Immobilier

Immobilier d’entreprise : après une année moyenne, 2013 ne changera pas la donne

Mots clés : Gestion et opérations immobilières

Près de 15 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise en France l’an dernier. Ce qui représente une baisse de 10% sur un an. Le conseil en immobilier Cushman & Wakefield fait une revue de détail de la situation dans chacun des segments d’activité.

L’année 2012 s’est soldée sur 14,9 milliards d’euros d’investissements en France, un chiffre en baisse de 10% sur un an et de 2% par rapport à la moyenne décennale (à comparer à 28,5 milliards en 2007 et 7,8 milliards en 2009). Globalement, le marché s’est caractérisé par un « réflexe sécuritaire », selon Thierry Juteau, directeur général du conseil en immobilier d’entreprise Cushman & Wakefield France. La tendance à la centralisation des investissements se confirme puisque 11 des 14,9 milliards investis se sont portés sur l’Ile-de-France. La concurrence entre investisseurs sur les meilleurs actifs se renforce et provoque une certaine désaffection pour les biens qui ne sont pas « prime ».

 

L’investissement en bureaux prédomine

 

10 milliards d’euros, soit 67% du total des investissements, ont porté sur les bureaux, un chiffre en baisse de 19% sur un an en raison de la forte baisse des opérations de 50 à 100 millions d’euros, pénalisées par le resserrement des conditions de crédit et un nombre moindre d’investisseurs (la part des étrangers est toutefois passée de 38 à 43% en un an). En fait, les grandes transactions ont porté le marché de l’investissement en 2012 : 9% des 418 transactions de plus de 100 millions d’euros ont en effet représenté 53% du volume investi. Le croissant ouest de Paris a particulièrement souffert (-32%) tandis que certains marchés de report ont tiré leur épingle du jeu grâce à une offre de qualité et à des loyers compétitifs. Logique en période de crise, Paris intra-muros reste la destination privilégiée des investisseurs avec 20 des 39 transactions de plus de 100 millions enregistrées en France l’an dernier.

3,6 milliards d’euros ont été investis dans les commerces en 2012 (51% dans les rues commerçantes et 35% dans les centres commerciaux). Un chiffre en hausse de 9% sur un an et de 64% par rapport à la moyenne sur 10 ans. Une performance due aux grandes transactions enregistrées l’an dernier : 12 d’entre elles, supérieures à 100 millions, ont en effet représenté 52% des montants investis dans ce segment.

1,3 milliard d’euros a été investi dans les locaux industriels l’an dernier, un chiffre en forte hausse (+44%) en raison de la vente de trois gros portefeuilles qui ont représenté 45% des volumes de l’année dans ce segment.

 

Les bureaux en Ile-de-France

 

Le niveau de demande placée de bureaux en Ile-de-France est jugé « moyen » pour 2012 : en effet, avec 2,1 millions de m² placés, la baisse atteint 10% sur un an et 1% sur la moyenne décennale. Le marché a été marqué par les grandes transactions (91 transactions de plus de 4000 m², soit 50% de la demande placée totale et 10 transactions de plus de 20 000 m² représentant 33% de la demande placée totale supérieure à 4 0000 m²). La demande placée à Paris intra-muros a reculé de 24% sur un an (fléchissement des petites et moyennes transactions, baisse du nombre d’opérations de plus de 4000 m²) en raison de la raréfaction des locaux de qualité. Ce secteur, cher, reste privilégié par les grands opérateurs désireux de travailler leur image ou de faciliter le recrutement d’une main d’œuvre très qualifiée. La Défense est à la peine avec un taux de vacance désormais supérieur à 10%. 50 à 60% de l’offre disponible dans ce secteur est maintenant de seconde main. « Au vu de l‘intérêt porté aux tours First et Carpe Diem qui va être livrée en 2013, on peut être optimiste sur l’attractivité des produits de très grande qualité sur la Défense. Les immeubles de seconde main, dont la valorisation va s’ajuster progressivement au niveau du neuf de 1ère couronne, pourraient alors retrouver un positionnement intéressant », explique Ludovic Delaisse, directeur du département bureaux. Bref, toutes les zones ont reculé sauf le secteur nord, qui confirme son dynamisme. La 1ère couronne sud fait aussi figure d’exception en raison du regroupement du CENT à Châtillon (48% du total sur le secteur).

Globalement, la part du neuf et du restructuré atteint aujourd’hui 67% de la demande placée totale de bureaux ayant une surface supérieure à 4000 m². Avec un nombre important d’opérations clés en main. Ce qui signifie que les grands utilisateurs peinent à trouver de grands volumes correspondant à leurs besoins et que ce type d’opérations leur permet, en se positionnant en amont, de bénéficier de conditions économiques attractives pour l’opération. Le stock neuf-restructuré a encore diminué de 3% en un an et ne représente plus que 23% de l’offre disponible totale à moins de six mois (18% dans le quartier central des affaires).

Le marché  restera sur-offreur jusqu’en 2014, selon Cushman & Wakefield. « S’il n’y a pas de risque de sous-offre pour l’instant, le stock vieillit. Ce qui va accentuer la dichotomie entre les besoins en locaux neufs des utilisateurs et l’offre disponible », juge Ludovic Delaisse. Notamment parce que la répartition géographique de l’offre future est très inégale (70% est concentré dans le croissant ouest).

 

Les grands entrepôts continuent de reculer

 

La demande placée en locaux logistiques de plus de 5000 m² a reculé de 25% l’an dernier (1,8 million de m² contre 2,6 millions en 2007: 560 000 m² en Ile-de-France et 1,3 million en régions). Cette baisse d’activité, très liée au contexte économique, a surtout impacté les locaux de 10 à 20 000 m² et ceux de plus de 30 000 m². 73% de la demande concerne les quatre grands pôles de la dorsale nord-sud (stable). La demande placée en ile-de-France a fortement baissé (-24%) atteignant son plus bas niveau depuis 2004. Il n’y a plus de lancements d’opérations en blanc depuis quatre ans. Les promoteurs se diversifient et ont lâché des emprises. Compte tenu du temps nécessaire à la réalisation d’une opération (3 ans),  un problème d’équilibre entre offre et demande risque de se faire jour quand la reprise se fera sentir.

 

Eclaircie des commerces

 

70,4 millions de m² de commerces existent en France. C’est le segment des parcs d’activités qui a été le plus dynamique en 2012 (+1,7%) avec 33,2 millions de m², suivi des centres commerciaux (+1,3%) à 19,6 millions de m² et des rues commerçantes (0) à 17,5 millions de m². Sur les 1,3 million de m² annoncés pour l’an dernier, 807 000 m² se sont réellement concrétisés (260 000 m² en centres commerciaux et 547 000 en retails parcs), le reste ayant, pour l’essentiel, été reporté ou abandonné pour des raisons de précommercialisation difficile. Les nouvelles surfaces se caractérisent par une offre de qualité supérieure et l’arrivée de nouvelles enseignes. Ce qui prouve que le secteur poursuit sa mue, face à un commerce en ligne qui pèse de plus en plus dans les habitudes de consommation (+20% en 2012) et à des réglementations pour le commerce physique que les acteurs du secteur voient malheureusement peu évoluer.

 

Perspectives 2013

 

Pour l’année 2013, plusieurs tendances à l’oeuvre se poursuivront, selon Cushman & Wakefield (désaffection des investisseurs et des utilisateurs pour les actifs et les marchés secondaires). C’est pourquoi Olivier Gérard, son président estime que, compte tenu de la conjoncture économique et financière, « les investisseurs  en fonds propres resteront prédominants. Mais le manque d’opportunités d’investissement sécurisées va aussi peser sur le marché, qui devrait se contracter encore de 10%, le volume global restant respectable ». La stabilité et la qualité du marché français en fait toutefois toujours une destination de choix pour les investisseurs et les opérateurs.

 

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