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L’obligation de remise en état incombe au dernier exploitant

le 15/11/2013  |  Seine-et-Marne

Sols pollués -

Arrêt du 11 septembre 2013 Cour de cassation Cass 3° civ. du 11 septembre 2013, n° 12-15425, « Société Oxydes minéraux de Poissy c/ consorts X »

La Cour de cassation, troisième chambre civile, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 8 décembre 2011), que la société Oxydes minéraux de Poissy a pris à bail le 1er janvier 1974 un immeuble industriel sur un terrain situé à Poissy ; que ce bail a été renouvelé puis s’est prolongé par tacite reconduction ; que le 23 décembre 2004, elle a sollicité le renouvellement du bail ; que par acte du 15 février 2005, les consorts X…, propriétaires du terrain, ont refusé le renouvellement du bail et proposé de régler l’indemnité d’éviction éventuellement due ; que les consorts X… ont saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 9 mars 2005, a désigné un expert en vue de la fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, mission étendue le 9 mai 2007 à la détermination d’une éventuelle pollution du terrain et du coût de dépollution ; que par acte du 6 mars 2007, la société Oxydes minéraux de Poissy a assigné les consorts X… en constatation de la prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’occupation et désignation de trois experts pour évaluer l’indemnité d’éviction ;

Attendu que la société Oxydes minéraux de Poissy fait grief à l’arrêt de fixer à 323 639,41 euros, la somme due au titre de l’obligation de dépollution du site, alors, selon le moyen :

1°/ que le bailleur n’est pas créancier de l’obligation administrative de remise en état des installations classées ; que ladite obligation est sans application dans les rapports entre preneur et bailleur ; que dans les rapports nés du bail, seule importe l’obligation de remise en état du preneur tiré du droit commun du contrat de bail, laquelle implique de comparer l’état des biens loués en fin de bail à l’état initial desdits biens ; qu’au cas présent, en estimant que la société Oxymine serait tenue de payer aux consorts X… le coût de la dépollution du terrain au seul motif qu’elle en était le dernier exploitant, la cour d’appel a violé par refus d’application les articles 1730 et 1731 du code civil ;

2°/ que la stipulation par laquelle le preneur s’engage à se conformer à tous les règlements de police ou de salubrité qui lui seraient imposés par les autorités compétentes ne transfère pas au bailleur la créance de remise en état dont est titulaire l’administration à l’encontre du dernier exploitant mais impose simplement au preneur de respecter son obligation de dépollution à l’égard de l’administration s’il est sollicité par elle à cette fin ; qu’au cas présent, en jugeant qu’aux termes du contrat de bail, le bailleur s’était engagé à se conformer à tous les règlements de police ou de salubrité qui lui seraient imposés par les autorités compétentes et qu’il en résulterait une obligation, pour le preneur, de payer au bailleur le prix de la dépollution du site en tant que dernier exploitant, la cour d’appel a dénaturé le contrat de bail conclu le 30 janvier 1984, en violation de l’article 1134 du code civil ;

3°/ que le code de l’environnement fait du dernier exploitant d’une installation classée le débiteur intermédiaire, à l’égard de l’administration, de l’obligation de dépollution et non le débiteur final chargé de la contribution définitive à la dette ; que le dernier exploitant est obligé à la dette mais n’en assume la charge définitive qu’autant qu’il est responsable de la pollution ; qu’au cas présent, en estimant qu’il résulterait des dispositions du code de l’environnement que « la charge de la dépollution d’un site industriel incombe au dernier exploitant », en l’occurrence la société Oxymine, cependant que, à l’égard du bailleur, seule était en cause, non l’obligation à la dette de dépollution, mais la contribution à ladite dette, la cour d’appel a violé l’article L. 512-12-1 du code de l’environnement ;

4°/ que, s’agissant de l’obligation contractuelle de remise en état, la société Oxymine produisait, pour la première fois en cause d’appel, différents éléments attestant de ce que les biens donnés à bail étaient déjà pollués au moment de son entrée dans les lieux ; qu’en condamnant la société Oxymine à payer au bailleur le coût de la dépollution du terrain au seul motif qu’elle en était le dernier exploitant, sans répondre au moyen selon lequel les biens donnés à bail étaient déjà pollués au moment de l’entrée dans les lieux de la société Oxymine, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, retenu, à bon droit, que la dépollution et la remise en état d’un site industriel résultant d’une obligation légale particulière dont la finalité est la protection de l’environnement et de la santé publique incombe au dernier exploitant, et constaté que la société Oxydes minéraux de Poissy, locataire du site depuis le 1er janvier 1974, avait cette qualité, la cour d’appel a pu déduire de ces seuls motifs que la dépollution était à la charge de la société Oxydes minéraux de Poissy ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé:

Attendu que le point de départ de la prescription de l’action en paiement d’une indemnité d’occupation doit être fixé à la date d’effet du congé avec offre d’indemnité d’éviction ; que par ce motif de pur droit, invoqué par les consorts X… et substitué à ceux critiqués par le moyen, l’arrêt se trouve légalement justifié ;

Sur le troisième moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis, ci-après annexé:

Attendu, d’une part, qu’ayant, par motifs propres et adoptés, relevé qu’il n’y n’avait pas de transfert du fonds de commerce et que le bailleur ne rapportait pas la preuve d’une absence de réinstallation à l’avenir du preneur évincé, la cour d’appel en a déduit à bon droit, sans inverser la charge de la preuve et sans se contredire, qu’une indemnité de remploi et une indemnité pour trouble commercial devaient être allouées à la société Oxydes minéraux de Poissy ;

Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu que la charge de la dépollution incombait à la société Oxydes minéraux de Poissy, que l’expert avait pu retenir une évaluation de l’indemnité d’éviction valorisant le bénéfice moyen des trois dernières années et la comparer aux taux de rentabilité de l’entreprise et que la société Oxydes minéraux de Poissy ne rapportait pas de références susceptibles d’être prises en compte par l’expert, la cour d’appel, qui en a souverainement déduit que le montant de l’indemnité d’éviction devait être fixé à la somme de 1 051 161 euros, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

Par ces motifs :

Rejette les pourvois ;

Condamne la société Oxydes minéraux de Poissy aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les ­demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze septembre deux mille treize.

Moyens annexes au présent arrêt

Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Oxydes minéraux de Poissy-Oxymine

Premier moyen de cassation

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir fixé à la somme de 323 639,41 €, majorée de l’indice BT 01 construction l’indemnité due par la société Oxydes minéraux de Poissy dite Oxymine au titre de l’obligation de dépollution du site et d’avoir ordonné la compensation des sommes dues entre les parties ;

Aux motifs propres que « la charge de la dépollution d’un site industriel incombe au dernier exploitant ; que cette disposition législative n’a pas seulement pour objet la protection de l’acquéreur ou du propriétaire d’un exploitant du sol mais un intérêt collectif touchant à la protection de l’intérêt général ; que la lettre du 5 mai 2010 du préfet des Yvelines n’exonère pas la société Oxymine de la charge de la dépollution du site concerné alors qu’elle précise que « le degré de contamination des sols, mis en évidence dans l’environnement du site, ne nécessite pas en l’état la mise en oeuvre de mesures de gestion complémentaire de l’état de pollution des sols et la sensibilisation des habitants du secteur concerné et des gens médicales locales » ; que d’évidence ce courrier ne prend pas position sur l’état des déchets polluants intrinsèques au site exploité par la société Oxymine mais exclusivement sur l’impact des pollutions induites par les alentours habités, dont il convient implicitement que les mesures relatives au rejet d’effluents vers l’extérieur du site concerné sont suffisantes, en l’état des réglementations en vigueur ; que le rapport de l’expert, non sérieusement contesté, a donc pu remarquer que le site était pollué par deux sources distinctes d’émissions de plomb et d’autres métaux lourds ; que c’est donc pas une analyse précise et non sérieusement contestée du rapport d’expert que le premier juge n’a pu faire l’évaluation des travaux de dépollution qu’il convenait d’entreprendre, remarquant à juste raison que la société Oxymine n’avait fourni aucun élément permettant de critiquer le devis d’une entreprise spécialisée repris par l’expert ; que la cour fera sienne la somme de 323 639,41 €, majoré de l’indice BT 01 de la construction, telle qu’arrêtée pas le premier juge » (arrêt attaqué, p. 6, 3 et s.) ;

Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que « les consorts X… sollicitent le rétablissement des lieux loués dans leur état d’origine, soit nus, sans contamination du sol et du sous-sol au visa des dispositions contractuelles et légales ; qu’aux termes de l’article L. 511-1 du Code de l’environnement « sont soumis aux dispositions du présent titre les usines, ateliers, dépôts, chantiers et, d’une manière générale, les installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers on inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, sécurité, la salubrité publique, soit pour l’agriculture, soit pour la protection de la nature et de l’environnement, soit pour la conservation des sites et des monuments ainsi que des éléments du patrimoine archéologique. Les dispositions du présent titre sont également applicables aux exploitations de carrières au sens des articles premier et quatre du code minier » ; qu’aux termes de l’article L. 512-17 alinéas un, deux et trois du même code « lorsque l’installation et mise à l’arrêt définitif, son exploitant place son site dans un état tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 et qu’il permette à l’usage futur du site déterminé conjointement avec le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme, et, s’il ne s’agit pas de l’exploitant, le propriétaire du terrain sur lequel est sise l’installation. A défaut d’accord entre les personnes mentionnées au premier alinéa, lorsque l’installation initiale est mise à l’arrêt définitif, son exploitant place son site dans un état tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L 511-1 et qu’il permette un usage futur du site comparable à celui de la dernière période d’exploitation de l’installation mise à l’arrêt. Toutefois, dans le cas ou la réhabilitation prévue en application de l’alinéa précédent est manifestement incompatible avec un usage futur de la zone, apprécié notamment en fonction des documents d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle l’exploitant fait connaître à l’administration cette décision de mettre l’installation à l’arrêt définitif et de l’utilisation des terrains situés au voisinage du site, le préfet peut fixer, après avis des personnes mentionnées au premier alinéa, les prescriptions de réhabilitation plus contraignantes permettant un usage du site cohérent avec ces documents d’urbanisme » ; qu’en l’espèce, par acte sous seing privé en date du 12 janvier 1978, prenant effet le 1er janvier 1974, la société Oxymine a pris à bail un local à usage commercial, consistant en un immeuble à usage d’usine, bureau et diverses constructions sur un terrain d’environ 4 000 m² sis … (78300), appartenant à Madame veuve Henri Y…, née Yvonne Z…, messieurs Henri et Bertrand X… étant venus à ses droits ; que ce contrat, renouvelé à compter du 1er janvier 1983, stipule page 2 au paragraphe 3 des conditions générales que la société Oxymine a l’obligation de se conformer à tous les règlements de police ou de salubrité qui lui serait imposés par les autorités compétentes ; qu’aux termes des articles susvisés, cette dernière a également l’obligation de dépolluer le site en sa qualité de dernier exploitant ; que la société Oxymine s’est engagée aux termes du contrat de bail à prendre les locaux dans l’état où ils se trouvent et ne produit aucune pièce permettant de démontrer qu’ils étaient déjà pollués dans les proportions actuelles ; qu’il ressort du rapport d’expertise dressé par Monsieur A…, du rapport de la DRIRE établi le 11 mai 2007 et des différents arrêtés préfectoraux mentionnés que le site est pollué, la pollution provenant de sources distinctes d’émissions de plomb et d’autres métaux lourds ; que l’expert souligne page 28 que la préfecture a demandé, par lettre du 10 janvier 2006, en complément de diagnostic de pollution à la société Oxymine restée lettre morte et que la ville de Poissy souhaite au visa de cette injonction du préfet qu’une dépollution des terrains soit opérée ; qu’il est au demeurant admis que par délibération du 28 juin 2007, la ville de Poissy a modifié le plan local d’urbanisme sur la totalité de la zone, à l’exception des aménagements routiers qui étaient classés en zone d’habitation ; qu’il ressort de ces éléments que la société Oxymine en cette qualité de dernière exploitante est tenue de dépolluer le site dans un état tel permettant un usage cohérent avec ces documents d’urbanisme ; que la pollution constatée s’étend sur l’extérieur du sol, il convient de retenir la dépollution visée dans le sol devis numéro 06.215 produit lors des opérations d’expertise par le défendeur prévoyant une évolution et excavation des terres sur une profondeur de 0,80 m pour un prix de 323.639,41 € TTC ; que la société Oxymine qui n’a fourni aucun élément sur ce point au cours des opérations d’expertise peut difficilement venir critiquer les conclusions de l’expert et solliciter une nouvelle expertise ; que sa demande formée à ce titre sera ainsi écartée ; qu’au vu de l’ensemble de ces éléments, cette dernière sera donc condamnée au paiement de la somme de 323.639,41 euros TTC, majoré de l’indice BT 01 construction ; qu’il convient d’ajouter une indemnité d’immobilisation du terrain exactement évalué par l’expert à la somme de 13 000 € pour un mois, compte tenu de la durée nécessaire pour procéder aux opérations de dépollution ; que cette condamnation à prendre en charge la dépollution du site doit être déduite de l’indemnité d’éviction du repreneur, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande de compensation formulée par les défendeurs » (jugement entrepris, p. 8, 6 à 10 7) ;

1°) Alors que le bailleur n’est pas créancier de l’obligation administrative de remise en état des installations classées ; que ladite obligation est sans application dans les rapports entre preneur et bailleur ; que dans les rapports nés du bail, seule importe l’obligation de remise en état du preneur tiré du droit commun du contrat de bail, laquelle implique de comparer l’état des biens loués en fin de bail à l’état initial desdits biens ; qu’au cas présent, en estimant que la société Oxymine serait tenue de payer aux consorts X… le coût de la dépollution du terrain au seul motif qu’elle en était le dernier exploitant, la cour d’appel a violé par refus d’application les articles 1730 et 1731 du Code civil ;

2°) Alors que la stipulation par laquelle le preneur s’engage à se conformer à tous les règlements de police ou de salubrité qui lui seraient imposés par les autorités compétentes ne transfère pas au bailleur la créance de remise en état dont est titulaire l’administration à l’encontre du dernier exploitant mais impose simplement au preneur de respecter son obligation de dépollution à l’égard de l’administration s’il est sollicité par elle à cette fin ; qu’au cas présent, en jugeant qu’aux termes du contrat de bail, le bailleur s’était engagé à se conformer à tous les règlements de police ou de salubrité qui lui seraient imposés par les autorités compétentes et qu’il en résulterait une obligation, pour le preneur, de payer au bailleur le prix de la dépollution du site en tant que dernier exploitant, la cour d’appel a dénaturé le contrat de bail conclu le 30 janvier 1984, en violation de l’article 1134 du Code civil ;

3°) Alors que le Code de l’environnement fait du dernier exploitant d’une installation classée le débiteur intermédiaire, à l’égard de l’administration, de l’obligation de dépollution et non le débiteur final chargé de la contribution définitive à la dette ; que le dernier exploitant est obligé à la dette mais n’en assume la charge définitive qu’autant qu’il est responsable de la pollution ; qu’au cas présent, en estimant qu’il résulterait des dispositions du Code de l’environnement que « la charge de la dépollution d’un site industriel incombe au dernier exploitant » (arrêt attaqué, p. 6, 3), en l’occurrence la société Oxymine, cependant que, à l’égard du bailleur, seule était en cause, non l’obligation à la dette de dépollution, mais la contribution à ladite dette, la cour d’appel a violé l’article L. 512-12-1 du Code de l’environnement ;

4°) Alors que, s’agissant de l’obligation contractuelle de remise en état, la société Oxymine produisait, pour la première fois en cause d’appel, différents éléments attestant de ce que les biens donnés à bail étaient déjà pollués au moment de son entrée dans les lieux (récépissé de déclaration préfectorale du 5 avril 1933, déclaration préfectorale du 19 novembre 1964, v. conclusions, p. 16 et s.) ; qu’en condamnant la société Oxymine à payer au bailleur le coût de la dépollution du terrain au seul motif qu’elle en était le dernier exploitant, sans répondre au moyen selon lequel les biens donnés à bail étaient déjà pollués au moment de l’entrée dans les lieux de la société Oxymine (conclusions, p. 16 et 17), la cour d’appel a violé l’article 455 du Code de procédure civile.

Deuxième moyen de cassation

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir fixé l’indemnité d’occupation due par la Société Oxydes Minéraux de Poissy dite Oxymine aux consorts X… à compter du 1er janvier 2006 jusqu’au 31 décembre 2009 à la somme de 491 911,20 €, avec intérêts au taux légal et capitalisation ;

Aux motifs que « la prescription biennale de l’article L 145-60 du Code de commerce s’applique à l’action en fixation de l’indemnité d’occupation prévue par l’article L 145-28 du même code ; que la prescription a commencé à courir le 17 février 2005 par le refus de renouvellement du bail opposé pas les consorts X… ; que la désignation d’un expert en référé est un acte interruptif de prescription qui a repris son cours le 12 avril 2005 à la nomination d’un expert dont la mission portait notamment sur le montant de l’indemnité d’éviction, élément connexe aux demandes relatives à l’indemnité d’occupation ; qu’une demande d’extension de la mission d’expert a été accueillie le 15 janvier 2007 qui a donné lieu à une décision du 9 mai 2007 de la cour de céans intégrant à la fixation du calcul de l’indemnité d’éviction le calcul nécessaire de la dépollution ; qu’ainsi la prescription a été interrompue le 15 janvier 2007, et a repris son cours le 9 mai 2007 ; qu’en tout état de cause le tribunal de grande instance a été saisi au fond le 8 mars 2007 à une période où la prescription biennale n’était pas encourue pour avoir été interrompue ; que le moyen soutenu par la société Oxymine est donc inopérant ; que les deux parties ne critiquent pas sérieusement le montant de l’indemnité d’occupation retenue par l’expert, l’une des parties se référant à un droit de repentir qu’elle n’a pas exercé et l’autre un éventuel déplafonnement si le bail avait été renouvelé alors qu’elle entend est lancée la société Oxymine de ses locaux ; que la cour fera sienne l’évaluation de l’indemnité d’occupation retenue par le premier juge » (arrêt attaqué, p. 10, 2 et s.) ;

1°) Alors que la demande de mesures d’instruction, visant à étendre la mission d’un expert déjà nommé, n’a pas pour effet de suspendre ou d’interrompre le cours de la prescription ; qu’au cas présent, la cour d’appel a estimé que le délai de prescription biennale de l’action en paiement d’une indemnité d’occupation avait commencé à courir le 12 avril 2005 ; qu’il en résultait que ce délai était expiré quand, par conclusions du 3 décembre 2007, les consorts X… ont demandé le paiement d’une indemnité d’occupation ; qu’en écartant la prescription au motif erroné que les consorts X… ont demandé le 15 janvier 2007 et obtenu le 21 mai 2007 une extension de la mission de l’expert, ce qui aurait eu pour effet d’interrompre le cours de la prescription, la cour d’appel a violé l’article L. 145-60 du Code de commerce ;

2°) Alors en tout état de cause qu’une demande en justice n’a pour effet de suspendre le cours de la prescription que pour autant qu’elle concerne l’action dont la prescription est en cause ; qu’au cas présent, la demande d’extension de la mesure d’expertise formulée le 15 janvier 2007 et obtenue le 9 mai 2007 concernait, non le paiement de l’indemnité d’occupation, dont la prescription est en cause, mais la pollution du terrain ; que, même à supposer que cette demande de mesure d’instruction serait, par sa nature, susceptible d’entraîner une suspension de la prescription, elle resterait, par son objet, étrangère à l’action en paiement d’une indemnité d’occupation, dont la prescription est en cause ; qu’en écartant la prescription au motif erroné que les consorts X… ont demandé le 15 janvier 2007 et obtenu le 9 mai 2007 une extension de la mission de l’expert, ce qui aurait eu pour effet d’interrompre le cours de la prescription, la cour d’appel a violé l’article L. 145-60 du Code de commerce ;

3°) Alors que l’interruption de la prescription ne concerne que l’action au sujet de laquelle elle est effectuée ; qu’au cas présent, l’assignation, le 8 mars 2007, des consorts X… par la société Oxymine, en paiement d’une indemnité d’éviction ne saurait avoir eu pour effet d’interrompre le délai de prescription de l’action des consorts X… en paiement d’une indemnité d’occupation ; qu’en écartant la prescription au motif erroné que le tribunal de grande instance avait été saisi au fond le 8 mars 2007, cependant qu’à cette date, le tribunal de grande instance n’était saisi que d’une action en paiement d’une indemnité d’éviction, la cour d’appel a violé l’article L. 145-60 du Code de commerce ;

4°) Alors que l’interruption de la prescription ne profite qu’à celui de qui elle émane ; qu’au cas présent, l’assignation du 8 mars 2007 émanait de la société Oxymine, qu’elle ne pouvait donc avoir pour effet d’interrompre la prescription des droits appartenant aux consorts X… ; qu’en écartant la prescription au motif erroné que le tribunal de grande instance avait été saisi au fond le 8 mars 2007, cependant qu’à cette date, le tribunal de grande instance n’était saisi que d’une action émanant de la société Oxymine, la cour d’appel a violé l’article L. 145-60 du Code de commerce.

Troisième moyen de cassation (subsidiaire par rapport au premier moyen de cassation)

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir limité à la somme de 1 051 161 € l’indemnité due par les consorts X… à la société Oxydes minéraux de Poissy dite Oxymine à raison de l’éviction du fonds de commerce ;

Aux motifs propres que « l’expert, libre du choix de la méthode d’évaluation qu’il choisit dès lors qu’il en a débattu devant les parties, a pu retenir une évaluation valorisant le bénéfice moyen des trois dernières années, qu’il a comparé au taux de rentabilité de l’entreprise ; que, si la société Oxymine a contesté divers indicateurs utilisés par l’expert, elle n’a cependant pas apporté des références susceptibles d’être prises en compte pas l’expert ; que c’est donc en l’état des recherches conduites par l’expert que le premier juge a pu faire sienne la méthode de calcul retenue par l’expert conduisant à fixer l’indemnité principale à la somme de 299.630 €, que la même remarque peut être faite sur l’évaluation des indemnités accessoires » (arrêt attaqué, p. 9, in limine) ;

Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que « selon l’article L 145-14 du code de commerce « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre » ; que la société Oxymine n’a précisé à aucun moment de la présente instance les intentions quant à l’avenir du fond et ne produit aucune pièce permettant d’établir qu’elle a effectué des démarches auprès de la préfecture afin d’exploiter son activité sur un autre site ; que l’hypothèse à retenir est ainsi celle de la disparition du fonds de commerce ; sur l’indemnité principale : M. A…, expert, a envisagé l’hypothèse de la disparition du fonds de commerce et celle de la réinstallation du fonds ; que s’agissant de la disparition du fonds de commerce, l’expert évalue le fonds de commerce à trois fois le bénéfice de la moyenne des trois dernières années (2005, 2006 et 2007), soit 61.989 × 3 = 185.967 € arrondis à 186.000 euros ; qu’il propose de combiner cette première méthode avec celle du rendement et évalue la rentabilité de l’entreprise à 15 % compte tenu du caractère risqué de l’activité de la société Oxymine, soit une valeur du fond fixé comme suit : 186 000 euro (61. 989 × 15 %)/2 = 299.630 € ; que la société Oxymine conteste les méthodes retenues par l’expert, au motif qu’il a appliqué des coefficients sans donner aucune référence permettant d’apprécier contradictoirement les bases retenues ; qu’elle ajoute qu’il n’a pas recouru à une méthode financière ou comptable en usage dans la méthode d’évaluation faisant référence à la marge ; que les défendeurs quant à eux contestent la seule valorisation de l’entreprise par la méthode du rendement en estimant que le rendement fixé à 15 % ne se justifie pas au regard de l’activité concernée ; que le tribunal relève que l’expert a exposé les raisons pour lesquelles il avait pris en compte le résultat et non la marge brute à partir du compte de résultat, puisqu’il a précisé que cette dernière méthode n’était pas réaliste au regard de la baisse constante du bénéfice sur les trois dernières années visées ; que le ratio de 3 appliqué à la moyenne des résultats et la rentabilité des capitaux fixée à 15 % correspondent quant à eux à une valorisation conforme du fonds de commerce ; qu’indépendamment du fait que la société Oxymine ne produit aucun élément permettant de justifier des usages applicables en la matière, le tribunal constate que la méthode de la marge brute proposée par le preneur aboutit à évaluer l’entreprise à 50 % de son chiffre d’affaires annuel, ce qui ne tient pas compte du résultat pourtant en baisse constante sur la période de référence ; que cette méthode ne donne pas une image fidèle de la société et doit donc être écartée ; que de la même façon, limiter l’évaluation du fond à la seule méthode du bénéfice moyen ne permet pas de refléter le caractère risqué de ce site industriel ; qu’au vu de ces observations, la méthode de calcul retenu par l’expert paraît adaptée et il n’y a pas lieu de recourir à des contre-expertises ; que l’indemnité principale sera donc fixée à la somme de 299.630 € ; sur les indemnités accessoires : il convient à titre liminaire de donner acte aux consorts X… qu’ils s’en rapportent à justice pour l’évaluation des frais d’actes, des frais de conseils et des frais de licenciements qui ne pourront être réglés que sur justificatifs précis de la mission réalisée et du caractère acquitté de cette somme ; que la société Oxymine critique l’expert pour n’avoir pas retenu les frais de négociation d’un nouvel acte locatif à fixer selon l’usage à 30 % du loyer annuel, soit la somme de 51 000 € ; qu’elle ajoute qu’il est également d’usage de retenir un trouble commercial correspondant à trois mois de chiffre d’affaires, soit la somme de 1.340.316 € ; qu’il appartient aux créanciers de l’indemnité d’éviction de justifier de son préjudice ; qu’en l’espèce, il a été observé précédemment que faute pour la société Oxymine de préciser ses intentions et d’avoir sollicité les autorisations nécessaires afin de se réinstaller, l’hypothèse retenue est celle de la perte et non celle du transfert de fonds ; que l’expert évalue les frais de modification au registre du commerce, de publication et d’information aux administrations à la somme de 3 000 € et les frais de conseils liés à la fin du bail à la même somme, il ajoute que les frais de licenciement doivent être indemnisés sur la base des frais réels ; que le tribunal relève que la société Oxymine se prévaut d’usages dont elle ne justifie pas et que les débours engendrés par l’éviction se limitent en l’état, faute de justificatifs, aux frais d’actes et de conseils liés à cette procédure qui ont été exactement appréciée à la somme de 6 000 €, auxquels il faut ajouter les frais de licenciements accordés sur justificatifs ; qu’il convient ensuite d’octroyer une indemnité de déménagement destinée à couvrir les frais obligatoirement exposés lors de l’expulsion du preneur, sur justification des frais exacts exposés après réalisation ; que faute pour le bailleur de rapporter la preuve d’une absence de réinstallation à venir, le preneur évincé a également droit à une indemnité de remploi qu’il convient de fixer autour de 10 % de l’indemnité principale afin de tenir compte de la baisse des droits de mutation, soit la somme de 29.963 € ; que l’indemnité pour trouble commercial correspond au préjudice subi par le locataire pendant la période de déménagement ; qu’elle doit être estimée à deux mois de chiffre d’affaires moyen, soit la somme de 715.568 € ; qu’au vu de ces éléments, l’indemnité d’éviction doit être fixée comme suit : 299 630 3 000 3 000 29 963 715 568 = 1 051 161 € » (jugement entrepris, p. 6-8) ;

Alors que la société Oxymine faisait valoir dans ses conclusions (p. 19, 5 et s.) que devait être pris en compte dans l’évaluation de l’indemnité d’éviction le coût de la dépollution qui lui serait éventuellement imputé, et qui constituait une conséquence directe et préjudiciable de la décision discrétionnaire prise par les consorts X… de ne pas renouveler le bail ; que la cour d’appel n’a pas répondu à ce moyen, se contentant d’évaluer les autres éléments entrant dans le calcul de l’indemnité d’éviction ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé l’article 455 du Code de procédure civile.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat au Conseils pour les consorts X...

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir fixé à la somme de 1 051 161 euros l’indemnité due par Monsieur Henri Daniel Pierre X… et Monsieur Bertrand Pierre Daniel X… à la société Oxydes minéraux de Poissy dite Oxymine à raison de l’éviction du fonds de commerce sis à Poissy (Yvelines)… ;

Aux motifs que l’expert, libre du choix de la méthode d’évaluation qu’il choisit dès lors qu’il en a débattu devant les parties, a pu retenir une évaluation valorisant le bénéfice moyen des trois dernières années, qu’il l’a comparé au tau de rentabilité de l’entreprise ; que, si la société Oxymine a contesté divers indicateurs utilisés par l’expert, elle n’a cependant pas rapporter des références susceptibles d’être prises en compte par l’expert ; que c’est donc en l’état des recherches conduites par l’expert que le premier juge a pu faire sienne la méthode de calcul retenue par l’expert conduisant à fixer l’indemnité principale à la somme de 299 630 euros, que la même remarque peut être faite sur l’évaluation des indemnités accessoires ;

Et aux motifs presumés adoptés des premiers juges qu’il convient à titre liminaire de constater que les parties s’accordent sur la validité du congé et qu’elles s’opposent sur le montant de l’indemnité d’éviction ; que selon l’article L. 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais de mutation à payer pour un fond de même valeur sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ; que la société Oxymine n’a précisé à aucun moment de la présente instance ses intentions quant à l’avenir du fond et ne produit aucune pièce permettant d’établir qu’elle a effectué des démarches auprès de la préfecture afin d’exploiter son activité sur un autre site ; que l’hypothèse à retenir est ainsi celle de la disparition du fonds de commerce ; que, sur l’indemnité principale, Monsieur A…, expert a envisagé l’hypothèse de la disparition du fonds de commerce et celle de la réinstallation du fonds ; que s’agissant de la disparition du fonds de commerce, l’expert évalue le fonds de commerce à 3 fois le bénéfice de la moyenne des 3 dernières années (2005, 2006 et 2007), soit : 61.989 × 3 = 185.967 € arrondis à 186.000 € ; qu’il propose de combiner cette première méthode à celle du rendement et évalue la rentabilité de l’entreprise à 15 % compte tenu du caractère risqué de l’activité de la société Oxymine, soit une valeur du fonds de commerce suit : (186.000 € (61.989 × 15 %)) / 2 = 299.630 € ; que la société Oxymine conteste le méthodes retenues par l’expert, au motif qu’il a appliqué des coefficients sans donner aucune référence permettant d’apprécier contradictoirement les bases retenues ; qu’elle ajoute qu’il n’a pas recouru à une méthode financière ou comptable en usage en écartant la méthode d’évaluation faisant référence à la marge brute ; que les défendeurs quant à eux contestent la seule valorisation de l’entreprise par la méthode du rendement en estimant qu’un rendement fixé à 15 % ne se justifie pas au regard de l’activité concernée ; que le Tribunal relève que l’expert a exposé les raisons pour lesquelles il avait pris en compte le résultat et non la marge brute à partir du compte de résultat, puisqu’il a précisé que cette dernière méthode n’était pas réaliste au regard de la baisse constante du bénéfice sur les trois années visées ; que le ratio de 3 appliqué à la moyenne des résultats et la rentabilité des capitaux fixée à 15 % correspond quant à eux à une valorisation conforme du fonds de commerce ; qu’indépendamment du fait que la société Oxymine ne produit aucun élément permettant de justifier des usages applicables en la matière, le Tribunal constate que la méthode de la marge brute proposée par le preneur aboutit à évaluer l’entreprise à 50 % de son chiffre d’affaires annuel, ce qui ne tient pas compte du résultat pourtant en baisse constante sur la période de référence ; que cette méthode ne donne pas une image fidèle de la société et doit donc être écartée ; que de la même façon, limiter l’évaluation du fonds à la seule méthode du bénéfice moyen ne permet pas de refléter le caractère risqué de ce site industriel ; qu’au vu de ces observations, la méthode de calcul retenue par l’expert paraît adaptée et il n’y a pas lieu de recourir à des contre-expertises ; que l’indemnité principale sera donc fixée à la somme de 299 630 € ; que, sur les indemnités accessoires, il convient de donner acte aux consorts X… qu’ils s’en rapportent pour l’évaluation des frais d’acte, des frais de conseil des frais de licenciement qui ne pourront être réglés que sur justificatifs précis de la mission réalisée et du caractère acquitté de cette somme ; que la société Oxymine critique l’expert pour n’avoir pas retenu les frais de négociation d’un nouvel acte locatif à fixer selon l’usage à 30 % du loyer annuel, soit la somme de 51 000 € ; qu’elle ajoute qu’il est également d’usage de retenir un trouble commercial correspondant à 3 mois de chiffre d’affaires, soit la somme de 1 340 316 € ; qu’il appartient au créancier de l’indemnité d’éviction de justifier de son préjudice ; qu’en l’espèce, il a été observé précédemment que faute pour la société Oxymine de préciser ses intentions et d’avoir sollicité les autorisations nécessaires afin de se réinstaller, l’hypothèse retenue est celle de la perte et non celle du transfert du fonds ; que l’expert évalue les frais de modification au Registre du Commerce, de publications et d’information aux Administrations à la somme de 3 000 € et les frais de conseil liés à la fin du bail à la même somme, il ajoute que les frais de licenciement doivent être indemnisés sur la base des frais réels ; que le Tribunal relève que la société Oxymine se prévaut d’usages dont elle ne justifie pas et que les débours engendrés par l’éviction se limitent en l’état, faute de justificatifs aux frais d’actes et de conseil liés à cette procédure qui ont été exactement appréciés à la somme de 6 000 €, auxquels il faut ajouter les frais de licenciement accordés sur justificatifs ; qu’il convient ensuite d’octroyer une indemnité de déménagement destinée à couvrir les frais obligatoirement exposés lors de l’expulsion du preneur, sur justification des frais exacts exposés après réalisation ; que faute pour le bailleur de rapporter la preuve d’une absence de réinstallation pour l’avenir, le preneur évincé a également droit à une indemnité de remploi qu’il convient de fixer à hauteur de 10 % de l’indemnité principale afin de tenir compte de la baisse des droits de mutation, soit la somme de 29.963 € ; que l’indemnité pour trouble commercial correspond au préjudice subi par le locataire pendant la période de déménagement ; qu’elle doit être estimée à 2 mois de chiffre d’affaires moyen, soit la somme de 715.568 € ; qu’au vu de ces éléments, l’indemnité d’éviction doit être fixée comme suit : 299.630 3.000 29.963 715.568 = 1.051.161 € ;

1°) Alors que Messieurs Henri et Bertrand X… faisaient valoir qu’il n’y avait pas lieu de prendre en compte, pour la détermination de l’indemnité principale correspondant à la valeur du fonds de commerce, une méthode fondée sur la rentabilité évaluée à 15 % en complément d’une méthode fondée sur la moyenne des résultats avant impôts multipliée par trois années, dans la mesure où la société Oxymine n’exerçait nullement une activité à risque, sauf à démontrer que le fait d’exercer une activité polluante constituait une activité à risque par nature ; que dès lors, en se contentant d’affirmer que « limiter l’évaluation du fonds à la seule méthode du bénéfice moyen ne permettait pas de refléter le caractère risqué du site industriel de la société Oxymine », sans préciser en quoi l’activité de cette société était réellement risquée, la cour d’appel a entaché sa décision d’un défaut de base légale au regard de l’article L 145-14 du Code de commerce ;

2°) Alors que le trouble commercial, susceptible d’être indemnisé en cas de refus de renouvellement d’un bail commercial, correspond au préjudice subi par le preneur à raison de la perte du bénéfice pendant la période écoulée entre l’éviction effective et la réinstallation ; qu’en conséquence, il n’y a pas lieu à indemnisation d’un trouble commercial en l’absence de réinstallation ; que, dès lors, en décidant que Messieurs Henri et Bertrand X… devaient verser à la société Oxymine une indemnité pour trouble commercial, après avoir pourtant constaté que, faute pour le preneur de justifier d’une réinstallation, l’hypothèse retenue était celle de la perte et non celle du transfert du fonds de commerce de la société Oxymine, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constations, violant ainsi l’article L. 145-14 du code de commerce ;

3°) Alors que les frais de remploi, susceptibles d’être indemnisés en cas de refus de renouvellement d’un bail commercial, correspondent au préjudice subi par le preneur à raison des frais d’actes et aux droits ou taxes liés à l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail ; qu’en conséquence, il n’y a pas lieu à indemnisation de frais de remploi en l’absence de réinstallation ; que dès lors, en décidant que Messieurs Henri et Bertrand X… devaient verser une indemnité de remploi, après avoir pourtant constaté que, faute pour le preneur de justifier d’une réinstallation, l’hypothèse retenue était celle de la perte et non du transfert du fonds de commerce de la société Oxymine, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant ainsi l’article L. 145-14 du code de commerce ;

4°) Alors subsidiairement qu’il appartient au locataire de justifier des différents préjudices subis accessoirement à l’indemnité principale d’éviction due en cas de refus de renouvellement d’un bail commercial ; qu’en affirmant que « faute pour le bailleur de rapporter la preuve d’une absence de réinstallation pour l’avenir », le preneur avait droit à une indemnité de remploi et à une indemnité pour trouble commercial, la Cour d’appel a violé l’article 1315 du Code civil ;

5°) Alors très subsidiairement qu’en affirmant tout à la fois que le preneur n’établissant pas une réinstallation, l’hypothèse de la perte du fonds devait être retenue (v. jugement p. 7 B al. 5) et que le bailleur n’établissant pas une absence de réinstallation, des indemnités pour remploi et trouble commercial étaient dues, la Cour d’appel, qui s’est contredite en disant que la réinstallation était tout à la fois établie et non prouvée, a violé l’article 455 du Code de procédure civile ;

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L’obligation de remise en état incombe au dernier exploitant

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