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L'approche urbaine dynamise l'Opac de Paris

ELISABETH ALLAIN-DUPRE |  le 26/01/2001  |  ImmobilierLogementArchitectureAménagementParis

Plus grand bailleur social de France avec 95 000 logements, l'Opac de Paris revendique une gestion active de son patrimoine bâti et foncier, devenant ainsi l'un des acteurs majeurs du renouvellement urbain à Paris et en proche banlieue. Ses méthodes d'aménageur sont fondées sur le dialogue avec les habitants et le souci de créer, ou de conserver, les richesses de la vie urbaine.

Avec une longueur d'avance sur les quelques autres grands organismes HLM qui revendiquent aujourd'hui leur rôle d'opérateurs urbains, l'Opac de Paris a engagé, avant la lettre, plusieurs opérations de «renouvellement urbain ». Alors que, prônant « l'urbanisme à visage humain », la mairie de Paris ne crée plus de ZAC, l'Opac s'appuie sur le potentiel foncier de son patrimoine - près de 95 000 logements à Paris et en proche banlieue - pour faire pousser, là où il le peut, de petits quartiers neufs et vivants, aux immeubles soigneusement conçus par une nouvelle génération d'architectes.

Confortée par les nouveaux crédits construction-démolition, cette analyse raisonnée du patrimoine le pousse parfois à s'en défaire (vente à la Semise d'un ensemble de logements à Vitry), ou au contraire à l'agrandir lorsque l'opportunité semble bonne : achat à la Semidep de la barre « Double Couronne » dans la Plaine-Saint-Denis, 100 logements ruinés mais riches d'un grand terrain et de la proximité d'une université et d'un métro.

Parallèlement, l'Office défriche les méthodes d'intervention dans les vieux faubourgs parisiens : Goutte-d'or, Bas-Belleville ou encore îlot Planchat-Vignoles près de la place de la Réunion. Tissus anciens ou quartiers neufs, les résultats diffèrent, mais les méthodes se ressemblent. Rôdées à la Cité Fougères, dans le XXe arrondissement (voir p. 68), elles s'appuient à la fois sur les habitants - amicales de locataires dans les quartiers récents, associations telles que la Bellevilleuse dans les quartiers anciens - et sur les plans de référence commandés à des architectes urbanistes au métier éprouvé. Ainsi Pierre Riboulet à Fougères (p.68) et à Double-Couronne, Jean-Pierre Buffi pour l'îlot Villiot-Rapée (p.66), Jean-Pierre Feugas dans le Bas-Belleville (p.69), André Schuch, architecte urbaniste à l'Apur (Atelier parisien d'urbanisme) à Planchat-Vignoles, Roland Castro aux Malassis de Bagnolet.

Yves Laffoucrière, directeur général de l'Opac, leur demande de tirer le meilleur parti urbain de la situation, sachant que leurs options devront « tenir » durant toute l'opération (cinq à dix ans). Une fois franchi le cap du montage, en concertation avec les acteurs et institutions concernés (voir entretien ci-après), une étape complexe où le poids des équipes d'ingénieurs et techniciens de l'Opac prend tout son sens, on passe à la définition plus fine des projets. Nouvelles mises au point et concertations, cette fois avec les différents architectes retenus par concours. Car Yves Laffoucrière s'est fait une règle de fractionner la commande d'architecture en petits immeubles de 30 à 50 logements, parfois beaucoup moins dans les quartiers anciens.

Diversité et cohérence

Cette fragmentation de la commande présente l'avantage, dit Yves Laffoucrière, de garantir une vraie diversité à l'intérieur des règles de cohérence établies par l'architecte coordinateur. Bienvenue pour les architectes parisiens au temps des vaches maigres, cette pratique est aujourd'hui dénoncée par certains. Sa légitimité n'est en tout cas pas remise en cause par les habitants des quartiers faubouriens, rescapés des « rénovations bulldozer » ancienne manière. Mais pour l'Opac, la médaille a son revers : les montages financiers sont singulièrement complexes et lourds alors que, souligne Yves Laffoucrière, « un bailleur social n'a pas vocation à financer la diversité ». Quant aux règles de la commande publique, elles ne sont guère adaptées - pas plus que l'appareil de production qu'elles ont généré - à ces travaux en dentelle.

« Les quartiers qui fonctionnent mal nous renvoient à une politique plus globale» YVES LAFFOUCRIERE, Directeur général de l'Opac de Paris

Dès son arrivée à la tête de l'Opac de Paris en 1993, Yves Laffoucrière a initié une gestion immobilière active du patrimoine, appuyée sur d'importants projets d'aménagement. Ingénieur et architecte de formation, ancien directeur d'une SEM parisienne, la Semaest - qui compte à son actif les deux ZAC plutôt réussies de Reuilly et Bercy - cet homme de terrain a ainsi concrétisé la rupture avec les pratiques antérieures.

L'aménagement urbain est une dimension de plus en plus importante pour l'Opac de Paris. Pour quelles raisons ?

YVES LAFFOUCRIERE. On voit bien qu'aujourd'hui ce ne sont pas tant les logements qui posent problème - ceux de la Cité Fougères ou de l'îlot Villiot-Rapée n'étaient pas spécialement mal conçus ni dégradés - que les quartiers ou les ensembles de logements. Ces quartiers qui fonctionnent mal nous renvoient nécessairement à des politiques plus globales, avec trois composantes incontournables : une gestion immobilière plus dynamique, une gestion locative plus fine et plus proche des locataires, le partenariat avec tous les acteurs du quartier, qu'ils soient institutionnels ou issus du tissu associatif. Un office comme le nôtre doit désormais composer avec ces trois dimensions. N'en privilégier qu'une, c'est aller à l'échec.

Quelles sont les méthodes de l'Opac aménageur ?

Nous avançons par cercles concentriques. Prenons le cas de l'îlot Villiot-Rapée. Le patrimoine de 300 logements y étant mal implanté, sur un vaste terrain, nos premiers diagnostics internes incitaient à ne pas nous limiter à une réhabilitation Palulos. Mais avant toute chose, nous avons dialogué avec les locataires en organisant des réunions autour d'une étude de faisabilité. Le débat public a été lancé, conforté par des contacts avec les élus concernés. Ainsi enrichi, notre projet est présenté aux services de la ville, direction de l'aménagement urbain (DAUC), Atelier parisien d'urbanisme (Apur), et aux services de l'Etat. Tout cela prend certes du temps, mais nous permet d'aller plus vite ensuite, notamment en diminuant considérablement les risques de recours.

N'entrez-vous pas ainsi un peu en concurrence avec les services d'urbanisme de la ville ?

Nous ne concurrençons en rien l'administration municipale. Nous sommes avant tout une force de proposition, que les services municipaux utilisent ensuite. Ainsi, à Villiot-Rapée, nous avons eu avec l'Apur et la DAUC de longs débats sur l'organisation du front bâti le long de la Seine ! En outre, quand il s'agit d'interventions dans les tissus anciens, a priori plus contraintes, nous avons encore d'importantes marges de manoeuvre : dans la programmation des types de logement, dans les choix d'occupation des pieds d'immeubles, ou encore dans le traitement des espaces extérieurs, qui comptent souvent autant que le bâti pour une bonne intégration dans le quartier.

Votre démarche préfigure-t-elle une évolution générale des bailleurs sociaux vers l'aménagement urbain ?

Ces opérations ont des dimensions financières, techniques et humaines très lourdes. Pour les mener à bien, il faut des expertises et des moyens. Entre en jeu la notion de « taille critique » pour les Offices ou les SA d'HLM qui voudraient s'y livrer. Par exemple, on ne peut engager une opération de construction/ démolition de 300 logements qu'à la seule condition que ces 300 logements ne représentent pas une part trop importante du patrimoine.

Il faut également tenir compte de la culture d'établissement. A l'Opac de Paris, nous sommes convaincus que le métier de bailleur social ne se limite pas à la simple gestion de la quittance et des bâtiments, nous avons une approche dynamique du patrimoine immobilier : il faut savoir arbitrer, vendre et acheter, construire et démolir...

Tout cela est le fruit d'un savoir-faire, d'un esprit, que les organismes HLM possèdent plus ou moins. Pourtant je suis convaincu que cette approche plus globale du logement social, en liaison étroite avec les acteurs locaux de la ville, est appelée à se développer. D'où l'intérêt, pour les bailleurs sociaux qui n'atteignent pas une certaine « taille critique », de mettre en place ce que nous appelons, dans notre jargon, les « coopérations inter- organismes ».

Les financements dits « construction-démolition » ne les y incitent-ils pas ?

Très clairement, lorsqu'on peut les mettre en place, les crédits de démolition/construction permettent de mieux monter les opérations. Ces crédits financent beaucoup mieux que les aides antérieures les spécificités de la démolition. Elles permettent de retrouver des coûts de réalisation compatibles avec des loyers sociaux pour reloger des locataires. Seul problème : l'Etat apprécie lui même sa propre participation et, à Paris, les crédits construction-démolition ne sont pas la première priorité...

PHOTO : YVES LAFFOUCRIERE

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Ilot Villiot-Rapée : une continuité urbaine rétablie

Construites en 1956 sur un vaste terrain ouvert sur le quai de la Rapée et la Seine, les sept barres orientées nord-sud (296 logements) de la cité Villiot-Rapée sont en rupture avec le tissu urbain dense des abords de la gare de Lyon. Plutôt que de réhabiliter, l'Opac choisit ici de démolir pour rétablir la continuité urbaine, sur plan-masse de Jean-Pierre Buffi qui réalisera l'un des immeubles. Relativement élevés en accord avec le « skyline » du secteur, les six nouveaux immeubles (302 logements plus commerces) dressent un front bâti continu sur le quai et ceinturent un jardin intérieur d'un demi-hectare. Dans ce quartier soumis à de fortes nuisances de circulation, la double orientation des logements leur permet de bénéficier du calme du jardin. Réalisée en plusieurs phases sur des crédits construction-démolition, l'opération permettra de reloger tous les habitants sur place sans augmentation de loyers. Les cinq équipes d'architectes désignées par concours en 2000 ont travaillé sur un cahier des charges que Jean-Pierre Buffi dit « plus moderne que celui de Bercy ». Il privilégie le travail sur les vues, l'épaisseur, et l'emploi de matériaux de qualité. Achèvement prévu en 2007.

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Fougères : une « cité » devient quartier

Emblématique des nouvelles méthodes de l'Opac, la transformation de la cité Fougères en quartier a été lancée par Yves Laffoucrière dès 1993. Etat des lieux : aux confins du XXe arrondissement, entre les Lilas et Bagnolet, quatre barres (photo ci-contre) de 10 à 14 étages (617 logements) flottent sur une vaste emprise qui enjambe le périphérique. Une opération de construction-démolition y est déjà engagée, mais le nouveau responsable de l'Opac estime qu'elle ne prend pas suffisamment en compte les sources urbaines du malaise de cette cité. A sa demande, Pierre Riboulet étudie un nouveau plan-masse qui réorganise le bâti en six îlots faits de petits immeubles aux épannelages soigneusement étudiés. Confiés à onze équipes de jeunes architectes de talent (en photos, les immeubles d'Emmanuelle Colboc et d'Olivier Chaslin), ils recréent aujourd'hui la densité et la diversité d'un vrai quartier où ont été relogés tous les habitants. Autrefois indifférenciés, les « espaces verts » deviendront sous peu (Pascale Hannetel, paysagiste) un vrai parc urbain assurant - cas à peu près unique à la ceinture de Paris - une liaison « verte » avec la banlieue proche.

PLANS :

Etat initial

Après intervention : Plus de 600 logements et commerces répartis en petits groupes d'immeubles bien identifiés, un parc urbain qui relie Paris à la banlieue.

PHOTOS :

49 logements PLA, Emmanuelle Colboc, architecte.

38 logements PLA, Olivier Chaslin, architecte.

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Microchirurgie au Bas-Belleville

L'intervention sur cette partie du faubourg de Belleville illustre les méthodes adoptées par l'Opac en tissu ancien. Le rôle des associations d'habitants, notamment « La Bellevilleuse », a été décisif dans leur mise au point, et dans celle du plan de référence établi par Jean-Pierre Feugas. Principes généraux : reloger la population sur place, respecter la petite échelle et la convivialité du quartier, valoriser et animer l'espace public par des activités et commerces en pied d'immeuble, croiser l'intervention avec une Opah et l'aide aux copropriétés. Pour l'Opac, ceci suppose de réhabiliter les immeubles jusque-là promis à la démolition, et de morceler les opérations neuves. D'où des chantiers qui relèvent parfois de la microchirurgie. A terme (2002), l'Opac aura réalisé ou réhabilité ici plus de 210 logements sociaux, dont 140 neufs, tout en conférant au quartier une urbanité policée qu'il n'a sans doute jamais connue...

PHOTOS : Avant et après : rue de Tourtille.

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