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Installer un ascenseur dans un bâtiment d'habitation existant

JEAN-LOUIS TOUMIT |  le 22/09/2000  |  ImmobilierArchitectureTechniqueRéglementation techniqueParis

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L'opération suppose une bonne préparation, un dossier technique et administratif solide et un financement verrouillé. Avantages : confort pour l'utilisateur et valorisation du bâti.

L'ascenseur est bien souvent devenu l'élément de confort indispensable dans un immeuble d'habitation, et la plupart de ceux qui en sont dépourvus peuvent être équipés de ce moyen de transport vertical du moment que l'amélioration prévue est conforme à la destination de l'immeuble (article 30 de la loi du 10 juillet 1965). Mais la décision étant importante sur un plan financier, il est nécessaire, à partir du déclic donné par un copropriétaire, de faire réaliser une étude par un maître d'oeuvre, qui consultera des ascensoristes, proposera d'éventuelles visites de bâtiments équipés avant de constituer un dossier qui sera présenté en assemblée générale de copropriété par le syndic et/ou le conseil syndical.

Si les critères de coût, d'esthétique et de confort sont tout de suite mis en avant par les propriétaires, « c'est généralement la largeur disponible de la cage d'escalier qui impose une solution », explique Alain Ruellan, directeur commercial de Drieux-Combaluzier. Compte tenu de la largeur minimale d'une cabine (50 cm de côté) et donc de celle de la cage d'ascenseur (70 cm) (1), et compte tenu de la largeur minimale de l'escalier (80 cm en courbe, 76 cm en partie droite) recommandée par la circulaire 82-100 du 13 décembre 1982 du ministère de l'Urbanisme et du Logement, la largeur minimale de la cage d'escalier (de mur à mur) ne peut être inférieure à 2,30 m.

Autre contrainte à une implantation intérieure : la difficulté d'installer la machinerie, soit en partie haute (existence d'un volume disponible tel qu'une chambre pour éviter la modification de la toiture), soit le plus souvent en partie basse, dans une cave à l'aplomb de l'escalier, à condition que le propriétaire concerné accepte de vendre son bien. Dans le cas contraire, il faut prévoir un ascenseur non plus électrique mais hydraulique qui admet une machinerie déportée. Pour optimiser la taille de l'ascenseur dans un volume restreint, les ascensoristes proposent des appareils compacts, fonctionnant à l'aide d'un treuil à tambour, et non pas d'un contrepoids qui prend de la place dans la gaine.

Pour parler des cas les plus courants, quand il n'est pas possible techniquement d'installer l'ascenseur dans la cage d'escalier ou lorsque les propriétaires ne veulent pas réduire l'emmarchement, la solution de l'implantation à l'extérieur (dans une cour ou un jardin) peut être retenue dès lors qu'un certain nombre de contraintes sont levées ou acceptées. La cour doit notamment être suffisamment profonde pour fixer le pylône sur la façade sans que cela entraîne des nuisances visuelles ou sonores pour certains habitants. La nécessité de déposer en mairie une déclaration de travaux se double dans certains quartiers de celle de consulter et de suivre l'avis de l'architecte de Bâtiments de France (secteur sauvegardé ou situé à moins de 500 m d'un monument historique par exemple) ; lorsqu'un tel projet n'est pas très sévèrement surveillé, il peut être simplement interdit par les règles architecturales locales.

Les portes palières, réalisées par agrandissement des fenêtres de l'escalier, doivent déboucher sur un palier généralement au moins égal à la surface de la cabine et qu'il faut souvent créer à partir d'un remaniement des marches tournantes de l'escalier quand il n'est pas possible d'utiliser l'espace d'un palier intermédiaire existant ou d'anciens WC communs. De plus, dans les configurations les plus courantes, ce palier se situe à mi-étage, ce qui pénalise les personnes à mobilité réduite.

Un investissement moyen de 500 000 francs

Enfin, critère souvent rédhibitoire, le coût de l'opération d'une implantation extérieure est supérieur de 35 à 70 % à celui d'une implantation intérieure. Quand on sait que le coût total moyen de la création d'un ascenseur (appareil plus travaux annexes de structure, électricité, peinture, menuiserie, serrurerie...) tourne autour de 76 000 euros (500 000 francs) - non compris les honoraires du maître d'oeuvre et du syndic, l'assurance dommages ouvrage, le rachat possible d'une partie privative et le système de télésurveillance qui ne peuvent se chiffrer qu'au cas par cas -, on comprend que le nombre d'ascenseurs greffés en façade soit très faible : 5 % des créations dans l'existant, selon Stéphane Sporn, attaché commercial chez Otis.

Dans la plupart les cas, des demandes de subventions déposées auprès de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah), du Pact, des préfectures peuvent être satisfaites ; les copropriétaires bailleurs ou occupants bénéficient en outre d'avantages fiscaux sous forme de déduction des revenus fonciers ou de crédit d'impôts. A noter cependant, la fourniture d'un ascenseur dans un bâtiment d'habitation de plus de deux ans reste soumis au taux normal de TVA (19,6 %) (2).

De plus, la valorisation de l'appartement étant généralement supérieure au montant de la quote-part, le loyer pourra être réajusté à l'échéance du bail. « La valeur d'un appartement situé au dernier étage d'un immeuble haussmannien peut être majorée de 30 % après l'installation », indique Philippe André, administrateur de biens au cabinet parisien Bérard. De son côté, Bernard Quignard, expert en ascenseurs, a estimé à près de 50 % la valorisation d'un appartement au sixième étage d'un immeuble équipé...

(1) L'exemple de l'immeuble de la rue Secrétan à Paris montre que l'on peut descendre exceptionnellement jusqu'à 45 cm intérieur et 56 cm hors tout. (2) Voir le cahier spécial Textes officiels, no 5051 du 15 septembre, p. 418. Actualité réglementaire : le décret de mise en conformité du droit français avec la directive européenne 95/16 relative aux ascenseurs est paru au « JO » du 27 août 2000 (voir le cahier détaché « Textes officiels et documents professionnels », « Le Moniteur » du 8 septembre. L'objectif est d'introduire des règles de conception, de fabrication et d'installation communes à l'ensemble de la Communauté. Deux types de contrôles seront exercés : le premier (le contrôle technique du produit) incombera aux professionnels ; le second (la surveillance du marché) sera assuré par des organismes habilités par chaque Etat.

En savoir plus

« Ascenseur et copropriété - guide pratique », Bernard Quignard, Editions Eyrolles, 2000.

« Réhabiliter et entretenir un immeuble ancien point par point », Anah, Editions Le Moniteur.

« Ascenseurs : la sécurité passe par la maintenance », « Le Moniteur » du 11 février 2000.

Fédération des ascenseurs, tél. : 01.40.08.04.23.

Arc (Association des responsables de copropriétés), tél. : 01.40.30.12.82 ; Copropriété-Services, tél. : 01.40.30.42.82.

Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah), tél. : 01.44.77.39.39.

Installation à l'intérieur

Pour la vingtaine de copropriétaires de cet immeuble de la rue Secrétan, à Paris (XIXe), la décision d'installer un ascenseur a été difficile, mais la réalisation satisfaisante. Refusant une implantation dans la cour (trop chère et peu pratique), ils ont voté pour un ascenseur ultracompact (70 cm), compte tenu de la largeur de la cage d'escalier et de la nécessité de conserver un dégagement de 80 cm (76 cm dans les parties droites) et retenu l'entreprise Drieux-Combaluzier pour « sa capacité à informer et à expliquer, et pour son prix modéré, assorti de facilités de paiement », indique madame Barcella, copropriétaire, qui a suivi de près les travaux. L'ascensoriste, en relevant les cotes précises, a constaté un faux aplomb dans la cage d'escalier, mais surtout un décalage latéral de 10 cm de la cage à partir du quatrième étage, consécutif à une construction en deux temps. Seule solution : casser le mur de moellons et de bois et le remonter avec une reprise par linteaux métalliques, après accord de plusieurs propriétaires de réduire son épaisseur ou de le décaler (de 20 cm au sixième étage). Des travaux importants qui se sont ajoutés à la fouille et à la reprise en sous-oeuvre pour créer la machinerie.

L'appareil installé est un modèle de 225 kg (2/3 personnes) à porte vitrée, circulant à 0,60 m/s, à traction électrique et à manoeuvre à blocage, le treuil à tambour et la cabine à étrier déporté permettant de gagner de la place. Les copropriétaires ont déboursé 458 000 francs TTC (TVA à 20,6 %) pour l'opération (dont 167 000 francs pour l'appareil), avec une répartition de la dépense et des charges en fonction de l'étage.

PHOTOS :

L'implantation d'un ascenseur à l'intérieur d'une cage d'escalier doit maintenir une largeur d'emmarchement supérieure ou égale à 80 cm en partie courbe et 76 cm en partie droite.

SCHEMA :

Schéma de principe d'implantation d'un ascenseur

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Implantation dans la cour

Structure et socle de la même couleur que le mur, remplissage vitré, emprise au sol réduite : les deux ascenseurs implantés dans la cour pour desservir les deux ailes de cet immeuble parisien de la rue Erlanger (XVIe) ne défigurent pas la façade. Parce qu'ils ne voulaient pas réduire l'emmarchement des escaliers, les copropriétaires ont choisi la solution d'une implantation extérieure. Au prix d'un arrêt de l'appareil aux demi-étages (moins confortable) et d'un surcoût important ( + 56 %). Déclaration de travaux, conseils de l'architecte des Bâtiments de France (pylône vitré, peinture blanche) et trois mois de travaux (agrandissement des baies de l'escalier, reprise des chaînages, création de paliers intermédiaires) ont été nécessaires. Ce sont deux Otis 2000 à contrepoids, avec portes palières pleines, impostes vitrées et boîtes à boutons déportées, qui ont été retenus. Les appareils, bi-vitesses, sont des 320 kg pour 4 personnes. La machinerie basse, au niveau du sol, est accessible depuis les caves. Coût 1995 : 750 000 francs TTC (avec une TVA à 20,6 %).

PHOTO :

L'implantation d'un ou plusieurs ascenseurs à l'extérieur impose une déclaration de travaux sur laquelle l'architecte des Bâtiments de France peut avoir à formuler un avis.

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Copropriété : qui décide ? Qui paie ?

La décision de travaux

Pour l'assemblée générale, le syndic, aidé par le conseil syndical, prépare un dossier qui comprend : le rapport du maître d'oeuvre, les devis d'au moins deux ascensoristes, le coût global de l'installation et du contrat de maintenance, le projet de répartition des dépenses d'installation et celui de répartition des frais de fonctionnement, le plan de financement, la procédure de rachat de quotes-parts.

L'installation d'un ascenseur fait partie des travaux d'amélioration et nécessite une décision acquise à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des tantièmes de l'immeuble (double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965). Ce vote oblige les copropriétaires opposants à payer leur quote-part, avec un étalement possible sur dix ans (avec intérêts).

Si le vote n'est atteint qu'à la majorité absolue (article 25), les propriétaires ayant voté « pour » auront la possibilité d'installer l'appareil à leurs frais. Ils paieront leur quote-part et préfinanceront celle des autres. Ils seront les seuls utilisateurs grâce à un système de clé ou de digicode...

Si seule la majorité relative est atteinte (article 24), une autre assemblée peut être organisée, qui décidera à la majorité simple des personnes présentes ou représentées.

En dernier recours, les propriétaires décidés peuvent demander une autorisation d'installation au tribunal de grande instance.

La répartition des dépenses

L'article 30 de la loi souligne que la répartition des dépenses d'amélioration - l'installation d'un ascenseur en est une - doit s'effectuer en proportion des avantages qui en résultent pour chaque copropriétaire. L'avantage se traduit par une plus-value de chaque appartement (valorisation du lot). En revanche, les charges de fonctionnement dépendent de l'utilité potentielle de l'appareil pour chaque copropriétaire (article 10). Des éléments différents seront donc pris en compte pour établir les grilles de répartition des dépenses et des charges. Dans le premier cas, on s'appuie sur la superficie du lot et sa situation en étage, et l'on applique un coefficient d'étage aux millièmes de chaque lot. Pour les charges de fonctionnement, on se fonde sur l'utilité objective (contrat d'entretien, consommation d'électricité) et subjective (gain de temps et réduction de l'effort physique) pour affecter des coefficients de majoration au fil des étages, sans oublier de tenir compte de la destination des locaux (habitation, profession libérale, bureau). Différents types de grilles, adaptables pour chaque immeuble, sont disponibles auprès des professionnels et des associations de propriétaires.

La répartition des dépenses

L'article 30 de la loi souligne que la répartition des dépenses d'amélioration - l'installation d'un ascenseur en est une - doit s'effectuer en proportion des avantages qui en résultent pour chaque copropriétaire. L'avantage se traduit par une plus-value de chaque appartement (valorisation du lot). En revanche, les charges de fonctionnement dépendent de l'utilité potentielle de l'appareil pour chaque copropriétaire (article 10). Des éléments différents seront donc pris en compte pour établir les grilles de répartition des dépenses et des charges. Dans le premier cas, on s'appuie sur la superficie du lot et sa situation en étage, et l'on applique un coefficient d'étage aux millièmes de chaque lot. Pour les charges de fonctionnement, on se fonde sur l'utilité objective (contrat d'entretien, consommation d'électricité) et subjective (gain de temps et réduction de l'effort physique) pour affecter des coefficients de majoration au fil des étages, sans oublier de tenir compte de la destination des locaux (habitation, profession libérale, bureau). Différents types de grilles, adaptables pour chaque immeuble, sont disponibles auprès des professionnels et des associations de propriétaires.

Le rachat de quote-part

Le copropriétaire qui était opposant lors du vote peut racheter ultérieurement sa quote-part. Il doit alors non seulement rembourser la quote-part affectée à son lot mais aussi participer aux sommes avancées pour financer la part des opposants. Ce principe, dit de solidarité, nécessite une formule de rachat de quote-part complexe qui doit être acceptée en assemblée générale.

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