Immobilier réversible : Conjugo peine à séduire les investisseurs
Illustration de Conjugo, le concept de bâtiment réversible de Vinci Construction France - © © Vinci Construction

Immobilier réversible : Conjugo peine à séduire les investisseurs

Barbara Kiraly |  le 02/06/2016  |  AménagementTravailBâtimentEntreprisesTechnique

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Vinci Construction n’a toujours pas obtenu de permis de construire pour lancer Conjugo, l’immeuble neuf de bureaux réversible en logements, présenté lors du Simi 2015. Selon le constructeur, ce projet fait face à deux problèmes majeurs : la conjoncture, peu favorable en ce moment, et la frilosité des grands investisseurs.

Les créateurs de Conjugo, le bâtiment de bureaux neuf réversible en logements de Vinci Construction France, annonçaient lors du Simi 2015 attendre les premiers permis de construire pour le 1er trimestre 2016. Six mois plus tard, force est de constater que les autorisations administratives ne tombent pas.

« Deux facteurs expliquent cette situation, avance Philippe Robart, directeur ingénierie et innovation de Vinci construction France, mercredi 1er juin. D’abord, dans la conjoncture actuelle, il est plus difficile de boucler les projets. Ensuite, il y a un cap psychologique à franchir. Conjugo a un côté innovant, il sort de certains stéréotypes, et demande un temps de maturation important pour rentrer dans les esprits. Les investisseurs demandent plus de vérifications que dans des projets classiques. » Interrogé sur le nombre de programmes Conjugo lancé depuis 2015, Philippe Robart a indiqué « avoir engagé des études sur une dizaine de projets ».

Foncières mal organisées et nécessité de clarifier le cadre fiscal

La réaction des investisseurs est-elle étonnante ? Pas vraiment. Dans sa dernière étude sur l’immobilier réversible publiée en mars dernier, l’observatoire régional de l’immobilier de bureau en Ile-de-France (ORIE) s’inquiétait déjà des freins à lever pour que les grands investisseurs arbitrent leurs budgets en faveur de l’immobilier réversible. Selon l’ORIE, l’enjeu consiste à « convaincre les investisseurs en bureaux de la rentabilité d’un produit pouvant être transformé à terme en logements ». En outre, « les foncières de bureaux ne sont pas organisées pour gérer des actifs de logements, moins rentables la plupart du temps que les immeubles de bureaux ».

Enfin, toujours selon les experts de l’ORIE, il faut clarifier le cadre fiscal pour les immeubles réversibles car certaines règles comptables peuvent plomber l’équilibre économique d’un projet de restructuration. « Si l’immeuble est transformé en logements, il devient affecté à une activité non récupératrice de TVA, et différents coûts de TVA sont alors à prendre en compte », rappellent les auteurs de l’étude. Ces derniers s’interrogent : « un immeuble de bureaux réversible devra-t-il s’acquitter du même montant de taxe pour création de bureaux, commerces et entrepôts qu’un autre immeuble de bureaux classique, alors qu’il pourra potentiellement devenir du logement et ne pas être affecté à une activité économique ? » Sans surprise, l’ORIE veut « réfléchir aux conditions de mise en œuvre de crédits de taxe pour création de bureaux, de commerces et d’entrepôts en Ile-de-France pour les immeubles réversibles ».

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