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L'immobilier, une fortune encore imposée Décryptage de l'IFI

Christian Reynaud-Fourton - Avocat associé, Fidal et Carine Daubignard Juriste immobilier |  le 12/02/2018  |  ImmobilierFrance entièreEtatfiscalitéTertiaire

La loi de finances pour 2018 a, parmi son lot de nouveautés, entraîné l'entrée en vigueur de l'impôt sur la fortune immobilière, ou IFI. D'aucuns diront que cet impôt remplace l'impôt de solidarité sur la fortune mais même s'il vient prendre la place de ce dernier, l'IFI est bel et bien un nouvel impôt avec une assiette et des assujettis bien définis.

1. Définition d'un nouvel impôt

Tout comme l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne concerne que les particuliers.

Il ne comprend dans son assiette que les actifs immobiliers non affectés à une activité professionnelle (AINP).

A - Personnes imposables à l'IFI

Les personnes assujetties à l'IFI sont les personnes physiques ainsi que les membres de leurs foyers fiscaux, (époux, concubins notoires, partenaires de PACS, enfants mineurs), qui détiennent directement ou indirectement des AINP et dont la valeur nette totale est supérieure à 1,3 million d'euros1 au 1er janvier.

Font partie de l'assiette d'imposition :

- pour les personnes physiques domiciliées en France, les AINP, situés en France et à l'étranger, c'est une imposition mondiale2 ;

- pour les personnes nouvellement domiciliées en France3 , les AINP situés en France seulement. Les actifs hors de France sont exclus de l'assiette de l'IFI pendant 5 ans ; - pour les personnes physiques ne résidant pas en France, les AINP détenus directement ou indirectement et situés en France seulement4 . Attention, si l'AINP est détenu indirectement, le fait que la société française soit à prépondérance immobilière ou non n'est pas pris en compte, le bien sera imposable sauf exception même si la personne n'a qu'une participation minoritaire dans la société.

B - Actifs immobiliers imposables à l'IFI

Sont imposables, à l'IFI, les actifs immobiliers (au sens du Code civil) détenus directement et non affectés à une activité professionnelle, principalement :

- résidence principale (sous réserve d'un abattement sur la valeur de 30%) et résidences secondaires,

- immeuble à usage locatif,

- immeubles non bâtis (terrains nus, terrains à bâtir, terres agricoles, bois, forêts (sauf exception),

- immeubles en cours de construction,

- usufruit et droit à usage (sauf exception, imposition sur la pleine propriété de l'usufruitier ou du titulaire du droit),

- contrats de crédit-bail et de location-accession (imposition du crédit-preneur et de l'accédant).

De même, s ont imposables à l'IFI, les titres des sociétés détenant des immeubles non affectés à une activité professionnelle et ce :

- quelle que soit leur forme (SCI, SAS, SA, SARL,…),

- quel que soit leur régime fiscal (impôt sur les sociétés (IS), impôt sur le revenu (IR)),

- quel que soit leur nombre dans la chaîne de détention,

- quelle que soit leur nationalité (sur réserve des CFI applicables),

- quelle que soit la prépondérance immobilière ou non de la société, - que la société soit cotée ou non cotée (sauf exception).

Concernant les contrats d'assurance-vie et de capitalisation (CGI, art. 972), le souscripteur est imposé à l'IFI sur la valeur de rachat du contrat (au 1er janvier) représentative des AINP compris [...]

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