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L'architecte et les contraintes d'urbanisme

le 15/01/1999  |  Droit de la constructionArchitectureDroit de l'urbanismeImmobilierUrbanisme

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Cour de cassation, 3e chambre civile 10 novembre 1998, M. Balladur, no 1616 P + B

QUESTION Une société fait appel, pour le lotissement d'un terrain situé en bord de mer, à un cabinet d'architectes et à un géomètre-expert. L'autorisation de lotir est accordée, et les lots sont vendus. Les époux A. acquièrent un lot sur lequel il est prévu de construire un immeuble d'une surface développée hors oeuvre de 200 m2, mais le permis de construire leur est refusé au motif que la législation sur le littoral interdit de construire à moins de 100 m de la mer. Le lotisseur assigne alors les architectes en réparation du préjudice qu'il a subi.

-Un lotisseur peut-il engager la responsabilité de l'architecte qui n'a pas pris en compte les servitudes d'urbanisme ?

REPONSE Oui. Les architectes qui élaborent un lotissement sont tenus de vérifier le respect des règles d'urbanisme mais ceux-ci n'ont pas de recours contre le notaire rédacteur des actes. La Cour de cassation approuve la décision de la cour d'appel selon laquelle la circonstance que le lotissement avait été autorisé par arrêté préfectoral n'impliquait pas la reconnaissance de la constructibilité du lot. L'interdiction de principe édictée par l'article L. 149-4-11 du Code de l'urbanisme est une règle d'urbanisme dont le respect incombe aux seuls architectes, chargés de la mission de conception du lotissement. Il n'appartenait pas au notaire rédacteur de l'acte de vérifier l'application de cette règle d'urbanisme.

COMMENTAIRE Cet arrêt précise les conséquences de l'autorisation de lotir et de la demande de permis de construire. Le permis de lotir confère au lotisseur un droit acquis à lotir. Seul le permis de construire confère le droit d'effectuer les travaux. Et si le permis de construire ne peut pas déroger aux prescriptions de l'arrêté de lotissement, le permis de lotir ne peut obliger l'autorité administrative compétente à délivrer un permis de construire conforme à ce qui était prévu dans les documents du lotissement, si ceux-ci ne sont pas conformes aux règles d'urbanisme.

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