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L'indemnité d'éviction en matière de baux commerciaux

Hanan CHAOUI Docteur endroit, Avocat associé, Delcade avocats et sollicitors |  le 28/11/2017  |  Immobilier

Lorsque le bailleur envisage de refuser le renouvellement du bail commercial à son locataire, il doit en principe lui régler une indemnité d'éviction, sauf à pouvoir justifier de l'existence d'un motif grave et légitime. Sujet à hauts risques, d'autant que le coût de l'éviction a été surenchéri à la suite de l'adoption de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel.

1 Les motifs graves et légitimes excluant le paiement d'une indemnité d'éviction

Infraction irréversible ?

À titre liminaire, il convient de préciser que lorsque le bailleur entend refuser le renouvellement du bail en raison d'un motif grave et légitime, il doit en principe, préalablement, mettre en demeure le preneur d'avoir à remédier à l'infraction sous un délai d'un mois, en visant expressément l'article L. 145-17 du Code de commerce dans sa mise en demeure.

À défaut, le bailleur ne sera pas fondé à exciper d'un motif grave et légitime, sauf s'il s'agit d'infractions irréversibles comme le défaut d'immatriculation à l'adresse des lieux loués ou l'absence d'appel du bailleur à concourir à l'acte de sous location.

En effet, l'absence d'immatriculation à l'adresse des lieux loués à la date du congé constitue un motif grave et légitime et une immatriculation postérieure est inefficace (CA Aix-en-Provence, 15 mai 2014, n° 2014/256). De même, l'absence d'immatriculation du preneur à la date d'effet du congé constitue un motif grave et légitime, même si le preneur produit un courrier adressé au bailleur 5 ans auparavant au sujet de l'absence d'immatriculation (CA Douai, 10 juillet 2014, n° 13/02779).

Le fait de ne pas appeler le bailleur à concourir à l'acte de sous-location (formalité prévue par l'article L. 145- 31, alinéa 4, du Code de commerce) constitue également un motif grave et légitime de nature à priver le preneur de toute indemnité d'éviction. À cet égard, les différentes clauses autorisant le preneur à consentir des sous-locations ne constituent pas pour autant une renonciation du bailleur à sa faculté de concourir à l'acte de sous location. Dès lors, toute sous location qui serait autorisée sans prévoir expressément la renonciation du bailleur à concourir à l'acte de sous location, constitue une infraction irréversible et un motif grave et légitime (CA Aix-en-Provence, 28 janvier 2014, n° 13/06669).

Il en est de même si le bailleur a, dans le cadre de la clause autorisant la sous location, renoncé à toute action en réajustement de loyer, en cas de sous loyer supérieur au loyer du bail principal, sans pour autant renoncé à sa faculté de concourir à l'acte de sous location (CA Paris, 20 février 2013, n° 11/02975).

Il est à noter que les juridictions caractérisent parfois l'existence d'infractions tellement graves qu'elles justifient l'absence de mise en demeure, considérant ainsi qu'il s'agit d'infractions irréversibles qui constituent un motif grave et légitime. C'est notamment ce qu'une cour d'appela jugé lorsqu'un preneur qui avait effectué des travaux non autorisés, a proféré des menaces auprès des différents copropriétaires ainsi que des dégradations des parties communes de l'immeuble (CA Paris, 26 février 2014, n° 13/05154).

Pouvoir d'appréciation des juridictions du fond

Indépendamment des infractions irréversibles, il existe un contentieux abondant sur les motifs graves et légitimes qui sont soumis à l'appréciation souveraine des juridictions du fond. Les tribunaux ont une appréciation assez restrictive des infractions contractuelles qui sont susceptibles de priver le preneur de son indemnité d'éviction.

Ainsi, les travaux non autorisés parle bailleur ne constituent un motif grave et légitime que lorsqu'ils ont une importance caractérisée au regard des conséquences dommageables sur l'immeuble et lorsque le preneur a refusé de remettre les locaux en l'état malgré une mise en demeure (CA Paris, 30 janvier 2013, n° 11/08166), ou lorsque le preneur, qui avait été condamné à réaliser des travaux, s'est abstenu malgré une mise en demeure du bailleur (CA Reims, 13 novembre 2012, n° 11/01233).

En revanche, le défaut de règlement des loyers et charges ne constitue un motif grave et légitime que lorsque le preneur a manifestement méconnu son obligation comme lorsque, par exemple, le locataire a réglé un loyer sur une base réduite pendant trois ans et demi et non sur la base du loyer qui était contractuellement dû (CA Rouen, 17 septembre 2015, n° 14/03756).

Enfin, les motifs graves et légitimes ont été retenus pour défaut d'ouverture enfin de semaine et défaut [...]

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