L'optimisme de Knight Frank France pour la transformation de bureaux en logements

Premier indice : serpent de mer. Deuxième : apparu dans les années 90. Je suis ? La transformation de bureaux en logements.

Sujet qui refait surface, en raison du développement du télétravail et de la réduction des surfaces de bureaux sur fond de crise sanitaire.

A en croire Knight Frank France, les porteurs de projet, en particulier en Ile-de-France, avec ses 55 millions de m² d’espaces de travail, commencent à s’y retrouver financièrement. Les conversions de bureaux en logements vont enfin décoller.

« Les conditions semblent cette fois-ci réunies pour massifier les conversions, d’autant que le cadre réglementaire est un peu plus incitatif et que la construction de logements neufs a lourdement chuté depuis le premier confinement », assure la société de conseil immobilier, en préambule d'une étude mise en ligne ce jeudi 3 juin.

Investissement responsable

Le coût de la transformation d’un immeuble qui excède le prix d’une construction neuve, c’est déjà du passé ? Mais d’où vient cet optimisme ?

De « l’hybridation croissante des modes de vie et des usages » qui booste la réversibilité des bâtiments. Une approche qui « fait valoir d’indéniables atouts à l’heure où les investisseurs accélèrent la mise en place de stratégies d’investissement responsable et s’interrogent sur l’impact de la crise sanitaire sur le devenir de leurs actifs », note Knight Frank France.

Présentée comme un « antidote à l’obsolescence », la réversibilité « prend de plus en plus d’importance grâce à l’assouplissement progressif du cadre législatif, illustré par l’inscription du permis d’innover dans les textes de loi ». D’où la concrétisation de projets emblématiques, des tours Black Swans à Strasbourg, dessinées par l’architecte Anne Démians pour Icade, à la tour Elithis à Bordeaux, conçue par Canal Architecture. De quoi en inspirer d’autres.

Appétit des fonds étrangers

Surtout si les planètes s’alignent. En témoigne le regain d’intérêt des investisseurs pour le résidentiel. Les fonds étrangers sont de plus en plus présents en France, « à l’image de l’acquisition récente par l’américain Hines de plus de 500 logements en Vefa auprès de Kaufman & Broad », illustre Knight Frank France. Pas de quoi inquiéter les investisseurs français, qui représenteront ces prochains mois « la grande majorité de l’activité », parie l'entreprise.

Si leurs ambitions « se heurtent à la rareté de l’offre disponible sur le marché », pointe l’étude, « la transformation de bureaux en logements peut justement pallier ce manque d’opportunités ». Dans ce contexte, « de grandes foncières, dont certaines ont un savoir-faire important en matière d’immobilier résidentiel, accélèrent ainsi la reconversion d’une partie de leur patrimoine ».

C’est le cas de Covivio, qui a identifié près de 150 000 m² de bureaux obsolètes. L'ex-Foncière des régions compte engager cette année cinq opérations de transformation, à Antony (Hauts-de-Seine), Bobigny (Seine-Saint-Denis) ou encore Fontenay-sous-Bois (Val-de-Marne). En 2022, d'autres chantiers seront lancés à Meudon (Hauts-de-Seine), Saint-Germain-lès-Corbeil (Essonne)...

Encore des freins à lever

Si les espaces de travail à Paris restent très recherchés donc rentables, c’est « dans des communes excentrées, à dominante résidentielle et disposant d’un parc de bureaux important » mais boudé par les preneurs préférant le centre-ville que « les transformations pourraient à la fois contribuer à résoudre le problème de l’obsolescence du parc et accroître l’offre résidentielle, tout en favorisant le rapprochement entre lieux de vie et de travail », anticipe Knight Frank France.

Et d'affirmer qu'il y aura stimulation que si le législateur va plus loin que la loi Elan de 2018, dont les mesures incitatives telle que la dérogation des obligations de mixité sociale hors des communes carencées n'ont toujours pas créé d'électrochoc.

Parmi les freins à lever pour les élus : perte de la contribution économique territoriale des entreprises (CET) ou encore réalisation d’équipements supplémentaires pour les nouvelles populations, dont l’arrivée peut susciter la réticence des riverains.

Pour l’architecte : « tous les bâtiments ne sont pas mutables ». Exemple d’un immeuble des années 70 : faible luminosité en cœur de plateau, façades trop légères nécessitant des travaux d’isolation... Vaste chantier.

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