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L'appréciation de la ratification implicite de travaux en copropriété se fait au cas par cas
Une ratification implicite de travaux effectués sans autorisation peut être accordée a posteriori par l'assemblée générale - © Adobe Stock
Réponse ministérielle

L'appréciation de la ratification implicite de travaux en copropriété se fait au cas par cas

Isabelle d'Aloia |  le 06/09/2021  |  France Copropriétés

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Une réponse ministérielle apporte un éclairage sur la façon dont les juges acceptent de constater la ratification implicite de travaux effectués sans autorisation dans une copropriété. 

La loi sur la copropriété de 1965 prévoit l'obligation, pour un copropriétaire, de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale pour "des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci".
Mais la jurisprudence admet que cette autorisation puisse être accordée a posteriori par l'AG soit de manière explicite, soit de manière implicite à travers le refus d'engager des poursuites contre le copropriétaire auteur des travaux ; mais cette ratification implicite est subordonnée à "l'absence d'équivoque" (Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-15013). Laquelle est soumise à l'appréciation souveraine des juges du fond. C'est sur cette analyse de la notion "d'absence d'équivoque" de la part des juges du fond qu'un sénateur, Philippe Dallier (Seine-Saint-Denis - LR), interroge le gouvernement.

Il rapporte deux cas potentiels d'équivoque. Tout d'abord, l'action en justice doit être votée à la majorité simple de l'article 24 de la loi de 1965 tandis qu'une ratification expresse est soumise à des majorités plus contraignantes (articles 25, 25-1 ou 26). Le juge doit-il considérer que la situation est ambiguë si l'action en justice est rejetée à la majorité simple mais ne l'aurait pas été avec une règle de majorité plus contraignante ?

Le deuxième cas concerne les travaux sur une partie commune spéciale. En l'absence de syndicat secondaire, le syndicat des copropriétaires est la seule entité disposant de la qualité pour agir en justice. Ainsi tous les copropriétaires doivent participer au vote, alors que les décisions afférentes aux parties communes spéciales doivent être prises par les seuls copropriétaires concernés par ces parties communes. Si l'action en justice est repoussée par la majorité des copropriétaires mais ne l'aurait pas été par celle des copropriétaires de la partie commune spéciale, le juge doit-il, là aussi, considérer que la situation est équivoque et écarter toute ratification implicite ?

Le sénateur estime que "ces asymétries de majorité sont susceptibles de créer, au sein des assemblées générales concernées, une grande insécurité juridique" et il lui paraît "difficile de s'en remettre, sur ce point, à l'appréciation souveraine des juges du fond". Il souhaiterait avoir une clarification sur les règles applicables à cette ratification implicite.

L'ensemble des éléments factuels entre en ligne de compte

Dans sa réponse, le ministère de la Justice souligne que, pour caractériser l'absence d'équivoque de la ratification implicite, les juges du fond ne se limitent pas à relever qu'une AG de copropriétaires a rejeté à la majorité la décision d'habiliter le syndic à agir en justice contre le copropriétaire fautif, alors qu'une autorisation ou une ratification expresse des travaux litigieux supposait une majorité différente. Ils apprécient l'ensemble des éléments factuels venant en renfort de cette décision de ne pas exercer de poursuites contre le copropriétaire fautif.

Ainsi dans la décision de la Cour de 2010 susmentionnée, "la ratification implicite n'a pas été retenue alors que la décision de ne pas exercer de poursuites contre le copropriétaire fautif avait été prise à plus de 90 % des voix, au vu d'autres éléments factuels excluant l'absence d'équivoque quant à la volonté des copropriétaires de ratifier les travaux litigieux".

De la même manière, dans l'hypothèse où la décision d'habiliter le syndic à agir en justice contre le copropriétaire fautif est rejetée à la majorité mais ne l'aurait pas nécessairement été à la majorité des copropriétaires de la partie commune spéciale concernée par les travaux litigieux, la condition d'absence d'équivoque est appréciée souverainement par les juges du fond, tant au regard des conditions de vote de la décision de ne pas exercer de poursuite contre le copropriétaire fautif que d'autres éléments factuels venant le cas échéant en renfort de cette décision.

Pour le gouvernement, les irrégularités soulevées ne sont donc pas susceptibles de créer "une insécurité juridique puisque la jurisprudence ne déduit pas systématiquement la ratification implicite de la seule décision de ne pas exercer de poursuite contre le copropriétaire fautif. Au contraire, confier à l'appréciation souveraine des juges du fond la notion « d'absence d'équivoque » permet une lecture fine de chaque cas d'espèce qui revêt ses spécificités factuelles propres".


QE n° 19918 de Philippe Dallier (Seine-Saint-Denis - LR), JO Sénat du 22 juillet 2021

Commentaires

L'appréciation de la ratification implicite de travaux en copropriété se fait au cas par cas

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Juriste copro

21/09/2021 18h:15

" Le juge doit-il considérer que la situation est ambiguë si l'action en justice est rejetée à la majorité simple mais ne l'aurait pas été avec une règle de majorité plus contraignante ?"Incompréhensible, comment une résolution peut être adoptée avec une règle de majorité plus contraignante (connaissant les règles de majorité de 1965). Peut on m'expliquer

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