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La garantie décennale ne fait pas obstacle à la résolution de la vente

le 16/06/2005

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Arrêt no 280 FS-P B du 2 mars 2005 Cour de Cassation Epx Lambert c/Dartois et autres

La Cour de Cassation, Troisième Chambre Civile, a rendu l’arrêt suivant:

Sur le pourvoi formé par:

1°/ M. Joseph Lambert,

2°/ Mme Bernadette Marquet épouse Lambert,

demeurant ensemble 11 rue de Juillet, 35000 Rennes, en cassation d’un arrêt rendu le 22 mai 2003 par la cour d’appel de Rennes (4e chambre), au profit:

1°/ de M. Yves Dartois, demeurant, 26 rue de Rennes, 35137 Bedée,

2°/ de Mme Joëlle Denise Pierrette Ecolan,

3°/ de M. Roland Maxime Aimé Chuinard,

demeurant ensemble Le Pré Biniau, 35137 Pleumeleuc, défendeurs à la cassation;

M. Dartois a formé, par un mémoire déposé au greffe le 2 mars 2004, un pourvoi incident contre le même arrêt;

Les demandeurs au pourvoi principal, invoquent, à l’appui de leur recours, deux moyens de cassation annexé au présent arrêt;

Le demandeur au pourvoi incident invoque, à l’appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt;

Vu la communication faite au Procureur général;

La Cour, composée conformément à l’article L131-6-1 du Code de l’organisation judiciaire, en l’audience publique du 1er février 2005, où étaient présents: M. Weber, président, Mme Maunand, conseiller référendaire rapporteur, MM. Villien, Cachelot, Mme Lardet, Gabet, Renard-Payen, MM. Paloque, Rouzet, conseillers, Mmes Boulanger, Nési, conseillers référendaires, M. Bruntz, avocat général, Mme Jacomy, greffier de chambre;

Sur le rapport de Mme Maunand, conseiller référendaire, les observations de Me Spinosi, avocat des époux Lambert, de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de Me Dartois, de la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat de Mme Ecolan, de M. Chuinard, les conclusions de M. Bruntz, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rennes, 22 mai 2003), que suivant acte passé les 20 et 23 août 1999 devant M. Dartois, notaire, Mme Ecolan et M. Chuinard ont acquis des époux Lambert, un pavillon qu’ils avaient fait construire et pour lequel il était mentionné dans l’acte que les murs étaient en parpaings; que, lors de leur entrée dans les lieux, les consorts Ecolan Chuinard ont fait examiner la maison par un architecte puis ont obtenu la désignation d’un expert qui a relevé que l’ossature en bois n’était pas conforme aux règles de l’art et entraînait des infiltrations et des phénomènes d’humidité; qu’ils ont assigné les vendeurs en résolution de la vente et à titre subsidiaire, en réparation sur le fondement de l’article 1792 du Code civil;

Sur le premier moyen du pourvoi principal et les deux premières branches du moyen unique du pourvoi incident, réunis:

Attendu que les époux Lambert et M. Dartois font grief à l’arrêt de prononcer la résolution de la vente et de les condamner in solidum au paiement de sommes au profit des consorts Ecolan Chuinard, alors, selon le moyen, que:

1°/ que les dommages qui relèvent d’une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action sur le fondement de la responsabilité contractuelle; qu’en considérant que l’existence de garanties légales instituées par les articles 1792 et suivants du Code civil ne sauraient, dans le cadre de la vente d’un immeuble achevé, faire obstacle à l’application des articles 1616 et 1134 du Code civil, la cour d’appel a violé l’ensemble de ces textes;

2°/ qu’à défaut d’application des articles 1792 et suivants du Code civil, les clauses exclusives de la responsabilité contractuelle de droit commun sont licites dans le cas où le vendeur n’intervient pas en qualité de professionnel; qu’en refusant d’appliquer la clause selon laquelle l’acheteur prendra l’immeuble dans son état actuel, sans aucune garantie de la part du vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour erreur dans la désignation ou la consistance, qui faisait obstacle à la mise en œuvre de la résolution de la vente réclamée par les consorts Ecolan Chuinard, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales qui s’évinçaient de ses propres constatations et a violé les articles 1134 et 1150 du Code civil;

Mais attendu, d’une part, que la cour d’appel a retenu, à bon droit, que la possibilité de mettre en œuvre les garanties légales des articles 1792 et suivants du Code civil, ne fait pas obstacle à l’application des règles relatives à la résolution de la vente lorsque le constructeur de l’immeuble achevé en est également le vendeur;

Attendu, d’autre part, que les époux Lambert n’ayant pas conclu devant la cour d’appel à l’application de la clause d’exclusion de garantie, le moyen mélangé de fait et de droit est nouveau, et le notaire n’est pas recevable à critiquer les dispositions de l’arrêt concernant une clause d’un acte auquel il n’est pas partie;

D’où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen n’est pas fondé pour le surplus;

Sur le second moyen du pourvoi principal:

Attendu que les époux Lambert font grief à l’arrêt de rejeter leur demande en garantie formée à rencontre du notaire alors, selon le moyen, que le notaire est tenu d’une obligation de conseil tant vis-à-vis des acheteurs que des vendeurs dès lors que ceux-ci ne sont pas des professionnels; qu’en rejetant la demande en garantie des vendeurs envers le notaire au motif inopérant qu’ils avaient eux-mêmes conçu et édifié l’immeuble sans constater la qualité de professionnel ou de profane des époux Lambert, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du Code civil;

Mais attendu qu’ayant relevé que les vendeurs ayant faussement déclaré que les murs avaient été construits en parpaings, la cour d’appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de ce chef;

Sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en ses troisième et quatrième branches, réunies:

Attendu que M. Dartois fait grief à l’arrêt de le condamner à payer une certaine somme aux consorts Ecolan Chuinard, alors, selon le moyen:

1°) que c’est par un motif hors du débat et inopérant que la cour d’appel impose à un notaire de vérifier la réalité d’une information auprès des auteurs de la fausse information mensongère; qu’en se déterminant par ce seul motif, la cour d’appel a violé l’article 455 du nouveau Code de procédure civile;

2°) qu’en toute hypothèse, le notaire avait fait valoir que si la vente était annulée ou résolue, les acquéreurs pourraient récupérer la taxe qui a grevé leur investissement et qu’ils ne supporteraient aucun préjudice de jouissance lors de travaux de reprise; qu’en condamnant le notaire à payer aux acquéreurs la somme de 5489,18 E à titre de dommages-intérêts et frais sans réfuter ce moyen déterminant des conclusions, la cour d’appel a privé sa décision de motifs et a violé l’article 455 du nouveau Code de procédure civile;

Mais attendu que la cour d’appel ayant constaté que le notaire avait agi en qualité de négociateur d’immeubles et qu’à ce titre, il était tenu de conseiller utilement ses clients et de les renseigner sur la nature exacte du bien, objet de la transaction et n’ayant alloué des dommages-intérêts qu’au titre de la réparation des frais de déménagement et de réaménagement et du préjudice de jouissance, le moyen n’est pas fondé;

Par ces motifs:

Rejette les pourvois;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi;

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux Lambert à payer la somme de 2000 E aux consorts Ecolan Chuinard et condamne M. Dartois à payer aux consorts Ecolan et Chuinard, la somme de 1200 E;

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. Dartois;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille cinq.

Moyens produits au pourvoi principal par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour les époux Lambert.

Moyens annexés à l’arrêt no 280 P B (CIV.3)

Premier moyen de cassation

Il est reproché à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir prononcé la résolution de la vente intervenue les 20 et 23 août 1999 entre les époux Lambert et les consorts Chuinard - Ecolan sur le fondement de l’article 1616 du Code Civil;

– Aux motifs que: «Sur la demande en résolution de la vente; Recevabilité: que les Consorts Ecolan - Chuinard demandaient devant le tribunal, à titre principal, la résolution de la vente en s’appuyant sur les vices affectant l’immeuble; qu’ils reprennent cette demande devant la Cour en s’appuyant sur le défaut de conformité de cet immeuble aux stipulations du contrat de vente (article 1604 et suivants du Code civil); que l’article 565 du nouveau Code de procédure civile prévoit que peuvent être présentées en cause d’appel les demandes qui tendent aux. mêmes fins que celles soumises aux premiers juges, même si leur fondement juridique est différent; que la demande des consorts Ecolan - Chuinard entre incontestablement dans les prévisions de cet article et sera donc déclarée recevable;

Au fond: que l’acte de vente passé par-devant notaire décrivait l’immeuble comme «construit en parpaings recouverts de bardage bois, sur ossature bois… »; qu’or il résulte des conclusions de l’expert, qui ne sont d’ailleurs pas contestées sur ce point, que le pavillon ne comporte qu’un mur en parpaings sur son arrière, en limite avec les garages auxquels il se trouve adossé, mais que les trois autres murs sont en simple bois; qu’il y a une différence profonde de nature entre une construction en parpaings et une simple édification en bois, la durabilité des deux systèmes étant différente. Ceci d’autant qu’en l’espèce, il relève du rapport d’expertise que les murs en bois ont été montés dans le plus total mépris des règles de l’art, en sorte qu’il convient, pour assurer la pérennité de l’immeuble, d’en reprendre la construction à peu près totalement pour un montant équivalent, voir supérieur à son coût d’origine; qu’il ne peut être sérieusement soutenu que les acquéreurs ne pouvaient ignorer la véritable consistance de l’immeuble vendu au motif qu’un plan était joint à l’acte de vente, et qu’ils devaient s’apercevoir de la nature des murs en bois au simple vu de leur faible épaisseur; qu’en effet, le prétendu plan, qui consiste plutôt en un croquis dressé par les époux Lambert qui n’avaient pas cru devoir s’entourer pour leur construction des services d’un architecte, était loin d’être parlant, surtout pour des personnes non qualifiées en matière de bâtiment comme les acquéreurs; que de même, ceux-ci, profanes, n’étaient pas supposés reconnaître au simple constat de l’épaisseur des murs la nature de ceux-ci; qu’il sera observé ici que les acquéreurs ont fait part de leurs doutes sur la qualité de la construction très vite après leur entrée dans les lieux, dès le 3 septembre 1999, et ont recouru aux compétence de M. Couasnon, architecte, pour connaître la nature exacte de la construction; qu’en revanche, les époux Lambert, qui avaient encadré par eux-mêmes cette construction, ont souscrit une déclaration inexacte en affirmant qu’il s’agissait d’un immeuble en dur; qu’enfin, contrairement à ce qu’ont estimé les premiers juges, l’existence des garanties légales instituées par les articles 1792 et suivants du Code civil ne saurait, dans le cadre de la vente d’un immeuble achevé, faire obstacle à l’application des articles 1616 et 1134 du même Code, l’article 1646-1 de ce Code, invoqué par le tribunal, ne trouvant à s’appliquer que dans le cadre des ventes d’immeubles à construire, et encore à condition que les vendeurs s’engagent à réparer les désordres constatés, ce qui n’est pas le cas ici, où les vendeurs, qui ont négligé d’assurer leur responsabilité, n’ont même pas exécuté correctement le jugement assorti de l’exécution provisoire; qu’enfin, l’article 1605 du Code civil, qui prévoit que la délivrance en matière de vente d’immeuble s’opère par la simple remise des clés ne saurait faire obstacle à l’obligation du vendeur de délivrer un immeuble conforme aux stipulations du contrat, prévue par l’article 1616 du même Code; que les acquéreurs sont donc fondés à requérir la résolution de la vente pour manquement de délivrance d’un immeuble conforme aux prévisions du contrat; que le jugement sera donc réformé et la vente résolue sur le fondement de l’article 1616 du Code civil»;

– Alors que d’une part: les dommages qui relèvent d’une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues de cette garantie, à une action sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun; qu’en considérant que l’existence de garanties légales instituées par les articles 1792 et suivants du Code Civil ne saurait, dans le cadre de la vente d’un immeuble achevé, faire obstacle à l’application des articles 1616 et 1134 du Code Civil, la Cour d’Appel a violé l’ensemble de ces textes;

– Alors que d’autre part et subsidiairement: à défaut d’application des articles 1792 et suivants du Code Civil, les clauses exclusives de la responsabilité contractuelle de droit commun sont licites dans le cas où le vendeur n’intervient pas en qualité de professionnel; qu’en refusant d’appliquer la clause selon laquelle l’acheteur «prendra l’immeuble dans son état actuel, sans aucune garantie de la part du vendeur, pour quelque cause que ce soit et notamment (…) pour erreur dans la désignation ou la consistance» qui faisait obstacle à la mise en œuvre de la résolution de la vente réclamée par les consorts Chuinard - Ecolan, la Cour d’Appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales qui s’évinçaient de ses propres constatations, a violé les articles 1134 et 1150 du Code Civil.

Second moyen de cassation

Il est reproché à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté les époux Lambert, vendeurs, de leur demande en garantie formée à rencontre du notaire Maître Dartois;

– Aux motifs que: «Sur les demandes en garantie des époux Lambert envers Me Dartois; les époux Lambert reprochent au notaire d’avoir prévu à l’acte une clause de non garantie des vices cachés qui se trouvait sans portée au regard des dispositions impératives des articles 1792 et suivants du Code civil; que cependant, ce manquement, réel, est sans rapport avec le prononcé de la résolution de la vente; que par ailleurs, ils ne peuvent sérieusement lui faire grief de n’avoir pas vérifié la réalité de leurs propres déclarations sur la consistance d’un immeuble qu’ils avaient eux-mêmes conçu et édifié; que leur demande en garantie sera donc rejetée»;

– Alors que: le notaire est tenu d’une obligation de conseil tant vis-à-vis des acheteurs que des vendeurs dès lors que ceux-ci ne sont pas des professionnels; qu’en rejetant la demande en garantie des vendeurs envers le notaire au seul motif inopérant qu’ils avaient eux-mêmes conçu et édifié l’immeuble sans constater la qualité de professionnel ou de profane des époux Lambert, la Cour d’Appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du Code Civil.

Moyen produit au pourvoi provoqué par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. Dartois.

Pourvoi incident

Moyen unique de cassation.

Le moyen reproche à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir prononcé la résolution de la vente intervenue les 20 et 23 août 1999, instrumentée par Maître Dartois, notaire, entre les époux Lambert et les consorts Ecolan-Chuinard et d’avoir, en conséquence, condamné Maître Dartois, in solidum avec les époux Lambert, à payer aux consorts Ecolan-Chuinard la somme de 5489,18 E à titre de dommages-intérêts pour leurs différents chefs de préjudice, outre la restitution des frais et honoraires de négociation ainsi que la somme de 2900 E en application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et de l’avoir condamné à supporter avec les vendeurs les entiers dépens de première instance, d’appel, de référé, et d’expertise.

Aux motifs que: «Sur la demande en résolution de la vente: Recevabilité: que les consorts Ecolan - Chuinard demandaient devant le tribunal, à titre principal, la résolution de la vente en s’appuyant sur les vices affectant l’immeuble; qu’ils reprennent cette demande devant la Cour en s’appuyant sur le défaut de conformité de cet immeuble aux stipulations du contrat de vente (article 1604 et suivants du Code Civil); que l’article 565 du Nouveau Code de Procédure Civile prévoit que peuvent être présentées en cause d’appel les demandes qui tendent aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges, même si leur fondement juridique est différent; que la demande des consorts Ecolan - Chuinard entre incontestablement dans les prévisions de cet article et sera donc déclarée recevable; qu’au fond, l’acte de vente passé par-devant notaire décrivait l’immeuble comme « construit en parpaings recouverts de bardage bois, sur ossature bois… »; qu’or, il résulte des conclusions de l’expert, qui ne sont d’ailleurs pas contestées sur ce point, que le pavillon ne comporte qu’un mur en parpaings sur son arrière, en limite avec les garages auxquels il se trouve adossé, mais que les trois autres murs sont en simple bois; qu’il y a une différence profonde de nature entre une construction en parpaings et une simple édification en bois, la durabilité des deux systèmes étant différente. Ceci d’autant qu’en l’espèce, il relève du rapport d’expertise que les murs en bois ont été montés dans le plus total mépris des règles de l’art, en sorte qu’il convient, pour assurer la pérennité de l’immeuble, d’en reprendre la construction à peu près totalement pour un montant équivalent, voire supérieur à son coût d’origine; qu’il ne peut être sérieusement soutenu que les acquéreurs ne pouvaient ignorer la véritable consistance de l’immeuble vendu au motif qu’un plan était joint à l’acte de vente et qu’ils devaient s’apercevoir de la nature des murs en bois au simple vu de leur faible épaisseur; qu’en effet, le prétendu plan, qui consiste plutôt en un croquis dressé par les époux Lambert qui n’avaient pas cru devoir s’entourer pour leur construction des services d’un architecte, était loin d’être parlant, surtout pour des personnes non qualifiées en matière de bâtiment comme les acquéreurs; que de même, ceux-ci, profanes, n’étaient pas supposés reconnaître au simple constat de l’épaisseur des murs la nature de ceux-ci; qu’il sera observé ici que les acquéreurs ont fait part de leurs doutes sur la qualité de la construction très vite après leur entrée dans les lieux, dès le 3 septembre 1999, et ont recouru aux compétences de M. Couasnon, architecte, pour connaître la nature exacte de la construction; qu’en revanche, les époux Lambert, qui avaient encadré par eux-mêmes cette construction, ont souscrit une déclaration inexacte en affirmant qu’il s’agissait d’un immeuble en dur; qu’enfin, contrairement à ce qu’ont estimé les premiers juges, l’existence des garanties légales instituées par les articles 1792 et suivants du Code civil ne saurait, dans le cadre de la vente d’un immeuble achevé, faire obstacle à l’application des articles 1616 et 1134 du même Code, l’article 1646-1 de ce Code, invoqué par le tribunal, ne trouvant à s’appliquer que dans le cadre des ventes d’immeubles à construire, et encore à condition que les vendeurs s’engagent à réparer les désordres constatés, ce qui n’est pas le cas ici, où les vendeurs, qui ont négligé d’assurer leur responsabilité, n’ont même pas exécuté correctement le jugement assorti de l’exécution provisoire; qu’enfin, l’article 1605 du Code civil, qui prévoit que la délivrance en matière de vente d’immeuble s’opère par la simple remise des clés ne saurait faire obstacle à l’obligation du vendeur de délivrer un immeuble conforme aux stipulations du contrat, prévue par l’article 1616 du même Code; que les acquéreurs sont donc fondés à requérir la résolution de la vente pour manquement de délivrance d’un immeuble conforme aux prévisions du contrat; que le jugement sera donc réformé et la vente résolue sur le fondement de l’article 1616 du Code Civil»;

Et aux motifs que Maître Dartois se devait de relever la faible épaisseur des murs qui permettait, pour un œil averti que n’avaient pas les acquéreurs, de douter de la réalité de la construction en parpaings déclarée faussement par les vendeurs; qu’en présence de cette circonstance, il lui appartenait de vérifier ces dires auprès des époux Lambert; qu’en s’abstenant de ce faire, il a commis une faute justifiant qu’il soit déclaré responsable in solidum avec les vendeurs, non pas de la restitution du prix de vente, qui ne concerne que ceux-ci, mais des dommages-intérêts et des frais;

1/ Alors que, d’une part, les dommages qui relèvent d’une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues de cette garantie, à une action sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun; qu’en considérant que l’existence de garanties légales instituées par les articles 1792 et suivants du Code Civil ne saurait, dans le cadre de la vente d’un immeuble achevé, faire obstacle à l’application des articles 1616 et 1134 du Code Civil, la Cour d’appel a violé l’ensemble de ces textes;

2/ Alors que, d’autre part, à défaut d’application des articles 1792 et suivants du Code Civil, les clauses exclusives de la responsabilité contractuelle de droit commun sont licites dans le cas où le vendeur n’intervient pas en qualité de professionnel; qu’en refusant d’appliquer la clause selon laquelle l’acheteur «prendra l’immeuble dans son état actuel, sans aucune garantie de la part du vendeur, pour quelque cause que ce soit et notamment (…) pour erreur dans la désignation ou la consistance » qui faisait obstacle à la mise en œuvre de la résolution de la vente réclamée par les consorts Chuinard-Ecolan, la Cour d’appel qui n’a pas tiré les conséquences légales qui s’évinçaient de ses propres constatations, a violé les articles 1134 et 1150 du Code Civil;

3/ Alors que c’est par un motif hors du débat et inopérant que la Cour d’appel impose à un notaire de vérifier la réalité d’une information auprès des auteurs de la fausse information mensongère; qu’en se déterminant par ce seul motif, la Cour d’appel a violé l’article 455 du Nouveau Code de Procédure Civile;

4/ Et alors, en toute hypothèse, que l’exposant faisait valoir que si la vente était annulée ou résolue, les acquéreurs pourraient récupérer la taxe qui a grevé leur investissement et qu’ils ne supporteraient aucun préjudice de jouissance lors de travaux de reprise; qu’en condamnant dès lors le notaire à payer aux acquéreurs la somme de 5489,18 E à titre de dommages-intérêts et frais sans réfuter ce moyen déterminant des conclusions, la Cour d’appel a privé sa décision de motifs et violé l’article 455 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Arrêts commentés

Vous pouvez retrouver les commentaires des quatre arrêts ci-après reproduits, dans Le Moniteur de cette semaine page 86,rubrique réglementation.

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