Immeubles de grande hauteur et calcul de la hauteur

Urbanisme et Environnement -

CE 6 décembre 2017, n° 405839

Fait

Le maire de Bordeaux délivre en juin 2015 un permis de construire portant sur un immeuble de 19 étages pour 90 logements étudiants et d'une hauteur totale de 61 mètres. Deux appartements en duplex occupent les 18 e et 19 e étages. Alors que l'article R. 122-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) considère qu'un immeuble à usage de logement de plus de 50 mètres de hauteur constitue un immeuble de grande hauteur (IGH), la demande présentée et le permis délivré le sont au titre d'un immeuble non IGH. Le pétitionnaire et le maire avaient ainsi considéré que la hauteur devait se calculer du sol jusqu'au seul niveau bas des duplex, de telle sorte que le projet autorisé avait vu sa hauteur calculée jusqu'au seul avant dernier niveau, excluant de fait l'étage des appartements en duplex.

Ce permis est contesté par deux voisins immédiats et le tribunal administratif annule le permis de construire au motif que cette construction constituait bien un immeuble de grande hauteur au sens de l'article R. 122-2 du CCH et que, par suite, tant les dispositions des articles R. 122-1 et suivants de ce code que l'article R. 431-29 du Code de l'urbanisme lui étaient applicables.

Question

Peut-on écarter les derniers niveaux en duplex/triplex du calcul de la hauteur d'un immeuble potentiellement soumis aux restrictions IGH ?

Décision

Le Conseil d'État confirme la décision rendue par les juges du fond imposant la prise en compte des niveaux supérieurs des duplex/triplex lors du calcul de la hauteur d'un immeuble.

Commentaire

Le Conseil apporte une précision véritablement utile dans cette décision en tranchant la question de l'articulation entre deux séries de règles (droit commun et IGH).

Ainsi, aux termes de l'article R. 122-2 du Code de la construction et de l'habitation : « Constitue un immeuble de grande hauteur, pour l'application du présent chapitre, tout corps de bâtiment dont le plancher bas du dernier niveau est situé, par rapport au niveau du sol le plus haut utilisable pour les engins des services publics de secours et de lutte contre l'incendie : - à plus de 50 mètres pour les immeubles à usage d'habitation (...) ».

L'arrêté du 31 janvier 1986 en son article 3 alors applicable lors de la délivrance du permis litigieux précisait que la hauteur se calculait jusqu'au « plancher bas du logement le plus haut ». Cet arrêté a été modifié par un arrêté du 19 juin 2015, en principe non applicable au permis contesté, précisant [...]