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Immeuble connecté, droit déconnecté ?

Par José Ibanez, avocat, LVI Avocats associés |  le 10/08/2018  |  ParisExécution du marché

Droit de la construction -

L'émergence du bâtiment intelligent pose de nouvelles questions en termes de responsabilité et d'assurance.

Si le droit n'est pas encore dépassé, il devra évoluer.

A l'instar des autres secteurs de l'économie, l'immobilier n'échappe pas à sa mutation progressive vers l'intelligence artificielle. On assiste à l'émergence de l'immeuble connecté. La technologie permet aujourd'hui aux occupants de contrôler via leurs smartphones la consommation d'énergie de leur logement, le fonctionnement de leur machine à café pour une mise en service cinq minutes avant leur réveil, la lumière en fonction des heures de la journée ou encore leur boîte aux lettres pour recevoir et envoyer des colis à toute heure.

En matière de construction, et contrairement à ce que l'on pourrait penser, le champ de cette mutation ne se limite pas aux immeubles neufs. N'importe quel logement peut être « digitalisé » moyennant l'installation d'une simple box connectée permettant de mettre l'immeuble au service de l'utilisateur.

Au-delà du bâtiment, ce mouvement de digitalisation touche également les acteurs impliqués dans les projets immobiliers. De nouveaux métiers et de nouveaux marchés émergent et, avec eux, de nouvelles problématiques. Des questions se posent quant aux incidences juridiques découlant de l'arrivée de l'immeuble connecté, notamment au regard des notions habituellement pratiquées en matière de droit de la construction et des responsabilités obligatoires. Cette évolution technologique est-elle, en définitive, une véritable révolution ?

Des incidences juridiques incontestables

Au regard de l'importance et de la propagation rapide du phénomène, certains s'interrogent sur le fait de savoir si la digitalisation ne remet pas en cause la notion classique de bâtiment, alors même que le droit en vigueur reste assez peu fourni sur la question.

Notion de bâtiment. Traditionnellement, le bâtiment est une construction immobilière réalisée par l'homme et dans laquelle ce dernier est appelé à se mouvoir afin de trouver un abri face aux intempéries et de permettre le développement de ses activités (définition du Comité pour l'application de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l'assurance dans le domaine de la construction). Mais l'arrivée de la technologie connectée dans les programmes immobiliers pourrait changer la donne. Ce, d'autant plus que ces innovations ne sont plus marginales mais se développent rapidement.

La modernisation de l'immeuble touche à toutes ses caractéristiques, et notamment à sa performance énergétique. Le logement ou le bureau connecté informe et sensibilise ses utilisateurs en temps réel sur leur consommation d'énergie quotidienne. Grâce à la domotique notamment, le bâtiment n'est plus un simple abri, mais devient un centre de services qui a vocation à s'adapter aux besoins des occupants.

Ce faisant, l'immeuble digital tend à s'éloigner de la notion traditionnelle de bâtiment à l'intérieur duquel « l'homme est appelé à se mouvoir ». Pour autant, il conserve sa vocation première qui est d'être avant tout un lieu pour se loger, s'abriter, certes avec une palette de commodités plus ou moins étendue.

Le bâtiment ne serait plus tant un abri qu'un outil performant au bénéfice de ses utilisateurs.

Au plan juridique, on constate donc que l'impact de la digitalisation sur la notion de bâtiment est réel à tel point que le droit commence à y attacher une certaine importance.

L'évolution du droit. La digitalisation de l'immeuble est aujourd'hui appréhendée par le droit puisqu'un arrêt de la Cour de cassation de 2003 (Cass. civ. 3e, 26 février 2003, n° 01-14352, Bull. ) est venu statuer sur la question de la garantie attachée à l'installation domotique d'un immeuble. En l'espèce, un promoteur a fait édifier un ensemble d'immeubles par un entrepreneur. Des désordres ont affecté l'installation domotique. Les constructeurs et assureurs ont été attaqués, sur le fondement de la garantie décennale, en réparation du préjudice. La cour d'appel a accueilli cette demande sur le fondement des articles 1792 et 1792-2 du Code civil. La Haute juridiction a alors cassé au visa de l'article 1792-3 du code, dans un attendu très clair : « Les désordres constatés dans l'installation domotique de l'immeuble affectaient un élément d'équipement dissociable au sens de l'article 1792-3 du Code civil » - signalant, au passage, que la cour d'appel n'avait pas constaté que « ces désordres [auraient rendu] l'ouvrage impropre à sa destination ».

Deux points sont ainsi soulevés par la Cour. La juridiction suprême rappelle, en premier lieu, que les installations domotiques sont des éléments d'équipement qui font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de la réception de l'ouvrage (art. 1792-3). Les outils domotiques sont en effet destinés à fonctionner et ont vocation à être démontables (ainsi, dans le cas d'espèce, le portier électronique avec digicode était remplaçable sans que la solidité de l'immeuble soit atteinte). Reste la question de l'impropriété à la destination de l'immeuble. Sur ce second point, la Cour de cassation a jugé que le désordre affectant la domotique rendait l'équipement seul impropre à sa destination, et non l'ouvrage dans son ensemble. Il n'était donc pas suffisant à entraîner la responsabilité décennale.

Mais la situation n'est pas si simple. En effet, le législateur et la jurisprudence ont pu, à certaines occasions, élargir le champ de la responsabilité décennale. Ce fut le cas notamment pour les non-conformités aux normes d'isolation phonique (Cass. civ. 3e, 20 mai 2015, n° 14-15107, Bull. ), mais aussi pour les défauts de performance énergétique. Il faut rappeler à ce titre que la RT 2012 a adopté des normes techniques énergétiques pour que les bâtiments soient plus économes en énergie. Et que la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique a ajouté l'article L. 111-13-1 au Code de la construction et de l'habitation, qui pose le principe de responsabilité décennale en matière de performance énergétique afin d'obliger les constructeurs à respecter ces normes. En effet, dans ce domaine, l'impropriété à la destination est retenue en cas de désordres résultant d'un défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l'ouvrage ou à l'un de ses éléments d'équipements. La loi pose néanmoins une condition pour engager la responsabilité du constructeur : il faut que le désordre entraîne une surconsommation énergétique ne permettant l'utilisation de l'ouvrage qu'à un coût exorbitant.

Peut-être en sera-t-il de même pour les installations domotiques, qui relèveront un jour de la responsabilité décennale ? Aujourd'hui, l'immeuble connecté n'a pas encore d'incidence sur les garanties et sur la responsabilité des constructeurs, car la domotique n'est pas encore assez développée pour que l'on puisse considérer que des désordres la concernant porteraient atteinte à la destination même de l'immeuble. Un arrêt de la cour d'appel de Paris a d'ailleurs récemment rappelé qu'un dispositif domotique ne pouvait pas recevoir la qualité d'ouvrage et qu'il ne pouvait pas non plus être considéré comme faisant indissociablement corps avec les ouvrages de fondation, d'ossature de clos ou de couvert au sens de l'article 1792-2 du Code civil (CA Paris, 20 septembre 2017, n° 15/12829).

Néanmoins, la question reste posée avec le développement des technologies digitales qui caractérisent l'immeuble connecté et qui pourraient à terme, de par leur importance croissante dans la production de l'immeuble, bouleverser la notion même de bâtiment dans son acceptation originelle. Le bâtiment ne serait plus tant un abri qu'un outil performant au bénéfice de ses utilisateurs.

Vers un élargissement de la responsabilité des constructeurs

Au-delà de la notion même de bâtiment, la digitalisation devrait avoir également un impact juridique indéniable sur la notion de destination mais aussi sur les garanties obligatoires applicables aux constructeurs.

Notion de destination. Dans l'arrêt de 2003 précité, l'installation domotique était résiduelle et physiquement dissociable. On peut se demander si la solution aurait été la même pour un immeuble entièrement connecté. Si l'ensemble de l'immeuble connecté se trouve paralysé (chauffage qui ne s'allume plus, électricité qui ne se régule pas en fonction des besoins) au point où l'habitabilité serait remise en cause, on pourrait alors imaginer une mise en jeu de la garantie décennale sur le fondement de l'impropriété à destination. L'immeuble entièrement connecté n'a-t-il pas comme vocation principale de livrer des services et une performance à ses acquéreurs ?

Rappelons que la garantie décennale peut être mise en œuvre en présence de deux critères alternatifs : il faut soit une atteinte à la solidité, assez rarement retenue, soit une impropriété à la destination. Diverses situations peuvent se présenter concernant la question du respect ou non de la notion de destination de l'immeuble connecté.

La destination peut tout d'abord être expressément stipulée dans le contrat. A défaut, il faudra examiner la destination de l'immeuble par rapport à celle attendue par ses utilisateurs. Dans le premier cas, c'est le contrat qui va dire quel est l'élément essentiel de la destination voulue. Ainsi, un immeuble entièrement domotisé pourrait avoir pour destination contractuelle de fonctionner dans des conditions bien précises. Si des éléments viennent perturber cette destination, il pourrait y avoir une atteinte partielle ou totale à celle-ci impliquant une responsabilité décennale.

Dans un immeuble d'habitation classique, sera considéré comme portant atteinte à cette destination tout ce qui rendrait l'immeuble moins habitable.

S'agissant de l'immeuble digital, on pourrait dans la même logique considérer que tout ce qui rend l'immeuble moins connecté constituerait cette atteinte. Si cette atteinte se limite à un appareil isolé, il n'y aurait pas de responsabilité décennale ; mais si une grande partie des fonctionnalités digitales étaient impactées, la question de l'impropriété à destination pourrait alors être posée avec plus d'acuité.

Dans quelques années, le champ de l'assurance obligatoire pourrait couvrir le risque digital.

Encore faudrait-il pour cela que l'on développe des immeubles entièrement connectés qui prennent en charge de multiples services au point que cela deviendrait le critère principal d'achat. Un acheteur choisirait un immeuble plutôt qu'un autre car il serait digital, et il attendrait alors en retour de cet achat (forcément plus coûteux) des performances spécifiques et bien déterminées. Et encore faudrait-il que les éléments d'équipements soient entièrement intégrés dans l'immeuble au point que l'on ne puisse plus les dissocier du corps même du bâtiment.

Responsabilité et assurances obligatoires. L'évolution attendue du champ de la responsabilité décennale en la matière risque de s'accompagner d'une évolution comparable du champ de l'assurance obligatoire. L'article L. 242-1 du Code des assurances dispose que toute personne qui fait réaliser des travaux de construction doit souscrire, avant l'ouverture du chantier, une assurance garantissant le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs.

S'il est constant aujourd'hui que les désordres touchant aux aspects domotiques du bâtiment sont en principe de nature biennale, en ce qu'ils portent atteinte à un élément dissociable de l'ouvrage qui est censé fonctionner (arrêt de 2003 précité), qu'en sera-t-il lorsque les désordres affecteront la plupart des équipements digitalisés de l'immeuble ? On peut en effet imaginer que, dans quelques années, le champ de l'assurance obligatoire pourrait couvrir le risque digital dès lors qu'il toucherait à la destination de l'immeuble, c'est-à-dire non seulement à l'habitabilité mais aussi à la connectivité du bâtiment - ou plus simplement lorsque seule la connectivité serait compromise indépendamment de l'habitabilité de l'immeuble. La notion d'habitabilité se trouverait au passage relativisée et relayée au deuxième plan par rapport au critère de connectivité.

Si cette hypothèse venait à se réaliser, les assurances auraient des risques quantitativement plus importants à garantir, plus difficiles à prévoir et à réparer. Cela aurait probablement un impact direct sur le coût assurantiel imposé aux constructeurs, qui verraient leurs primes augmenter du fait de l'intégration d'un nouveau risque décennal.

En somme, s'il est indéniable que la digitalisation est synonyme de création de valeur pour l'immeuble, on ne peut pas dire pour autant qu'elle soit, à ce stade, une révolution. Néanmoins, la mutation actuelle que connaît le secteur de l'immeuble connecté conduira sans doute, à terme, à revisiter les notions traditionnelles du droit de la construction et de l'assurance obligatoire…

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Ce qu'il faut retenir

Dans la construction neuve mais aussi la rénovation, la digitalisation de l'immeuble gagne du terrain.

Ce qui n'est pas sans conséquence sur le cadre juridique applicable en cas de désordres.

La notion même de « bâtiment » est en train d'évoluer. De simple abri, il tend à devenir un centre de services qui s'adapte aux besoins de ses occupants. La notion de « destination » pourrait également être bouleversée, la connectivité du bâtiment intégrant alors la destination de l'ouvrage au même titre que l'habitabilité.

Les installations domotiques sont pour l'heure plutôt considérées comme des « éléments d'équipement dissociables » de l'ouvrage, relevant à ce titre de la garantie biennale de bon fonctionnement. Mais, au gré de ces évolutions en cours, elles pourraient bien donner prise, demain, à la responsabilité décennale des constructeurs.

Les assurances obligatoires devraient alors couvrir de nouveaux risques, plus difficiles à prévoir et à réparer. Avec un renchérissement des primes à la clé…

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