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L'amélioration du droit des copropriétés par le projet de loi ELAN

Pascaline Déchelette-Tolot avocat associé, LPA-CGR |  le 11/06/2018  |  ImmobilierTechniqueBâtimentFrance entière

Le projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique déposé le 4 avril 2018 à l'Assemblée nationale comprend deux articles spécifiquement destinés à des aménagements voire des modifications en profondeurs du droit de la copropriété, les articles 59 et 60. Logés dans le titre IV, intitulé « Améliorer le cadre de vie », ces deux articles constituent le chapitre 4 consacré à « Améliorer le droit des copropriétés ».

Ces deux articles tentent de répondre à la complexification et à la diversification du droit de la copropriété depuis 20 ans au moins, ainsi que de mettre en place des mesures exceptionnelles tendant à résorber la dégradation des copropriétés en difficulté.

L'augmentation des textes régissant les immeubles en copropriété a été considérable, ainsi l'étude d'impact du projet de loi relève qu'entre 1990 et 2015 le nombre de mots figurant dans la loi du 10 juillet 1965 a été multiplié par cinq. Par ailleurs, le manque de lisibilité de la réglementation résulte de ce que de nombreux textes logés dans des corpus différents prévoient des règles qui affectent le fonctionnement des immeubles soumis au droit de la copropriété. Les deux articles du projet de loi, concernant expressément les immeubles en copropriété, illustrent cette disparité.

L'article 59 qui a pour objet de faciliter et accélérer le traitement des copropriétés dégradées intervient essentiellement sur des articles du Code de la construction et de l'habitation (CCH) et notamment les articles L. 441-1, L. 615-6 traitant des mesures de sauvegarde, L. 741-1 et L. 741-2 traitant des opérations de requalification des copropriétés dégradées. Le Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est également concerné par ce projet de loi en son article L. 522-1.

L'article 60 du projet de loi concerne spécifiquement la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application, il envisage sa codification ainsi qu'une modification en profondeur avec l'intégration de la jurisprudence établie en la matière, des simplifications visant à rendre moins complexe et plus efficace la gestion des copropriétés.

Faciliter et accélérer le traitement des copropriétés dégradées

L'état des lieux

La notion de copropriétés dégradées évoque celle de copropriétés en difficulté pour lesquelles la loi de 1965 1 prévoit des dispositions particulières qui figurent en ses articles 29-1 A à 29-15 et qui ont été réformées en profondeur par la loi du 24 mars 2014 (Loi ALUR). L'actuel projet de loi ne revient pas sur les dispositions spécifiques aux copropriétés en difficulté (désignation et pouvoirs de l'administrateur provisoire… ), il a pour objet de remédier aux copropriétés qui ont atteint le stade critique de la dégradation ce qui justifie des mesures exceptionnelles.

Dans l'attente de la mise en œuvre du registre d'immatriculation des copropriétés 2, la détermination des copropriétés en difficulté et/ou dégradées s'opère de manière empirique.

L'étude d'impact du projet de loi ELAN rappelle que la France comportait, en 2015, 740 083 copropriétés (correspondant à près de 10 millions de logements) et dont près de 100 000 copropriétés (correspondant à environ 1 million de logements) présentaient des signes de fragilité et pourraient être aujourd'hui en difficulté.

Certaines copropriétés ne parviennent pas à résorber leurs difficultés et l'État peut alors décider d'une expropriation, au moyen d'une opération de requalification de copropriété dégradée (ORCOD) et d'une déclaration d'intérêt national (IN), d'où les termes ORCOD-IN.

En l'état actuel du droit, la procédure d'expropriation met, selon l'étude d'impact, 18 mois à produire ses effets (entre l'arrêté de déclaration d'utilité publique et la prise de possession des lieux). Le projet de loi ELAN vise à simplifier ces démarches en supprimant le critère du plan de sauvegarde et en permettant une prise de possession accélérée des copropriétés dégradées déclarées d'intérêt national.

Le projet

Dans le cadre d'opérations de requalification, un ou plusieurs expropriants pourraient prendre possession des immeubles dégradés dès la déclaration d'utilité publique, lorsque des risques sérieux pour la sécurité des occupants rendent nécessaire la prise de possession anticipée et qu›un projet de plan de relogement des occupants a été établi.

La procédure de carence de l'article L. 615-6 du CCH permet au maire de la commune ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat, sur le territoire duquel est implanté l'immeuble dont la conservation est gravement compromise ou la santé des occupants menacée, de saisir le président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référés, pour qu'il désigne un ou plusieurs experts chargés de constater les difficultés et d'engager un projet simplifié d'acquisition publique.

Le projet de loi sécurise la procédure de carence en y faisant intervenir de manière forcée les copropriétaires par la notification des conclusions d'expertise judiciaire et de la décision qui l'ordonne valant intervention forcée à l'instance. L'objectif étant de contrer le délai de trente ans de tierce opposition reconnu par la Cour de cassation (Cass. 3e civ. 28 janvier 2015, n° 13-19.080 3). L'intervention forcée est prévue par le législateur du seul fait de la notification qui serait faite. Jusqu'alors, l'expropriation des copropriétaires pouvait être réalisée sans qu'ils soient partie à la procédure.

Il est significatif de constater une volonté de transparence à l'égard des copropriétaires jusqu'ici exclus de la procédure, les conditions et délais dans lesquels un copropriétaire pourra faire un recours seraient définis dans le projet.

Le relogement des occupants dans les ORCOD constitue un véritable enjeu de la bonne fin de l'opération envisagée car en l'absence de prise de possession de l'immeuble par la puissance publique, des relogements successifs s'opèrent dans les zones tendues. Chaque fois qu'un relogement est assuré il est à craindre que celui-ci soit à nouveau réinvesti, squatté, lorsque celui-ci est détenu par un marchand de sommeil.

C'est pourquoi la prise de possession rapide du bien par l'expropriant doit être sécurisée. À cet effet, le projet de loi prévoit d'attribuer au maire et au président de l'EPCI compétent les prérogatives de relogement permettant de désigner les personnes à reloger à un organisme bailleur ou de leur attribuer un logement en application de l'article 521-3-3 du CCH applicable en matière d'habitat indigne.

La réforme du droit des copropriétés

La croissance exponentielle des dispositions fixant le statut de la copropriété depuis son origine a conduit les pouvoirs publics à s'interroger sur la nécessité de sa réforme. La loi du 10 juillet 1965, principale source du droit de la copropriété, a sans cesse été enrichie par des articles devenus depuis obsolètes ou inadaptés. Certaines dispositions ont été logées dans le CCH 4.

Il en est résulté une réelle complexification de la réglementation applicable rendant sa compréhension difficile.

L'article 60 du projet de loi s'articule en deux parties : - une codification de la loi à droit constant, - une réforme du droit des copropriétés qui répond à deux priorités 5 : lever les blocages qui entravent les décisions afin de favoriser les travaux, notamment de rénovation énergétiques, d'une part, et prévenir les contentieux judiciaires grâce à des règles plus simples et plus accessibles, d'autre part.

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