L'immobilier en région : contre quelques idées reçues

AP |  le 28/09/2009  |  ConjonctureFrance entièreJuraTerritoire de BelfortHaute-Savoie

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Le courtier en prêts immobilier CAFPI a effectué, à l'occasion du Salon de l'Immobilier de Paris, un tour de France de la question ; en effectuant, autour de cinq thématiques liées au crédit immobilier, une synthèse des marchés régionaux.

En cet automne 2009 qui voit un marché du crédit immobilier se revigorer, bien que toujours habité par des craintes et des interrogations, des témoignages des courtiers en prêts immobiliers CAFPI recueillis à l'occasion du Salon de l'Immobilier de Paris (voir ci-dessus) montrent que l'optimisme n'est pas bien loin et surtout que certaines idées reçues ne tiennent pas

Idée reçue n°1 : « la production de crédits est en dégringolade »

CAFPI effectue le constat national d'une baisse des dossiers en fin d'année 2008 même si les régions n'ont pas connu de déficit véritable de production. Certaines spécificités régionales méritent d'être soulignées. Ainsi le Nord est l'une des régions où les prix ont le moins baissé. Conséquence, les candidats à l'achat ont tendance à différer leur projet. Ils préfèrent faire des travaux, rénover la maison ou y ajouter une pièce plutôt que d'en changer.
En Provence Alpes Côte d'Azur, la demande reste relativement soutenue malgré des prix qui ont baissé. La production est en retrait par rapport à 2008, sans commune mesure cependant avec la chute nationale des volumes de financement.
La région Sud Ouest voit revenir des emprunteurs, urbains ou ruraux, qui veulent réaliser un projet immobilier. Avec une nouvelle donne, des montants d'acquisition qui ont diminué.
Autre constat, la baisse des taux a redonné l'envie aux investisseurs de revenir sur le marché locatif. Le neuf est en plein boom, sous l'effet du dispositif Scellier, constate t-on en Région Normandie.

Idée reçue n°2 : « l'immobilier est un marché cohérent »

Chaque région CAFPI révèle des caractéristiques qui en font une exception au regard d'une analyse nationale uniforme.
La région Normandie n'a pas flambé en période d'envolée générale des prix et subit donc moins que d'autres régions le contrecoup d'un arrêt brutal. Autre phénomène normand, tout ce qui est acquisition avec une performance énergétique douteuse chute beaucoup plus fort. La région Ouest n'a pas connu, pour sa part, de baisse des prix de l'immobilier aussi significative qu'ailleurs.
Les crédits sont plus chers en région Nord, en moyenne de 0,2 points, que partout ailleurs en France, et ce depuis toujours, conjoncture difficile ou pas, période de crise ou pas.
En région Sud Ouest, les acquéreurs n'hésitent plus à s'éloigner des centres-villes pour s'installer dans les secteurs où subsiste un potentiel foncier important.
En région Paca Est, le foncier coûte très cher, la promotion dans le neuf est plus rare qu'ailleurs. Certaines particularités locales soutiennent l'activité.
Dans le Jura et sur Belfort, une clientèle frontalière trouve chez CAFPI des offres complémentaires à celles des banques suisses. Plus bas, Annecy capte une clientèle aisée de frontaliers, français travaillant en Suisse et suisses résidant en France pour bénéficier de prix moins élevés.
En Alsace Moselle, des caractéristiques de droit local impactent directement le marché de la propriété immobilière. Ainsi le livre foncier se substitue à la conservation des hypothèques. Autre point, le coût de l'hypothèque est identique au coût de l'inscription du privilège de prêteur de deniers.

Idée reçue n°3 : « les banques ne prêtent plus »

Sentiment unanime chez CAFPI pour dire que les banques n'ont pas fermé le robinet du crédit. Elles sont simplement revenues sur des critères d'octroi en vigueur par le passé en région Paca Est. En région Paca Ouest CAFPI n'enregistre ni plus ni moins de refus qu'avant. Certaines banques ont certes changé un peu leur fusil d'épaule.
La région Sud Ouest ne note pas de changement sensible dans l'attitude des banques, qui continuent à prêter comme elles l'ont toujours fait.
Dans le Nord, en raison du contexte économique et du nombre important de défaillance des entreprises, les banques accordent plus d'importance au secteur d'activité ou à la situation générale des employeurs de l'emprunteur.
Le marché a baissé mais pas les demandes constate la région Est Nord où les partenaires banquiers de CAFPI reviennent sur le marché avec des offres et des conditions de taux particulièrement intéressantes.
La région Normandie se dit plutôt confrontée à un manque de demandes qu'à une hausse des refus.
La crise a généré des différences de comportement tant du point de vue des acquéreurs que des banques analyse la région Est Sud. Cette relation bancaire reste plus une affaire d'interlocuteur que de politique commerciale régionale ou locale.

Idée reçue n°4 : « Il n'y a plus de clients emprunteurs »

En même temps qu'une reprise du marché, CAFPI conforte sa clientèle de primo accédants.
Les emprunteurs qui disposent d'un apport ou d'une épargne se sentent plus en confiance et ceux qui parviennent à dépasser le climat de frilosité actuel se lancent volontiers dans un achat immobilier note t-on en Région Nord.
En région Normandie, les candidats à l'accession qui avaient différé leurs projets il y a six mois se retrouvent sur un positionnement de marché décalé ; les vendeurs ont baissé leurs prix ou acceptent désormais de le faire. Cela redonne une marge de manoeuvre et de négociation à l'acheteur.
La région Sud Ouest constate qu'après deux ou trois années euphoriques où tout le monde avait tendance à déposer un dossier sans trop se soucier de sa faisabilité, une sorte « d'autocensure » de la part des acquéreurs se ressent depuis le début 2009.
En région Ouest, et les professionnels le confirment, la conjoncture de marché donne la part belle aux acquéreurs.
La région Est Sud remarque que les projets d'accession des emprunteurs sont de mieux en mieux construits, notamment en ce qui concerne l'apport, et le montage financier du dossier.

Idée reçue n°5 : « la confiance ne reviendra pas avant longtemps »

Pour présager de la conjoncture il faut tenir compte de deux éléments : d'abord l'état du marché et des perspectives. Et ensuite l'évolution des taux. Personne n'attendra que les prix ou les taux baissent pour réaliser son projet patrimonial, dans la mesure où il en a les moyens constate la Région Centre Est.
L'image des banquiers est ternie. En région Est Nord, neuf emprunteurs sur dix sont disposés à changer de banque en corollaire d'une accession à la propriété.
Analyse de la région Ouest. Pour retrouver un niveau de production élevé, il faudrait une baisse supplémentaire des prix immobiliers, de l'ordre de 10%, assortie d'une reprise économique qui enrayerait la spirale des licenciements. Car une personne au chômage n'est plus éligible au financement immobilier même si elle conserve une solvabilité.

Vue d'ensemble d'un lotissement à Pompignac, Gironde
Vue d'ensemble d'un lotissement à Pompignac, Gironde - © © DR

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