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Immobilier d’entreprise Bureaux : un marché fragilisé par la crise
PHOTO - EVE79 simi5.psd - © photos Etienne de MALGLAIVE/REA

Immobilier d’entreprise Bureaux : un marché fragilisé par la crise

le 27/11/2008  |  ConjonctureImmobilierInternational (hors U.E)

Les bureaux franciliens ont jusqu’ici plutôt bien résisté à la crise financière. Mais les entreprises utilisatrices cherchent surtout à faire des économies. L’année 2009 s’annonce plus difficile.

Le marché des bureaux en Ile-de-France a plutôt bien résisté à l’onde de choc venue d’outre-Atlantique : trois grandes transactions ont permis d’afficher un volume flatteur de la demande placée au troisième trimestre et 2008 ne verra pas d’effondrement, loin de là. Comparée à la chute à laquelle on assiste à Londres ou Dublin, la place de Paris s’estime bien lotie. Et le ralentissement observé n’a rien à voir avec la brutalité du retournement qui frappe le logement. Mais la procédure de sauvegarde pour Heart of la Défense a gâché le tableau. Comme la chute de 75 % des investissements sur le marché francilien au troisième trimestre. Car, il ne faut pas être grand clerc pour savoir que l’immobilier ­pâtira de la crise. La question étant de savoir avec quelle force et jusqu’à quand.

Entre le début de l’été et celui de l’automne, le contexte économique et financier dans lequel évolue l’immobilier a bien changé, comme l’a constaté Max Le Roux, président d’Atisreal France, fin octobre. Loin de se laisser griser par la bonne tenue de la demande placée au troisième trimestre (658 000 m2), le conseil en immobilier l’estime « artificielle » puisqu’elle est imputable à trois transactions exceptionnelles. Sans elles, la commercialisation aurait atteint le niveau de 2005. Sur l’ensemble de 2008, Atisreal prévoit un volume compris entre 2,2 et 2,4 millions de m2, qui tomberait sous les 2 millions en 2009. Un niveau qui s’éloigne du record de 2007 (2,75 millions de m2).

Vacance en hausse

Pour autant, les professionnels s’accordent à considérer que le marché n’est pas catastrophique, dans la mesure où il n’y a pas eu de décrochage massif. Mais ils pointent une évolution inquiétante : aujourd’hui, c’est une impérative recherche d’économies qui incite les entreprises à changer de locaux. « Ces acteurs libèrent généralement plus de surfaces qu’ils n’en consomment, ce qui fait mécaniquement progresser la vacance », écrit Atisreal.

La vacance ! Cet indicateur est surveillé par tous les acteurs du secteur qui soulignent qu’on est loin des niveaux atteints lors de la grande crise des années 90. Toutefois, compte tenu des livraisons de bureaux neufs (1,3 million de m2 en 2008, 1,1 million de m2 attendu en 2009), l’offre à un an pourrait dépasser cette année la barre des 4 millions de m2 et avoisiner les 4,5 millions de m2 fin 2009, selon Atisreal.

Restent enfin les loyers : au premier semestre, les loyers faciaux (affichés) et économiques sont restés sables. Mais, dans un marché où le rapport de forces est du côté des locataires, les gestes commerciaux vont se multiplier jusqu’à ce que l’on commence à « taper sur le loyer facial » pour reprendre l’expression de Benoît du Passage, président de Jones Lang LaSalle.

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