En direct

La cession des biens des personnes publiques, règles du jeu
Marie-Yvonne Benjamin, avocat associé, Genesis Avocats - ©

La cession des biens des personnes publiques, règles du jeu

Marie-Yvonne Benjamin, avocat associé, Genesis Avocats |  le 16/10/2013  |  cessionImmobilierNormesFrance entièreRhône

Ma newsletter personnalisée

Ajouter ce(s) thème(s) à ma newsletter personnalisée

Droit immobilier
cession
Immobilier
Normes
France entière
Rhône
Réglementation
Valider
Point de vue -

De récents débats à propos de la politique immobilière des personnes publiques, il ressort que la destination du bien (c'est-à-dire le besoin qu’il satisfait) doit être revisitée au terme de périodes plus ou moins régulières. Il ne sert à rien d’être propriétaire, si le bien est vacant et ne répond pas aux normes qui garantissent son bon usage. La cession du bien est loin d’être la seule alternative, explique Maître Marie-Yvonne Benjamin.

L’enjeu de la valorisation du patrimoine des personnes publiques est de générer de nouvelles recettes qui vont servir de leviers à d’autres investissements, tout autant estimables, ou à rationaliser la gestion publique. La vente concerne par nature des biens qui ne sont plus affectés au domaine public. Dans ce contexte, par une circulaire du 16 janvier 2009 relative à la politique immobilière de l’État (NOR : PRMX0901404C), le Premier ministre a rappelé l’impérieuse nécessité de professionnaliser la gestion du patrimoine immobilier de l’État et ce, dans le respect des règles de la transparence.

Cela suppose de bien connaître le régime de la cession des biens des personnes publiques, sachant que le dispositif qui avait été introduit en 1993, pour imposer un processus de publicité dont le respect était prescrit à peine de nullité de l’acte, a été très vite abrogé à la demande des notaires. Ils ont en effet fait valoir la nécessité de ne pas instaurer des dispositions susceptibles de compromettre radicalement le régime de cession des biens des personnes publiques.

Bien entendu la capacité de vente des personnes publiques ne concerne que les biens appartenant au domaine privé, cessibles par nature au contraire des biens du domaine public qui ne peuvent être cédés ni à l'amiable, ni par le biais d'une procédure d'expropriation s’ils n’ont pas fait l’objet d’une procédure de déclassement préalable (CE, 3 décembre 1993, « M. Parent », n° 146710) ; même si quelques ajustements ont été prévus dans le Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) lorsqu’il s’agit de faciliter les échanges entre personnes publiques ou de satisfaire l’intérêt du service public (articles L. 3112-1, L. 3112-2, 2142-1 du CG3P).

Les textes diffèrent selon que les biens appartiennent aux personnes publiques locales ou à l’État. La Cour des comptes, dans son rapport public annuel de 2008 avec la partie sur « Les cessions de biens immobiliers de prestige par France Domaine », avait recommandé que le cadre juridique des cessions des biens des personnes publiques soit complété afin de mieux assurer la transparence.

Les obligations des collectivités territoriales

À la différence des biens du domaine public, les dépendances du domaine privé des collectivités locales sont aliénables et prescriptibles, à l’exception des biens du domaine privé affectés à un service public, et à condition qu’il ne puisse s’agir d’une libéralité (CE, 6 avril 1998, « Communauté urbaine de Lyon », Rec CE p. 132 : à propos de la conclusion d’un bail emphytéotique au profit d’une société d’économie mixte).

Aux termes de l’article L.3211-14 du CG3P, « les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics cèdent leurs immeubles ou leurs droits réels immobiliers, dans les conditions fixées par le Code général des collectivités territoriales ». Le juge administratif a régulièrement rappelé la liberté d’action des personnes publiques (CE, 26 octobre 1994, « Monier », n°121717). Les entreprises exclues de la possibilité de remettre une offre d’achat ne peuvent donc se prévaloir de manquements aux règles de publicité et de mise en concurrence (CAA Bordeaux, 26 novembre 2009, « Commune de Benayes », n°08BX01655 ; CAA Versailles, 15 octobre 2009, « Commune de Palaiseau », n°08VE00072) qui sont applicables en matière de délégations de service public ou de marchés publics par exemple (CE, 29 avril 2002, « Sociétés Apsys International, Foncière Euris, Francarep et Sonae Immobiliara », n°240272).

La directive communautaire « marchés publics » du 31 mars 2004 ne s’applique pas à la cession de biens immobiliers à condition bien entendu  qu’il ne puisse être possible de requalifier la convention conclue en marché de travaux ou concession de service.

De même, le principe d’égalité des citoyens n’a pas vocation à s’appliquer en matière de cessions (CE, 3 novembre 1997, « Commune de Fougerolles », n°169473 ; CAA Douai, 10 décembre 2009, « Commune du Touquet-Paris-Plage », n°09DA00775).

La vente est décidée par l’assemblée délibérante, et doit faire l’objet d’une délibération motivée prise au vu de l’avis du service des domaines qui détermine la valeur vénale telle qu’elle doit résulter du jeu du marché. Mais le Conseil d’État confirme l’annulation de la décision d’une commune ayant vendu un immeuble à un prix inférieur d’environ 30 % à l’estimation opérée par les services de l’État (CE, 25 septembre 2009, « Commune de Courtenay », n° 298918). Les communes ne sont pas tenues de réaliser la vente au profit du mieux offrant (CE, 12 juin 1987, « Commune de Cestas » : Rec CE T. p. 629, Drt adm 1987, comm n° 413 ). Il doit être immédiatement précisé que la plupart des personnes publiques organisent des procédures de publicité ou de concours aux termes desquelles elles définissent les modalités de l’offre et les critères qui permettront de partager les candidats.

Les obligations de l’État

À l’inverse des collectivités territoriales, le législateur oblige l’État à une publicité et une mise en concurrence avant toute cession de ses biens immobiliers.

L’article L. 3211-1 du CG3P précise les conditions de droit commun d’aliénation par l’État : « Lorsqu’ils ne sont plus utilisés par un service civil ou militaire de l’État ou un établissement public de l’État, les immeubles du domaine privé de l’État peuvent être vendus dans les conditions prévues par un décret en Conseil d’État ».

Ce décret, repris à l’article R. 129 du Code du domaine de l’État, prévoit que « l’aliénation d’un immeuble du domaine privé de l’État a lieu avec publicité et mise en concurrence, soit par adjudication publique, soit à l’amiable ».

La publicité se fait par voie de publication d’une annonce dans un journal habilité à recevoir des annonces légales à diffusion locale, nationale, européenne ou internationale ou dans une publication spécialisée dans la vente de biens immobiliers. Cette publication doit préciser les modalités de présentation des offres. Un cahier des charges est également transmis aux potentiels acquéreurs. Ce principe de mise en concurrence souffre cependant de nombreuses dérogations. L’article R. 129-5 du Code du domaine de l’État prévoit en effet la possibilité pour l’État de conclure une vente, sans appel à la concurrence, dans des cas similaires à ceux prévus par l’article L. 5342-2 du CG3P ; avec en outre la possibilité de recourir à cette dérogation lorsque les conditions particulières du bien le justifient et lorsque l’immeuble est affecté, attribué ou confié à un établissement public industriel ou commercial qui souhaite l’acquérir.

Commentaires

La cession des biens des personnes publiques, règles du jeu

Votre e-mail ne sera pas publié

Éditions du Moniteur Le Moniteur boutique

Évaluer un terrain à bâtir par la comparaison ou le compte à rebours immobilier

Évaluer un terrain à bâtir par la comparaison ou le compte à rebours immobilier

Date de parution : 06/2019

Voir

Le Moniteur n°6000 du 26 octobre 2018

Le Moniteur n°6000 du 26 octobre 2018

Date de parution : 10/2018

Voir

L'expertise immobilière en 50 fiches pratiques

L'expertise immobilière en 50 fiches pratiques

Date de parution : 09/2018

Voir

Accéder à la Boutique

Les bonnes raisons de s’abonnerAu Moniteur

  • La veille 24h/24 sur les marchés publics et privés
  • L’actualité nationale et régionale du secteur du BTP
  • La boite à outils réglementaire : marchés, urbanismes, environnement
  • Les services indices-index
Je m’abonne
Supports Moniteur