IMMOBILIER D'AFFAIRES Une embellie sur un marché où des problèmes s'accentuent

L'année 1996 aura été en demie teinte sur le marché des bureaux en Ile-de-France : Bourdais note en effet des « évolutions positives » coexistant avec des « problèmes qui s'accentuent ». Parmi les premiers, on peut citer le sursaut du marché puisque la demande placée a augmenté de 18 % à 1,6 million de mètres carrés, étant entendu qu'il s'agit à 90 % de locations. 52 % des surfaces concernées étaient situées à Paris et 31 % dans la périphérie ouest. Au sein de la capitale, la part des quartiers d'affaires traditionnels (Ier, IIe, VIIIe, XIXe, XVIe et XVIIe arrondissements) a diminué, au profit de nouveaux pôles comme Bercy et la rive droite notamment, capables d'offrir des locaux neufs à des prix attractifs. Ceci expliquant cela, le stock immédiat a baisse de 2 %, à 3,8 millions de m2 et le stock certain à moins d'un an a reculé de 3 % à 4,385 millions de m2. Le taux de vacance repasse sous la barre des 10 %, à 9,6 % pour l'Ile-de-France et 9,5 % pour Paris.

Parmi les problèmes qui s'accentuent, Bourdais note la mise en évidence d'un stock « hors marché ». Le cabinet distingue en effet les locaux disponibles commercialisables tels quels (65 %), les locaux vacants devant faire l'objet d'une rénovation lourde (24 %) et les locaux vides hors marché (11 %). Au total, les bureaux « non consommables » représentent 420 000 m2. Ils se situent pour 25 % en périphérie nord et pour 25 % à l'Est.

Autre sujet de préoccupation : la part du neuf (ou restructuré) diminue : elle n'est plus que de 25 % (40 % à la fin 1995). A Paris, elle tombe à 22 % : seuls sept immeubles de plus de 10 000 mètres carrés sont immédiatement disponibles contre 18 à la fin 1995. En 1997, six nouveaux immeubles devraient être livrés. Conséquences : les loyers dans le neuf ont cessé de baisser. Dans l'ancien, la tendance moyenne était encore au déclin, mais la fourchette des loyers négociés montre l'apparition d'un « bon » et d'un « mauvais » ancien. La transformation de bureaux en logements prend de l'ampleur, à 110 000 m2.

L'investissement a quadruplé

Après une année dramatiquement mauvaise, l'investissement a quasiment quadruplé en 1996, à 12 milliards de francs dans l'immobilier d'entreprise. Les étrangers ont une présence écrasante (92 % du total). Ils viennent pour 56 % des Etats-Unis, 38 % d'Europe et 6 % des Moyen et Extrême-Orient. Entre Américains et Européens, les stratégies immobilières ne sont pas les mêmes : les premiers privilégient les bureaux de grande taille en périphérie alors que les seconds s'intéressent aux centres commerciaux et aux bureaux dans Paris. Sans doute cela tient-il aux différences dans les modes de financement : les Américains ont recours à l'endettement et ils ont plus une logique d'opérateurs que d'investisseurs ; les Européens financent sur fonds stables (épargne retraite ou vie), l'investissement s'inscrivant dans la durée.