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L’immobilier visé par les premières actions de groupe
L’immobilier visé par les premières actions de groupe - © © Phovoir

L’immobilier visé par les premières actions de groupe

Sophie Michelin-Mazéran pour Opérations Immobilières |  le 03/02/2015  |  RéglementationProfessionnels

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Depuis l’entrée en vigueur de la procédure d’action de groupe le 1er octobre 2014, quatre actions en justice ont déjà été engagées par des associations de consommateurs. Sur ces quatre actions, trois concernent le champ immobilier, et en particulier le champ locatif, provoquant ainsi quelques émois auprès des bailleurs et des administrateurs de biens. Difficile, à ce jour, de prédire le succès de cette nouvelle forme d’action collective, inédite en droit français.

La procédure d’action de groupe, issue de la loi du 17 mars 2014 relative à la consommation, dite « loi Hamon », et du décret du 24 septembre 2014 , s’inscrit dans l’effort de rééquilibrage des pouvoirs entre consommateurs et professionnels mené par le gouvernement. Cette nouvelle voie de droit a pour objet de permettre la réparation de préjudices matériels subis individuellement par un groupe de consommateurs, ayant pour origine commune l’inexécution ou la mauvaise exécution par un professionnel de ses obligations légales ou contractuelles, lors de la vente de biens ou de la fourniture de services (l’action de groupe s’appliquant aussi aux préjudices causés par des pratiques anticoncurrentielles). Des associations nationales de consommateurs, agréées, ont mission d’introduire l’action devant les tribunaux de grande instance. À ce jour, il existe quinze associations nationales agréées. Une circulaire du 26 septembre 2014 du ministère de la Justice détaille le nouveau dispositif . Mais ce texte, loin s’en faut, ne lève pas toutes les interrogations, notamment celles relatives au champ d’application de l’action de groupe.

L’action de groupe est-elle mobilisable dans les rapports locatifs ?

Les appréciations varient pour savoir si l’action de groupe s’applique ou non à l’immobilier, et seuls les juges, véritables chefs d’orchestre de cette nouvelle procédure, trancheront la question, sachant que le premier jugement est attendu avant l’été. Toutefois, force est de constater que sur les quatre actions en cours depuis la création du dispositif, trois concernent les rapports locatifs : l'UFC-Que Choisir contre le Groupe Foncia, l'association de locataires SLC-CSF Paris contre le bailleur social Paris Habitat et la Confédération nationale du logement contre 3F (autre bailleur social). En cause et successivement, des frais d’expédition de quittance facturés aux locataires, des frais liés à l’entretien du dispositif de télésurveillance des ascenseurs et enfin des frais de pénalités de retard appliquées aux locataires.

Le contrat de bail s’apparente-t-il à une prestation de services ?

Selon Philippe Pelletier, avocat associé et chargé d'enseignement du droit des baux à l'université Panthéon-Assas (Paris II), la recevabilité de ces actions apparaît bien incertaine : un locataire est-il un consommateur ordinaire ? Le droit locatif n’a-t-il pas érigé un régime autonome de protection du locataire ? N’existe-t-il pas en effet un « écosystème » cohérent, indépendant des dispositions générales du droit de la consommation ? Et est-il envisageable d’appliquer au champ locatif social une procédure consumériste, alors que les textes européens écartent le logement social du droit de la consommation ?

Pour Hugues Périnet-Marquet, professeur de droit à l'université Panthéon-Assas (Paris II), une conception plus large est envisageable. Le Vocabulaire juridique d’Henri Capitant qualifie ainsi de prestations de services tous les contrats fournissant un avantage appréciable en argent, y compris le bail. L’article L.121-16-1  I 1° nouveau du Code de la consommation [relatif aux contrats conclus à distance et hors établissement] exclut de son champ d’application les contrats portant sur les services sociaux, y compris le logement social, ce qui sous-entend que le bail peut-être un service.  Le dernier mot appartient aux juges, qui devraient se déterminer avant l’été.

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