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L'indemnité d'éviction en matière de baux commerciaux

Hanan CHAOUI Docteur endroit, Avocat associé, Delcade avocats et sollicitors |  le 28/11/2017  |  Immobilier

Lorsque le bailleur envisage de refuser le renouvellement du bail commercial à son locataire, il doit en principe lui régler une indemnité d'éviction, sauf à pouvoir justifier de l'existence d'un motif grave et légitime. Sujet à hauts risques, d'autant que le coût de l'éviction a été surenchéri à la suite de l'adoption de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel.

1 Les motifs graves et légitimes excluant le paiement d'une indemnité d'éviction

Infraction irréversible ?

À titre liminaire, il convient de préciser que lorsque le bailleur entend refuser le renouvellement du bail en raison d'un motif grave et légitime, il doit en principe, préalablement, mettre en demeure le preneur d'avoir à remédier à l'infraction sous un délai d'un mois, en visant expressément l'article L. 145-17 du Code de commerce dans sa mise en demeure.

À défaut, le bailleur ne sera pas fondé à exciper d'un motif grave et légitime, sauf s'il s'agit d'infractions irréversibles comme le défaut d'immatriculation à l'adresse des lieux loués ou l'absence d'appel du bailleur à concourir à l'acte de sous location.

En effet, l'absence d'immatriculation à l'adresse des lieux loués à la date du congé constitue un motif grave et légitime et une immatriculation postérieure est inefficace (CA Aix-en-Provence, 15 mai 2014, n° 2014/256). De même, l'absence d'immatriculation du preneur à la date d'effet du congé constitue un motif grave et légitime, même si le preneur produit un courrier adressé au bailleur 5 ans auparavant au sujet de l'absence d'immatriculation (CA Douai, 10 juillet 2014, n° 13/02779).

Le fait de ne pas appeler le bailleur à concourir à l'acte de sous-location (formalité prévue par l'article L. 145- 31, alinéa 4, du Code de commerce) constitue également un motif grave et légitime de nature à priver le preneur de toute indemnité d'éviction. À cet égard, les différentes clauses autorisant le preneur à consentir des sous-locations ne constituent pas pour autant une renonciation du bailleur à sa faculté de concourir à l'acte de sous location. Dès lors, toute sous location qui serait autorisée sans prévoir expressément la renonciation du bailleur à concourir à l'acte de sous location, constitue une infraction irréversible et un motif grave et légitime (CA Aix-en-Provence, 28 janvier 2014, n° 13/06669).

Il en est de même si le bailleur a, dans le cadre de la clause autorisant la sous location, renoncé à toute action en réajustement de loyer, en cas de sous loyer supérieur au loyer du bail principal, sans pour autant renoncé à sa faculté de concourir à l'acte de sous location (CA Paris, 20 février 2013, n° 11/02975).

Il est à noter que les juridictions caractérisent parfois l'existence d'infractions tellement graves qu'elles justifient l'absence de mise en demeure, considérant ainsi qu'il s'agit d'infractions irréversibles qui constituent un motif grave et légitime. C'est notamment ce qu'une cour d'appela [...]

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