La chute des ventes de logements privés s’accélère
Habitat individuel et collectif en construction - © © Phovoir.com

La chute des ventes de logements privés s’accélère

laurence francqueville |  le 10/05/2012  |  BâtimentMaison individuelleInternationalFrance entièreImmobilier

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-15% pour les maisons individuelles, -25% pour les logements collectifs en promotion : les chiffres des ventes du premier trimestre 2012 ne sont pas bons pour ces deux familles de maîtres d’ouvrages qui totalisent 70% de la production annuelle de logements neufs en France. Pire, la chute s’accélère depuis le début de l’année. Certes l’Union des maisons françaises (UMF) et la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) s’attendaient à une baisse mais sans doute pas si forte.

Pour la première fois, Union des maisons françaises (UMF) et Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) ont présenté ensemble les chiffres de leurs ventes pour le premier trimestre. Ils ne sont pas bons, c’est le moins que l’on puisse dire.

Du côté des maisons individuelles, Christian Louis-Victor, président de l’UMF, annonce une baisse des ventes en diffus de 18% sur un échantillon de 298 constructeurs (Markémétron) en mars 2012 par rapport à mars 2011 (+17% par rapport à février 2012). 12 159 maisons individuelles ont été vendues en mars. Sur douze mois glissants, la baisse pour l’ensemble du marché atteint 14% à 142 000 unités. Toutes les régions sont concernées mais deux sont particulièrement touchées : l’ouest (-29%) et le Languedoc-Roussillon (-28%), qui ont pourtant très fortement tiré le secteur depuis 10 ans. « Après une année 2011 en recul de 10% à 148 500 unités vendues, la baisse pour 2012 devrait dépasser 15% », craint M. Louis-Victor.

Du côté des promoteurs, les ventes continuent de chuter : -25% au premier trimestre (12 757 logements selon l’observatoire FPI, qui représente 82% du marché) par rapport au premier trimestre 2011 et -39% par rapport au premier trimestre 2010. La baisse est encore plus forte sur les marchés tendus, note la fédération, en raison de la réduction « drastique » des dispositifs de soutien et du durcissement des conditions d’octroi des crédits bancaires.
La vente à investisseurs recule de 39% au premier trimestre 2012 par rapport à la même période de 2011 (-57% par rapport au 1er trimestre 2010). Une chute qui n’est pas compensée par la vente en accession, qui baisse elle aussi, quoique moins fortement (-12%). Les ventes en bloc aux bailleurs sociaux continuent donc à progresser, représentant désormais 9,4% des ventes des promoteurs.

Plus préoccupant, les mises en ventes se sont contractées de 21% au premier trimestre, selon l’observatoire de la FPI. L’offre commerciale a augmenté de 21% en volume par rapport au premier trimestre 2011. Le délai d’écoulement du stock est ainsi passé de 6,3 mois au quatrième trimestre 2011 à 12,1 mois de ventes au premier trimestre 2012, un niveau que Marc Pigeon juge normal. Le stock physique représente toujours 5% de l’offre commerciale, donc pas d’affolement pour l’instant. «Les promoteurs surveillent cet indicateur comme « le lait sur le feu » et ont considérablement levé le pied sur les nouveaux programmes. Le ralentissement des ventes et des mises en ventes devrait donc stabiliser l’offre commerciale», estime Marc Pigeon.

Les ventes n’ayant pas repris au deuxième trimestre, le président de la FPI – qui cède son fauteuil ce 10 mai à François Payelle – anticipe 75 à 80 000 ventes sur l’ensemble de l’année (dont maximum 40 000 en accession), à comparer à 103 000 ventes en 2011 et 115 000 en 2010. Ce à condition que  le futur gouvernement ne touche pas au Scellier d’ici la fin de l’année dans le cadre de la loi de finances rectificative qui sera présentée en juillet!

Les prix ne baissent pas

« Les prix des maisons individuelles se stabilisent pour l’instant, note Christian Louis-Victor, mais ils ne devraient pas baisser dans la mesure où les nouvelles normes renchérissent sensiblement les coûts de construction (jusqu’à 18%) ». Nombre de constructeurs s’inquiètent d’ailleurs de voir fondre leurs marges. Pour les logements collectifs, les prix enregistrent même une hausse de 4,4%. Un chiffre que Marc Pigeon estime déformé par une baisse des ventes plus importante dans les zones moins tendues que dans les zones tendues. En fait, la fédération précise que les prix ont gagné 1,1% en Ile-de-France et +5,4% en moyenne en Province.

Premières requêtes

Dans ce contexte difficile, l’UMF appellera le nouveau gouvernement à aider ses entreprises à absorber le coût des nouvelles normes qui leur sont imposées. Elle revient d’ailleurs déjà à la charge sur la RT2012, qui sera applicable à tous les permis de construire à compter de janvier, continuant d’appeler à une souplesse d’application (57,5 kmW.h/m²/an au lieu de 50, comme pour le collectif, jusque fin 2014) compte tenu des difficultés à en stabiliser le moteur de calcul.

Plus globalement, rappelant les effets bénéfiques du doublement du PTZ, l’UMF plaide pour des mesures ciblées sur sa principale clientèle, les primo-accédants et les classes moyennes, qui ne sont plus assez solvables pour acheter en raison du coup de rabot porté sur le PTZ+ y compris dans le neuf, de l’augmentation des coûts dues à l’inflation des normes et du prix du foncier, et du resserrement du crédit suite à la prise en compte accélérée des contraintes de fonds propres de Bâle 3 par les banques.

Du côté des promoteurs, Marc Pigeon appelle à jouer sur tous les leviers possibles, et à réfléchir à un nouveau dispositif de soutien à l’investissement locatif. « Nous manquons de logements, il est donc indispensable d’inciter les particuliers à soutenir l’effort de construction. Mais ce soutien pourrait aussi prendre la forme d’un amortissement plutôt que d’une aide fiscale, avec des plafonds de loyers pour être sûrs de répondre au besoin de logements intermédiaires», explique le président sortant de la FPI. Et d’ajouter : « les 70% de production de logements que nous représentons (UMF et FPI) coûtent moins de 3 milliards d’euros par an à l’Etat et le secteur du logement lui rapporte 15 milliards par an. Tout est question de dosage : réussir à soutenir l’investissement et l’accession sans trop peser sur les finances publiques, voilà le challenge du nouveau gouvernement».

Un ministre du Logement et de l’aménagement du territoire ?

L’UMF et la FPI se sont associées aux fédérations du secteur avec lesquelles elles ont lancé un appel pendant la campagne présidentielle sur « le logement, cause nationale »(*) pour que François Hollande, nouveau président de la République, désigne un ministre de plein exercice en charge du Logement et de l’Aménagement du territoire. Ce courrier collectif est parti le 7 mai. Réponse en principe le 15 mai.

(*) Fédération française du bâtiment, Syndicat national des aménageurs-lotisseurs, Fédération des promoteurs immobiliers, Union des maisons françaises, Union des architectes, Union nationale des économistes de la construction, Action Logement, Fondation Abbé Pierre.

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