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L'OFS, le couteau suisse des collectivités

Anne-Elisabeth Bertucci |  le 27/04/2018  |  ConjonctureIlle-et-VilaineEtat

La création d'un organisme de foncière solidaire peut répondre à des enjeux bien différents. Exemples à Rennes et Saint-Malo.

« L'accession à la propriété n'a jamais été aussi inéquitable, alors que les plans locaux de l'habitat intègrent de plus en plus de dispositifs financiers en faveur de l'accession sociale », pointe Anne-Katrin Le Doeuff, directrice de l'agence de conseil Espacité. Il est vrai que ces aides publiques ne profitent qu'au premier acquéreur. Le logement se retrouve ensuite sur le marché secondaire dopé par des prix écrasants. Mais un outil permet d'enrayer la tendance : l'organisme de foncière solidaire (OFS).

Introduit par la loi Alur en 2015 et complété par la loi Macron en 2016, l'OFS, inspiré des community trusts américains, permet de dissocier la propriété du foncier de celle du bâti. Sous conditions de ressources, les ménages achètent les murs, et l'OFS reste propriétaire de la parcelle. Il contrôle les mutations et les plus-values à la revente du logement. Objectif : faire baisser les prix.

Du développement de l'accession à l'Anru. La difficulté à constituer un parc social en accession, sous-tendue par une ambition renouvelée de mixité sociale, a incité Rennes Métropole à s'intéresser à l'OFS. « Il s'agit aussi de rendre plus efficiente l'aide publique sur le long terme », clame Honoré Puil, adjoint au maire de Rennes, en charge du logement. La métropole produit chaque année 500 à 600 logements en accession aidée et consacre environ 5 M€ à la politique de l'habitat.

Autre exemple rennais : Archipel Habitat, l'OPH de la métropole, envisage de créer un OFS pour accompagner les opérations Anru du quartier de Maurepas.

A Saint-Malo, la stratégie diffère.

Population vieillissante, foncier inaccessible, prix plancher du neuf autour de 3 000 euros le m², taux de vacance élevé… Pour le maire, Claude Renoult, « il fallait inverser la tendance pour maintenir la dynamique économique ». Autrement dit, pouvoir loger tous les ménages, y compris ceux aux revenus modestes. « Actuellement, la plupart des logements neufs sont acquis par des habitants de l'agglomération malouine qui ont revendu un logement ancien en faisant une plus-value, poursuit l'édile. L'étude réalisée par l'agence de conseil Ville vivante indique qu'il nous faut produire plus de 580 unités par an pour attirer une nouvelle population.

Sous conditions de ressources, les ménages achètent les murs, et l'OFS reste propriétaire de la parcelle.

Avec l'OFS, nous pourrons construire plus de logements, en gagnant 15 points de TVA [réduite de 20 à 5 % pour l'opérateur, NDLR] et autant sur le coût du foncier amorti par des emprunts à très long terme via le prêt Gaïa - jusqu'à soixante ans - de la Caisse des dépôts. » Résultat : la collectivité locale table sur un prix de sortie de 2 100 euros le m2 contre 2 500 euros le m2 en location-accession (PSLA), qui implique l'acquisition du foncier.

L'acquéreur d'un logement via l'OFS devra cependant s'acquitter d'une redevance mensuelle. Ce loyer foncier s'élèvera à une dizaine d'euros à Rennes. « Cela s'explique par la maîtrise foncière exercée par la collectivité et par le niveau d'aides déjà accordées aux accédants », décrypte Anne-Katrin Le Doeuff.

Adaptation aux besoins. La structure juridique de l'OFS peut également s'adapter aux particularités locales. A Rennes, elle prendra la forme d'une association sans locaux ni personnel, réunissant 16 membres (maîtres d'ouvrage privés et publics, Rennes Métropole et l'aménageur local). A Saint-Malo, la structure juridique coopérative (Scic) - qui a reçu son agrément préfectoral - réunit des entreprises du territoire (groupe Beaumanoir, Les Thermes marins) et des maîtres d'ouvrage privés et publics tels que Sacib et Habitation familiale (HF), une coopérative HLM.

A chaque fois, les signataires doivent arbitrer plusieurs points : le périmètre efficient de l'OFS, l'exonération partielle de taxe foncière, les clauses de revente, etc. Pour le directeur de HF Pascal Masson, « les formes urbaines devront aussi être réinterrogées afin d'accompagner cette nouvelle acception de la propriété, en particulier dans le logement individuel ».

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