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L'hypothèque A quoi sert-elle ?

jean-pierre legout |  le 07/03/1997  |  EntreprisesImmobilierRéglementation

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-L'hypothèque est en fait une garantie de remboursement fournie par le propriétaire d'un bien immobilier à son créancier. -Elle doit être inscrite au bureau des hypothèques.

L'hypothèque est une garantie immobilière, appelée dans le vocabulaire juridique « sûreté réelle immobilière », en vertu de laquelle le créancier non payé a la faculté de faire vendre l'immeuble grevé en quelques mains qu'il se trouve et d'être payé par préférence sur le prix. L'hypothèque se rapproche du gage mais elle ne peut porter que sur des immeubles et n'entraîne jamais la dépossession du débiteur. Suivant que le droit du créancier résulte d'une convention conclue avec le débiteur, de la loi ou d'une décision judiciaire, l'hypothèque est dite conventionnelle, légale ou judiciaire.

Hypothèque conventionnelle

Aucune hypothèque ne peut être inscrite sur les biens du débiteur après l'ouverture du redressement judiciaire ; en outre, les inscriptions constituées par ce débiteur après la date de la cessation des paiements pour dettes antérieures sont nulles.

Le débiteur peut constituer l'hypothèque sur ses immeubles et sur les droits immobiliers dont il est titulaire (nue-propriété, usufruit, emphytéose ...). Mais il faut savoir que certains droits immobiliers considérés comme insaisissables ne peuvent être grevés d'hypothèque ; il en est ainsi de l'usufruit des père et mère sur les biens de leurs enfants, du droit d'usage et d'habitation ...

Le débiteur ne peut hypothéquer des biens à venir. La règle supporte cependant quelques dérogations et l'hypothèque des biens à venir est possible :

- en cas d'insuffisance de biens présents ;

- pour offrir un supplément de garantie au créancier en cas de dégradation ou dépérissement des biens hypothéqués ; le créancier n'est toutefois pas obligé d'accepter cette nouvelle garantie et il peut exiger le remboursement de la dette ;

- pour donner en garantie les biens dont l'édification est prévue.

La constitution d'hypothèque est un contrat qui ne peut être passé que devant notaire. L'absence d'acte notarié est sanctionnée par la nullité absolue de la constitution d'hypothèque.

Hypothèque légale

Epoux créancier de son conjoint

Les dispositions légales relatives à l'hypothèque légale entre époux assurent une complète égalité du mari et de la femme. En revanche, elles ne reconnaissent le droit de l'époux créancier à une hypothèque légale que dans deux situations biens distinctes.

Lorsque les époux ont adopté le régime de participation aux acquêts, chacun d'eux dispose de la faculté de faire inscrire une hypothèque sur les immeubles de son conjoint en garantie de sa créance de participation aux acquêts. L'inscription peut être prise avant la dissolution du régime matrimonial mais elle n'a d'effet qu'à compter de cette dissolution. Elle peut également être prise dans l'année qui suit cette dissolution auquel cas elle produit effet à sa date.

Hors le cas de la participation aux acquêts, l'époux ne peut faire inscrire son hypothèque légale que par intervention de justice. Le mari ou la femme qui introduit une demande tendant à faire constater une créance contre son conjoint ou les héritiers de celui-ci peut requérir une inscription provisoire de l'hypothèque légale dès l'introduction de la demande. L'inscription est valable trois ans et renouvelable.

Mineurs et majeurs en tutelle créanciers de leur tuteur ou administrateur légal

La loi accorde une hypothèque légale aux mineurs et majeurs en tutelle afin de garantir les créances qu'ils peuvent faire valoir à l'encontre du tuteur ou de l'administrateur légal chargé de la gestion de leur patrimoine. Cette hypothèque grève les biens du tuteur ou de l'administrateur légal. A l'ouverture de toute tutelle, le conseil de famille décide si une inscription doit être requise sur les immeubles du tuteur. Lorsqu'un mineur ayant encore l'un ou l'autre de ses parents possède un patrimoine, le juge des tutelles peut pareillement décider qu'une hypothèque sera prise sur les immeubles de l'administrateur légal.

Autres créanciers bénéficiant d'une hypothèque légale

De nombreux créanciers bénéficient d'une hypothèque légale. A titre d'exemple, il est possible de citer le Trésor public pour le recouvrement des droits et amendes, la Sécurité sociale pour le paiement des cotisations.

Hypothèque judiciaire

Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut, par requête, solliciter du juge l'autorisation de faire inscrire une hypothèque sur les immeubles de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement.

Le juge compétent pour autoriser l'inscription est le juge de l'exécution où demeure le débiteur. Toutefois, si l'inscription tend à la conservation d'une créance relevant de la compétence d'une juridiction commerciale, elle peut être autorisée avant tout procès, par le président du tribunal de commerce de ce même lieu.

Le créancier n'a pas à demander une autorisation préalable du juge s'il peut se prévaloir d'un titre exécutoire ou d'une décision de justice qui n'a pas encore force exécutoire. Il en est également dispensé s'il invoque le défaut de paiement d'une lettre de change acceptée, d'un billet à ordre, d'un chèque ou d'un loyer resté impayé dès lors qu'il résulte d'un contrat écrit de louage d'immeuble.

Une inscription provisoire est opérée par le dépôt à la conservation des hypothèques de deux bordereaux contenant les indications relatives à la créance, au débiteur et à l'immeuble objet de la formalité. Elle doit intervenir dans un délai de trois mois à compter de l'ordonnance portant autorisation. A défaut, cette autorisation est caduque.

A peine de caducité, l'inscription doit être notifiée au débiteur par acte d'huissier huit jours au plus tard après le départ des bordereaux. Cette notification interrompt la prescription de la créance. L'inscription conserve la sûreté pendant trois ans ; elle peut être renouvelée.

Le débiteur peut toujours contester la régularité de l'inscription et en demander mainlevée. La demande de mainlevée est portée devant le juge qui a autorisé l'inscription.

L'inscription définitive est une condition de validité de l'inscription provisoire. Elle doit être effectuée dans le délai de deux mois. L'inscription définitive rétroagit à la date de l'inscription provisoire. Le créancier qui y procède prime donc les créanciers inscrits entre temps et, en cas de redressement ou liquidation judiciaire du débiteur, il échappe aux conséquences de la procédure collective lorsque l'inscription provisoire a été prise antérieurement à la cessation des paiements. Lorsque l'immeuble est vendu avant que l'inscription définitive ne soit prise, la part qui revient au créancier est consignée ; elle lui est remise s'il justifie de l'inscription définitive dans le délai prévu.

Formalités de l'inscription

L'inscription est effectuée au bureau des hypothèques du lieu où se trouve l'immeuble hypothéqué. Il appartient au créancier de requérir l'inscription auprès du conservateur des hypothèques. Dans la pratique, l'inscription est souvent requise par le notaire rédacteur de l'acte constitutif d'hypothèque.

Le requérant doit toujours produire le titre générateur de l'hypothèque (contrat constitutif, expédition du jugement) ou, s'il s'agit de l'inscription d'une hypothèque légale, justifier de la situation de personne en tutelle ou d'époux. Il doit remettre également deux bordereaux contenant les mentions indiquées par l'article 2148 du Code civil ; l'un de ces bordereaux est gardé au bureau des hypothèques, l'autre est remis au requérant comme preuve de sa demande d'inscription.

L'inscription conserve l'hypothèque jusqu'à la date que fixe le créancier. Le délai d'effet ou délai de préemption est fixé en se conformant aux dispositions suivantes :

- si la créance a une ou plusieurs échéances déterminées et postérieures à l'inscription, la date d'extrême effet de l'inscription ne peut être fixée plus de deux ans après l'échéance ou la dernière échéance, sans que le délai de péremption puisse excéder trente-cinq années ;

- si la créance a une échéance indéterminée ou une échéance antérieure ou concomitante à l'inscription, la date d'extrême effet de l'inscription ne peut être postérieure de plus de dix ans au jour d'accomplissement de la formalité ;

- enfin, si la créance est telle qu'il puisse être fait application de l'une ou l'autre des solutions précédentes, le créancier peut requérir soit une inscription unique en garantie de la totalité de l'obligation jusqu'à la date la plus éloignée, soit une inscription distincte en garantie de chacun des objets de l'obligation jusqu'à une date d'effet déterminée.

Bon à savoir

Lorsque le délai de préemption expire avant que la créance n'arrive à échéance, le créancier peut renouveler son inscription. S'il procède au renouvellement avant l'expiration de la dernière heure du délai de péremption, il conserve l'inscription primitive avec son rang.

La mainlevée est accordée par le créancier lorsque celui-ci a été payé ou parce qu'il renonce à l'hypothèque en faveur du constituant. La mainlevée doit être consentie par acte authentique (voir son notaire). Lorsque le créancier refuse la mainlevée, le débiteur peut faire ordonner la radiation en justice si la créance est éteinte ou la constitution d'hypothèque irrégulière.

La réduction de l'inscription a pour but de limiter les effets de l'inscription. Elle est volontaire lorsque le créancier y consent, judiciaire sur la demande du débiteur. Toutefois, une réduction judiciaire n'est jamais possible pour une hypothèque conventionnelle car il faut respecter la loi du contrat.

L'ESSENTIEL

»L'hypothèque se rapproche du gage mais elle ne peut porter que sur des immeubles et n'entraîne jamais la dépossession du débiteur.

»Suivant que le droit du créancier résulte d'une convention conclue avec le débiteur, de la loi ou d'une décision judiciaire, l'hypothèque est dite conventionnelle, légale ou judiciaire.

»L'inscription de l'hypothèque est effectuée au bureau des hypothèques du lieu où se trouve l'immeuble hypothéqué.

»La date de l'inscription détermine le rang des créanciers hypothécaires ; le créancier a toujours intérêt à inscrire son hypothèque le plus rapidement possible.

POUR EN SAVOIR PLUS...

Textes de référence

Code civil, articles 1844-2, 2114, 2124, 2130, alinéa 2, 2131, 2133, 2136 à 2139, 2143, 2148, 2154, 2158 et 2168.

Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 avril 1993, bulletin des arrêts III, no 55.

Loi 91-650, 9 juillet 1991, articles 67 à 72, Journal officiel 14 juillet.

Décret 92-755, 31 juillet 1992, articles 210 et suivants, 255 et suivants, et 263, Journal officiel 5 août.

Réponse ministérielle no 15852, Journal officiel, débats parlementaires Sénat 30 août 1984, page 1368.

Pourquoi le créancier doit prendre rapidement une inscription hypothécaire ?

La date de l'inscription détermine le rang des créanciers hypothécaires. Il en résulte qu'un créancier a toujours intérêt à inscrire son hypothèque le plus rapidement possible, dans la crainte qu'un autre soit plus diligent que lui. Il doit se hâter d'autant plus que quatre événements sont susceptibles d'arrêter le cours des inscriptions : la publication de l'aliénation de l'immeuble hypothéqué, la publication d'un commandement de saisie immobilière, l'ouverture d'une procédure de redressement et liquidation judiciaires à l'encontre du débiteur, la mort de celui-ci suivie d'une acceptation sous bénéfice d'inventaire de sa succession. Si l'un de ces événements se produit avant que le créancier n'ait inscrit son hypothèque, cette inscription devient impossible. Sauf exception, aucun délai n'est imposé.

Quels sont les effets de l'hypothèque ?

A l'échéance, le créancier qui n'est pas payé met en oeuvre la procédure de saisie immobilière. Si l'immeuble est encore la propriété du débiteur, la publication du commandement de saisie permet au créancier de faire procéder à la vente de cet immeuble et se payer par préférence sur le prix. Si l'immeuble a été aliéné, le créancier exerce son droit de suite. Le commandement aux fins de saisie signifié au débiteur est dénoncé au tiers détenteur. Cette dénonciation met le tiers détenteur dans l'obligation de choisir entre le paiement de la dette ou le délaissement de l'immeuble hypothéqué. Le droit de préférence est l'attribut essentiel de l'hypothèque ; il permet au créancier d'être payé avant les créanciers chirographaires et, s'il y a plusieurs créanciers hypothécaires, suivant le rang de son hypothèque.

Le droit de suite est le deuxième attribut de l'hypothèque ; il permet au créancier de saisir l'immeuble hypothéqué entre les mains de n'importe quel tiers devenu propriétaire de l'immeuble, à condition que l'hypothèque ait été inscrite avant la transcription de la vente.

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