laquelle vous donnez le tout à l'égout et le confort peu durer encore 75 ans ! » Seule ombre au tableau, la rigueur de la loi SRU qui exclut les courées de la liste des copropriétés dégradées, car « une courée est une multipropriété, sans syndic ni règlement », un no man's land légal.

L'OPAH en chiffres

L'OPAH courée concerne 7 500 logements, 3 480 sont réhabilités ou en chantier, 1 800 restent à traiter, les autres sont en bon état.

Coût moyen par logement : 45 000 francs dont 18 000 francs d'assainissement, 22 000 francs de réhabilitation et 5 000 francs de monitorat social. A comparer avec l'investissement public nécessaire pour démolir un immeuble en procédure RHI : 100 000 francs.

PHOTOS :

ARMENTIERES, courées du quai

de Beauvais (photo en haut à g.). Apparue au milieu du XIXe siècle, la courée ou groupement de maisons ouvrières est, avec le beffroi et l'usine, caractéristique des villes industrielles du Nord.

LE PARC PRIVE DE LA METROPOLE LILLOISE compte encore 12 500 logements répartis en cours ou courées, dont 3 350 à Lille (400 cours), 2 800 à Roubaix (365 cours) et 400 à Armentières (50 cours).

La cité Windels à Halluin (ci-dessus) après réhabilitation (1998).

1 et 2. La courée des Quatre-Chemins, rue de la Justice à Lille, avant et après réhabilitation (2001). La collectivité prend à sa charge l'assainissement et la réfection des espaces communs qui relèvent pourtant du domaine privé.

3 et 4. A Roubaix, l'une des courées de la rue de l'Epeule avant et après réhabilitation.

Les bonnes raisons de s’abonnerAu Moniteur

  • La veille 24h/24 sur les marchés publics et privés
  • L’actualité nationale et régionale du secteur du BTP
  • La boite à outils réglementaire : marchés, urbanismes, environnement
  • Les services indices-index
Je m’abonne
Supports Moniteur
Ajouter Le Moniteur à l'écran d'accueil