La condition suspensive d'obtention de prêt

Vente et contrats spéciaux - 20 QUESTIONS SUR -

En 2008, 31,3 % des ménages français détenaient un crédit immobilier (source : observatoire des crédits aux ménages). La protection de l'acquéreur qui recourt à ce type de prêt répond donc à un besoin réel et sérieux. Outre la réglementation stricte de l'opération de prêt, cette protection repose sur une règle d'ordre public que constitue la condition suspensive de l'obtention du prêt dans un contrat de vente immobilière. Aucune difficulté ne se pose lorsque l'acquéreur sollicite, obtient et accepte son prêt dans le délai convenu. Dans le cas contraire, un contentieux récurrent révèle que ce mécanisme aux enjeux importants (poursuite ou non de la vente, sort de l'indemnité d'immobilisation.) est loin d'être aisé. Essayons d'y voir plus clair.

1 Quel est le champ d'application de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ?

L'article L312-16 du code de la consommation s'applique aux prêts destinés à financer l'acquisition ou la construction d'immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation. Sont donc exclus les prêts destinés à financer une activité professionnelle, comme par exemple le financement de l'acquisition d'un immeuble d'habitation dans le cadre d'une activité de marchand de biens ou de loueur de meublé professionnel.

2 Le régime de la condition suspensive s'applique-t-il aux ventes par adjudication ?

L'article L312-20 du code de la consommation exclut expressément les ventes par adjudication du champ d'application de la condition suspensive d'obtention d'un prêt. Il n'en reste pas moins que, si l'adjudicataire emprunte pour payer le bien, le prêt lui-même rentre dans le champ d'application de la loi et la procédure d'offre et d'acceptation doit être respectée par l'organisme préteur.

3 Le dispositif légal de protection de l'emprunteur s'étend-t-il au contrat de réservation ?

Le contrat préliminaire à la vente d'immeuble à construire (art. L261- 15 du code de la construction et de l'habitation, CCH) ne relève pas de ce régime. C'est seulement lorsque le vendeur s'engage à faire obtenir un prêt au réservataire et si ce prêt n'est pas obtenu que le dépôt de garantie versé par le réservataire lui est restitué (art. R261-26 et R261-31 du CCH). En revanche si le réservataire fait son affaire personnelle de l'obtention d'un prêt et ne l'obtient pas, il perd le dépôt de garantie. Les parties peuvent toutefois convenir d'appliquer les dispositions du code de la consommation au contrat préliminaire (Cour de cassation, 3e ch. civ., 16 décembre 1987, n° 86-14377 et Cour de cassation, 3e ch. civ., 6 février 2002, n° 00-12675).

4 L'emprunteur peut-il renoncer aux règles protectrices de la condition suspensive ?

Le consommateur qui souhaite emprunter ne peut renoncer, par avance, à la condition suspensive d'obtention d'un prêt, puisqu'il s'agit d'une règle d'ordre public (loi du 13 juillet 1979, dite loi Scrivener). Si l'acte de vente est muet sur cette question, il est réputé conclu sous cette condition suspensive. En revanche, l'acquéreur peut préciser qu'il n'entend pas recourir à un prêt et, dans cette hypothèse, l'acte doit contenir une mention expresse, rédigée de sa main, suffisamment explicite pour permettre de déterminer s'il a pu apprécier les conséquences de sa renonciation (art. 312-17 du code de la consommation ; cour d'appel de Paris, 1re ch., pôle 4, 2 juillet 2009). À noter que la loi ne fait pas de distinction, s'agissant de la mention manuscrite, entre actes authentique et sous seing privé, de sorte que celle-ci doit être portée même dans les actes notariés (Cour de cassation, 3e ch. civ., 24 juin 1987, n° 86-11545). Par ailleurs, il est nécessaire d'exclure les cas de fraude. Ainsi, la mention mensongère, apposée sous la pression du vendeur ou de l'agent immobilier, n'a aucun effet dès lors qu'il est établi que le prix devait être payé à l'aide d'un prêt. L'acte est alors réputé conclu sous la condition suspensive (Cour de cassation, 1re ch. civ., 10 mars 1987, n° 85-15839).

5 Dans quelles hypothèses la renonciation au bénéfice de la condition est-elle possible ?

S'il est interdit de renoncer, par avance, aux règles de protection établies par la loi sous le sceau de l'ordre public, il est en revanche admis par la jurisprudence de renoncer aux effets acquis de telles règles. Il peut même y avoir renonciation tacite aux effets de la condition suspensive résultant d'actes manifestant, sans équivoque, une intention d'y renoncer. Il en est ainsi par exemple des maîtres d'ouvrage qui, en dépit du refus opposé par la banque à leur demande de crédit, ont poursuivi l'exécution de leur contrat de construction de maison individuelle, qu'ils ont ensuite interrompue en invoquant l'obtention tardive du permis de construire et le refus de permis de démolir (Cour de cassation, 1re ch. civ., 17 mars 1998, n° 96-13972).

6 Jusqu'à quand le bénéficiaire de la condition suspensive peut-il renoncer à ses effets ?

La condition suspensive de l'obtention d'un prêt étant édictée au bénéfice de l'acquéreur, ce dernier peut y renoncer [...]