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La loi Elan est promulguée : ce qui va se passer
La promulgation de la loi Elan intervient dans un contexte de chute de la construction de logements neufs. - © S. Engels - stock.adobe.com

La loi Elan est promulguée : ce qui va se passer

AEF Habitat et Urbanisme |  le 27/11/2018  |  ProfessionArchitectureUrbanismeRéglementationDroit de la construction

La loi Elan vient d’être publiée au "Journal officiel", dans un calendrier conforme à celui attendu par l'exécutif. Sur les 234 articles du texte, dont 20 ont été censurés par le Conseil constitutionnel, un peu plus d'une cinquantaine de décrets d'application sera publiée dans les mois prochains.

Il aura fallu neuf mois entre sa présentation en Conseil des ministres et sa promulgation : la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, portant Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan), adoptée par le Parlement le 16 octobre dernier, a été  publiée au "Journal officiel" du 24 novembre. Le texte compte in fine 234 articles, dont 20 ont été censurés par le Conseil constitutionnel. Et " plus de 50 décrets d'application seront publiés d’ici 6 mois", annonce le ministère de la Cohésion des territoires dans un communiqué.

Un an après le lancement de la conférence de consensus sur le logement, organisée à l’initiative du Sénat pour "engager une vraie concertation" en amont de l’élaboration de ce texte, les acteurs de l’habitat et de l’aménagement disposent donc d’un nouveau cadre législatif, qui doit "faciliter la construction et la rénovation du parc bâti", "redonner confiance" et "accompagner une société en mouvement", selon le ministère de la Cohésion des territoires. C’est "une réforme en profondeur de la politique du logement en France" que le gouvernement et le Parlement visent avec cette loi, défend-il aussi.

Libérer les procédures d’urbanisme

Son cadre a été fortement enrichi par le Parlement au terme d'une CMP conclusive : si le projet de loi présenté par le gouvernement en avril dernier comptait 65 articles, la loi finalement promulguée en recense 234, dont une vingtaine taxés de cavaliers législatifs par le Conseil constitutionnel.

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Quatre titres structurent cette loi Elan. Le premier, "Construire plus, mieux et moins cher", vise à libérer les procédures et faciliter l’émergence de projets de construction, notamment au sein de grandes opérations d’urbanisme régies par des projets partenariaux d’aménagement. Un outil dont la gouvernance, au départ essentiellement confiée aux services décentralisés de l'Etat, a été recentrée au profit des collectivités locales au cours du débat parlementaire.

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Autre mesure phare de ce titre : la définition d’un seuil minimal de logements accessibles aux personnes handicapées dans tout programme neuf collectif, les autres devant être évolutifs. Décrié par le secteur associatif, ce seuil a augmenté de 10 % à 20 % au cours du débat parlementaire, et a été maintenu par le Conseil constitutionnel, malgré la saisine des députés et sénateurs visant à le supprimer.

Simplification des procédures de construction, lutte contre les recours abusifs, accélération des transformation de bureaux en logements, lutte contre les recours abusifs : ce premier titre concentre une série de mesures pour redresser la courbe des délivrances de permis de construire, qui commence à décliner.

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Tractations avec les bailleurs sociaux

Le second titre de la loi Elan acte la réforme structurelle du logement social. Élaborée dans un climat de fortes tensions entre l’exécutif et le mouvement HLM, sur fond de réforme financière imposée aux bailleurs sociaux en loi de finances pour 2018, cette réorganisation du tissu HLM vise sa rationalisation autour de groupes représentants a minima 12 000 logements en gestion (ou 40 M€ de chiffre d’affaires pour les SEM de logement social).

Si cette restructuration s’inscrit désormais dans une relation apaisée entre l’État et les bailleurs sociaux, elle suppose toutefois encore un certain nombre de tractations pour préciser sa mise en œuvre opérationnelle.

Parmi les questions encore en suspens : quid des statuts-types des sociétés de coordination instaurées par l’article 81 ? Quels moyens affectés à la commission de péréquation et de réorganisation placée auprès de la CGLLS pour accompagner la restructuration du secteur ?

En contrepartie de cette réforme, la loi Elan ouvre également tout un champ de nouvelles compétences dont pourront se saisir les bailleurs sociaux pour diversifier leurs activités.

Faciliter la fluidité dans le parc social

C’est dans le titre III que l’on retrouve les mesures visant à faciliter la fluidité dans le parc social, via notamment un examen récurrent de la situation des ménages logés en HLM, la généralisation du système de cotation de la demande, la gestion en flux des contingents de réservataires, ou encore la possibilité d’attribuer les logements sociaux en colocation. Plusieurs dispositions visent également à améliorer l’accès au parc privé : création du bail mobilité, prévention des expulsions locatives, réintroduction de l’expérimentation possible d’un encadrement des loyers…


Enfin, le dernier titre de la loi instaure, entre autres, les opérations de revitalisation des territoires, outils de mise en œuvre du programme national Action Cœur de ville. Il renforce également la lutte contre les marchands de sommeil, volet largement enrichi à l’Assemblée pour intégrer dans le texte certaines des mesures défendues par les députés GDR. C’est aussi dans ce titre que le carnet numérique des logements a refait son apparition au cours des débats parlementaires.

Calendrier de la loi

La majorité des dispositions de la loi sst applicable immédiatement. Il en est ainsi par exemple du bail mobilité, des mesures relatives au projet partenarial d’aménagement (PPA) et aux grandes opérations d’urbanisme (GOU) ou encore aux opérations de revitalisation des territoires.
D'autres mesures seront prises prochainement par ordonnances : la politique des loyers, la réforme de la copropriété, la simplification des procédures de lutte contre l’habitat indigne et la hiérarchisation des normes d’urbanisme.

Enfin, un peu de 50 décrets d'application seront adoptés dans les 6 mois.

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