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Immobilier: une petite année pour les bureaux à Strasbourg
Les transactions 2015 (57 000 m2) se situent sous le niveau de référence de 60 000 m2. - © © BNP Paribas Real Estate

Immobilier: une petite année pour les bureaux à Strasbourg

Christian Robischon (Bureau de Strasbourg du Moniteur) |  le 08/03/2016  |  Bas-Rhin

Les transactions de bureaux ont baissé en 2015, laissant le total sous le niveau de 60 000 m2 communément admis comme la référence pour la capitale alsacienne. Le marché pâtit d’un manque d’offre neuve immédiate.

Pas du tout euphorique, mais pas aussi catastrophique que le laissait présager le début d’année: le marché de l’immobilier de bureaux à Strasbourg a sauvé la face en 2015, sans plus, selon les principaux cabinets commercialisateurs.

BNP Paribas Real Estate mesure une baisse des transactions finalement limitée à 7%, pour un total de 57 100 m2 placés. Mais Strasbourg est, avec Toulouse et Nice Sophia-Antipolis, l’une des trois seules métropoles régionales parmi 12 à avoir reculé l’an dernier, observe le cabinet.

Rive Gauche CBRE arrête son compteur à 56 200 m2, également en baisse annuelle. «Quelques transactions significatives de toute fin d’année ont amélioré le bilan», note son directeur Olivier Braun, la plus importante étant l’achat par la Ville de Strasbourg des 6 200 m2 de l’ancien siège régional d’Axa.

En retirant les opérations pour compte propre, la demande placée chute même à 43 100 m2 selon DTZ Cushman & Wakefield, soit 29% de moins qu’en 2014, et environ – 15%  par rapport aux cinq dernières années. «Le niveau de référence devrait être de 60 000 m2, force est de constater que nous en sommes loin», relève Vincent Triponel, directeur associé.

L’une des offres neuves à venir: 5 800 m2 de bureaux par Bouygues Immobilier sur l’ancien site des Brasseries Kronenbourg, dans un programme comportant également commerces et logements architecte cabinet AEA.
L’une des offres neuves à venir: 5 800 m2 de bureaux par Bouygues Immobilier sur l’ancien site des Brasseries Kronenbourg, dans un programme comportant également commerces et logements architecte cabinet AEA.

Demande locative

Pourtant, les besoins de surfaces existent. BNP Paribas Real Estate observe une hausse annuelle de 39% de la demande exprimée auprès de son équipe locale. «A près de 90%, elle est locative et inférieure à 500 m2 unitaires», précise Yves Noblet, directeur régional associé.

C’est donc du côté de l’offre que cela coince. «Le constat général en régions en 2015 est assez net: la variation du marché, à la hausse ou à la baisse, est directement liée à la production du neuf», relate Yves Noblet. Or en l’état, ce postulat pénalise Strasbourg. Le neuf ne représente que 10% des 150 000 m2 immédiatement disponibles, selon Rive Gauche CBRE. «Nous manquons de produits de plus de 5 000 m2 pour répondre à des demandes de preneurs importants», confirme Vincent Triponel (DTZ).

Vivement le Wacken

Les bureaux du quartier d’affaires international du Wacken sont attendus avec impatience pour relancer le marché.
Les bureaux du quartier d’affaires international du Wacken sont attendus avec impatience pour relancer le marché.

La situation va toutefois s’infléchir. Doucement encore en 2016/2017, où BNP Paribas Real Estate recense 49 500 m² livrés, en chantier ou en phase permis. Plus nettement à partir de 2018, grâce au rôle moteur espéré du quartier d’affaires international (QAI) du Wacken. Celui-ci doit déployer à terme quelque 50 000 m2 de bureaux à côté des institutions européennes. Mise en chantier ce printemps par LinkCity (groupe Bouygues, associé à Cogedim pour l’habitat), sa première tranche tertiaire de 23 300 m2 est déjà réservée par Adidas et le groupe Crédit mutuel. Ce qui devrait inciter l’Eurométropole (communauté urbaine) à désigner rapidement les promoteurs titulaires d’une seconde phase de 12 000 m2. Les utilisateurs potentiels des surfaces seraient déjà dans les starting-blocks.

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