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L'avenir des chartes promoteurs

Ombeline Soulier Dugénie Avocate associée au cabinet Redlink |  le 29/10/2018  |  Opérations immobilières

Les chartes promoteurs sont élaborées par les collectivités publiques officiellement pour accompagner les porteurs de projets et apporter une vision opérationnelle à la règle d'urbanisme. Si elles sont relativement appréciées par les administrés, elles complexifient l'intervention des promoteurs immobiliers qui font face à de multiples sources textuelles. À l'aube de l'entrée en vigueur de la loi sur l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan), quel est l'avenir de ces textes ?

Les chartes promoteurs constituent des documents édictés par les collectivités publiques en dehors de tout cadre juridique et destinés aux promoteurs. Ces chartes, qui ne répondent pas au processus règlementaire d'édiction des règles locales d'urbanisme (tels que les plans locaux d'urbanisme), sont dénuées de toute valeur règlementaire. Pourtant, parfois, elles sont imposées aux promoteurs au même titre que des règles d'urbanisme. En l'absence de tout encadrement législatif ou règlementaire, les chartes sont extrêmement disparates. Elles peuvent contenir des normes d'urbanisme, de construction et d'architecture, voire des règles de commercialisation. Ces chartes se présentent sous plusieurs vocables comme : « charte de développement durable » (Bordeaux, Montreuil), « charte de la construction et de la promotion » (Bagneux), « charte anti-spéculative » (Paris). À la veille du vote de la loi sur l'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan), les collectivités publiques peuvent-elles continuer d'ajouter des contraintes de construction non prévues par les règles locales d'urbanisme ? Plus encore et pour reprendre la formulation de la professeure Rozen Noguellou : Où se trouve la règle d'urbanisme ?1

Les chartes édictées par les villes constituent de véritables plans locaux d'urbanisme (PLU) bis. En effet, elles contiennent des normes relatives à l'architecture, au développement durable, environnemental, patrimonial, et vont parfois, jusqu'à, imposer des règles relatives à la gestion du chantier lors des opérations de construction2 , à la commercialisation des logements et à leur prix de vente. Plus encore, alors même que, selon la formule utilisée : « les autorisations d'urbanismes sont délivrées sous réserve des droits des tiers », les chartes exigent que les projets minimisent l'impact des éventuels préjudices civils que génèreraient les constructions (perte d'ensoleillement, perte de vue) pouvant consacrer un « droit au soleil, au calme et à la vue »3 . Certaines villes imposent la répartition et la surface minimale des logements4. D'autres édictent même le choix de l'équipe de maîtrise d'œuvre, souvent désignée par un « jury » composé d'élus5. Aussi et alors que les opérateurs immobiliers supportent l'intégralité des coûts et des risques liés au projet, ils sont privés du choix du maître d'œuvre !

Au service de l'intérêt général.. .

Les collectivités mettent, également, en avant la nécessité de lutter contre la hausse des prix des logements et la difficulté des ménages à accéder à la propriété. Elles souhaitent garantir la réalisation de projets durables et contribuant à améliorer la qualité [...]

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