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Impropriété à destination et garantie décennale : un couple infernal ?

Sophie Michelin-Mazéran pour Opérations Immobilières |  le 07/06/2013  |  RéglementationRéglementation des marchés privésCommande publiqueParisRéglementation des marchés publics

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Aujourd’hui, la plupart des décisions retenant l’application de la garantie décennale se fondent sur l’impropriété à destination de l’ouvrage. Or il s’agit d’une notion de fait, appréciée souverainement par les juges et donnant lieu parfois à des décisions surprenantes. Elle reflète, de surcroît, les attentes d’une société envers ses bâtiments, comme l’illustre le débat actuel sur la prise en charge ou non du défaut de performance énergique par la garantie décennale via le critère de l’impropriété à destination.

L’impropriété à destination constitue l’un des deux critères d’application de la garantie décennale. En l’absence de définition légale, cette notion imprécise a offert aux juges une grande latitude d’appréciation, dont ils se sont emparés très vite. Il existe ainsi plusieurs types d’impropriété à destination, parmi lesquelles « l’impropriété inaptitude » de l’ouvrage à remplir son office, « l’impropriété dangerosité », « l’impropriété esthétique » ou encore « l’impropriété énergétique », qui sont les plus fréquentes. Aux côtés de celles-ci, en prospèrent d’autres, plus insolites, comme « l’impropriété républicaine », expression utilisée par Aurélie Dauger, avocat au sein du cabinet Lefèvre Pelletier & associés. Ainsi, dans une affaire où la réglementation accessibilité n’était pas respectée, les juges du fond ont considéré que l’inaccessibilité d’un immeuble aux personnes handicapées porte atteinte à sa destination, les règles de construction interdisant toute discrimination des usagers en fonction de leur état de santé ( cour d’appel de Paris, 23 septembre 2009, n°07/07722 ).

L’impropriété à destination connaît-elle des limites ?

La réponse est positive, et la frontière se situe au plan de la gravité/généralisation des désordres : le simple inconfort n’est pas pris en compte par exemple. Ainsi, il a été décidé que des désordres affectant une installation de climatisation, prévue en option, qui n’entraînaient un inconfort qu'en période estivale, ne rendaient pas l’ouvrage impropre à sa destination (Cour de cassation, 3e ch. civ., 10 mai 2007, n° 06-12467). De même pour le sous-dimensionnement d’une pompe à chaleur qui n’affectait que les conditions de confort de l’occupation de certaines parties de l’habitation (Cour de cassation, 3e ch. civ., 10 janvier 2012, n° 11-11172). Mais la notion de confort n’est-elle pas également sujette à appréciation ?

Selon le professeur Hugues Périnet-Marquet, l’application très large de l’impropriété à destination a même marginalisé la responsabilité contractuelle de droit commun et certaines responsabilités spécifiques, comme celle prévue en matière phonique, et érige alors la décennale en une sorte de responsabilité ordinaire des constructeurs.

Qu’en est-il des désordres énergétiques ?

Nul doute que l’efficacité énergétique est entrée dans la destination de l’ouvrage, dont on attend qu’il soit étanche à l’eau, à l’air et performant énergétiquement. Pourtant, et alors qu’un courant jurisprudentiel majoritaire se dessine pour qualifier de désordres de nature décennale les désordres énergétiques, la question du régime juridique applicable en matière de défaut de performance énergétique n’est toujours pas tranchée et aucune définition claire d’une garantie de performance énergétique (GPE) n’a été établie à ce jour. Néanmoins, le rapport du deuxième groupe de travail sur la GPE, mandaté par le Plan bâtiment durable et déposé le 29 mai 2013, donne des pistes sérieuses, permettant peut-être de mettre d’accord l’ensemble des acteurs concernés : une définition légale de l’impropriété à destination en matière de performance énergétique, encadrée par des critères tels que la prise en compte de la seule consommation conventionnelle au regard de la RT 2012, la nécessité d’une consommation supérieure à un certain seuil ou l’appréciation par rapport à l’ouvrage dans son ensemble. Mais le débat n’est pas clos…

Pour en savoir plus et profiter d’un éclairage sur les zones de flou et les ombres portées de cette notion protéiforme de l’impropriété, reportez-vous à l’article « 15 questions sur l’impropriété à destination » paru dans le numéro de mai de la revue Opérations Immobilières.

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