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Immeuble connecté, droit déconnecté ?

Par José Ibanez, avocat, LVI Avocats associés |  le 10/08/2018  |  Paris

Droit de la construction -

L'émergence du bâtiment intelligent pose de nouvelles questions en termes de responsabilité et d'assurance.

Si le droit n'est pas encore dépassé, il devra évoluer.

A l'instar des autres secteurs de l'économie, l'immobilier n'échappe pas à sa mutation progressive vers l'intelligence artificielle. On assiste à l'émergence de l'immeuble connecté. La technologie permet aujourd'hui aux occupants de contrôler via leurs smartphones la consommation d'énergie de leur logement, le fonctionnement de leur machine à café pour une mise en service cinq minutes avant leur réveil, la lumière en fonction des heures de la journée ou encore leur boîte aux lettres pour recevoir et envoyer des colis à toute heure.

En matière de construction, et contrairement à ce que l'on pourrait penser, le champ de cette mutation ne se limite pas aux immeubles neufs. N'importe quel logement peut être « digitalisé » moyennant l'installation d'une simple box connectée permettant de mettre l'immeuble au service de l'utilisateur.

Au-delà du bâtiment, ce mouvement de digitalisation touche également les acteurs impliqués dans les projets immobiliers. De nouveaux métiers et de nouveaux marchés émergent et, avec eux, de nouvelles problématiques. Des questions se posent quant aux incidences juridiques découlant de l'arrivée de l'immeuble connecté, notamment au regard des notions habituellement pratiquées en matière de droit de la construction et des responsabilités obligatoires. Cette évolution technologique est-elle, en définitive, une véritable révolution ?

Des incidences juridiques incontestables

Au regard de l'importance et de la propagation rapide du phénomène, certains s'interrogent sur le fait de savoir si la digitalisation ne remet pas en cause la notion classique de bâtiment, alors même que le droit en vigueur reste assez peu fourni sur la question.

Notion de bâtiment. Traditionnellement, le bâtiment est une construction immobilière réalisée par l'homme et dans laquelle ce dernier est appelé à se mouvoir afin de trouver un abri face aux intempéries et de permettre le développement de ses activités (définition du Comité pour l'application de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l'assurance dans le domaine de la construction). Mais l'arrivée de la technologie connectée dans les programmes immobiliers pourrait changer la donne. Ce, d'autant plus que ces innovations ne sont plus marginales mais se développent rapidement.

La modernisation de l'immeuble touche à toutes ses caractéristiques, et notamment à sa performance énergétique. Le logement ou le bureau connecté informe et sensibilise ses utilisateurs en temps réel sur leur consommation d'énergie quotidienne. Grâce à la domotique notamment, le bâtiment n'est plus un simple abri, mais devient un centre de services qui a vocation à s'adapter aux besoins des occupants.

Ce faisant, l'immeuble digital tend à s'éloigner de la notion traditionnelle de bâtiment à l'intérieur duquel « l'homme est appelé à se mouvoir ». Pour autant, il conserve sa vocation première qui est d'être avant tout un lieu pour se loger, s'abriter, certes avec une palette de commodités plus ou moins étendue.

Le bâtiment ne serait plus tant un abri qu'un outil performant au bénéfice de ses utilisateurs.

Au plan juridique, on constate donc que l'impact de la digitalisation sur la notion de bâtiment est réel à tel point que le droit commence à y attacher une certaine importance.

L'évolution du droit. La digitalisation de l'immeuble est aujourd'hui appréhendée par le droit puisqu'un arrêt de la Cour de cassation de 2003 (Cass. civ. 3e, 26 février 2003, n° 01-14352, Bull. ) est venu statuer sur la question de la garantie attachée à l'installation domotique d'un immeuble. En [...]

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