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L’Alsace en première ligne du zonage Pinel
Le nouveau zonage Pinel (à droite) réduirait à peau de chagrin le nombre de communes éligibles en Alsace par rapport à la carte actuelle (à gauche). - © © Cartes & Données – Arctique

L’Alsace en première ligne du zonage Pinel

Christian Robischon (Bureau de Strasbourg du Moniteur) |  le 11/10/2017  |  ImmobilierTechniqueBâtimentBas-RhinHaut-Rhin

La suppression des zones B2 et C toucherait fortement la région, en concentrant davantage encore la production de logements sur l’agglomération de Strasbourg. Tous les maillons de la chaîne immobilière s’en inquiètent.

Une atmosphère de prudence et de vigilance va parcourir le Salon de l’immobilier du Grand Est à partir de vendredi à Strasbourg (Bas-Rhin). En tout cas, parmi les professionnels d’Alsace qui représenteront la grosse majorité des exposants de la manifestation, organisée par la FPI Grand Est pour le compte du Conseil régional de l’immobilier, nouveau pilote du salon.

En effet, le marché, tout en restant plutôt bien orienté, exprime quelques signes de tassement. La valse-hésitation gouvernementale sur le «prêt à taux zéro» (PTZ) et le dispositif Pinel n’en est pas le facteur le moins important. Ce salon 2017 pourrait presque être sous-titré «A l’ombre du B2 et du C», tant la question du zonage est importante en Alsace. La suppression de ces deux niveaux entraînerait une concentration des avantages Pinel pour l’investissement sur l’agglomération de Strasbourg, dans la mesure où les zones B1 alsaciennes se résument à l’Eurométropole, pour la majeure partie de son territoire, complétée de quelques communes comme Obernai (Bas-Rhin) et Mulhouse (Haut-Rhin). Et face aux récents rétro-pédalages, ils restent très vigilants.

L’effet levier des investisseurs en B2

Le Conseil régional de l’immobilier craint un impact sur les différentes composantes de la chaîne immobilière. La promotion en premier lieu, bien sûr. «Quelque 1 500 logements collectifs sont construits chaque année en Alsace en zone B2 (soit un tiers de la production totale de l’ancienne région, NDLR). La moitié de ce volume émane des investisseurs et l’impact serait en réalité bien plus important encore, compte tenu de l’effet-levier qu’ils jouent dans la commercialisation des programmes», relève Joël Ohayon, vice-président de la FPI Grand Est et responsable du Salon. «L’incertitude sur les intentions gouvernementales a pesé sur les chiffres des derniers mois», estime Bruno Béni, président de la FPI Grand Est: -36,8% de ventes de logements collectifs neufs en Alsace au premier semestre 2017 par rapport à la première moitié de 2016, le freinage est assez brutal.

Les constructeurs de maisons individuelles s’inquiètent à leur tour d’une limitation du prêt à taux zéro car ce coup de pouce est précieux aux jeunes ménages en Alsace où les prix des terrains sont plutôt élevés. «Plus de la moitié des acquéreurs d’une maison individuelle neuve sont des primo-accédants, c’est dire le rôle du PTZ. Et pour l’instant, avec le zonage existant, la production est répartie bien équitablement sur le territoire. Mais quid demain ?», note Philippe Kindo, vice-président de la LCA-FFB du Bas-Rhin.

L’impact sur l’accession sociale

Les aménageurs sont tout aussi vigilants, compte tenu d’une autre caractéristique du paysage immobilier alsacien: «Il existe un marché non négligeable d’investisseurs locaux sur de petits terrains, ils représentent parfois 60% d’un programme», signale Didier Villemur, représentant la nouvelle Union nationale des aménageurs (Unam). En outre, ces parcelles plus petites que la moyenne alsacienne de 5 à 6 ares deviennent de plus en plus un cœur de marché, en raison du prix du foncier et des densifications requises par les documents d’urbanisme. «Ce sont sur des terrains de 2,80 à 3,50 ares que les primo-accédants peuvent construire une maison de 90 à 100 m2 dans un budget de 200 000 à 220 000 euros en, phase avec leurs capacités financières», analyse Didier Villemur.

La réforme du zonage accentuerait la concentration de logements collectifs neufs à Strasbourg, ici, dans le nouveau quartier Deux Rives.
La réforme du zonage accentuerait la concentration de logements collectifs neufs à Strasbourg, ici, dans le nouveau quartier Deux Rives.

Parmi les autres partenaires de la chaîne immobilière, les bailleurs tirent la sonnette d’alarme pour l’accession sociale sécurisée. «La concentration de programmes en zone B1 entraînerait une flambée du prix du foncier que l’accession sociale ne pourrait pas suivre avec son prix de vente plafonné», prévient Laurent Kohler, directeur général de la coopérative HLM Habitat de l’Ill.

Réformer le zonage

Les maîtres d’ouvrage reçoivent le renfort de la FFB du Bas-Rhin, qui monte fortement au créneau depuis plusieurs jours pour défendre la zone B2. «La suppression (de ses avantages) accentuera la désertification de zones rurales, avec comme conséquence un afflux vers les grandes villes que celles-ci ne pourront absorber, d’où une augmentation significative à prévoir du prix du foncier», expose son président Jean-Luc Wiedemann. «Ce n’est bon pour personne», ajoute-t-il. En particulier pour les entreprises du bâtiment, que la fédération estime menacées de surcroît par les conséquences de la baisse des APL: selon ses calculs, elle ferait perdre la construction de 1 870 logements sociaux en Alsace, soit près des trois-quarts de la production de 2016.

Dans ce contexte, «nous allons travailler à étendre le zonage B1 dans la région, de façon réaliste», annonce Bruno Béni. La FPI va proposer à l’Etat que cette classification concerne l’Eurométropole de Strasbourg dans son ensemble, plusieurs communes de l’agglomération mulhousienne ainsi que les villes d’Haguenau (Bas-Rhin) et Colmar (Haut-Rhin).

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