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Jurisprudence

Il est possible de conclure un bail dérogatoire après un bail commercial

le 16/07/2018  |  Immobilier

Gestion -

Cass.3e civ., 1er février 2018, n° 16-23.122

Faits

Un preneur à bail commercial délivre un congé à effet de la deuxième échéance triennale. À l'approche de ce terme, le bailleur ne trouve pas de nouveaux locataires et le preneur ne trouve pas de nouveaux locaux. Le bailleur propose alors au preneur un bail de courte durée (1 an), devant commencer le lendemain du jour pour lequel le congé du bail commercial a été délivré, et aux termes duquel les parties renoncent expressément au statut des baux commerciaux. Ce bail stipule une fin sans congé et avec convocation du preneur par le bailleur à un état des lieux de sortie 1 mois à l'avance. Le preneur n'est pas convoqué, déménage quelques jours avant le terme, mais conserve les clés 5 jours de trop, faute de disponibilité du mandataire.

Le preneur sollicite la restitution de son dépôt de garantie. Le bailleur demande la requalification du bail dérogatoire en bail commercial et le paiement de loyers et indemnités en conséquence.

Après une longue procédure (9 ans avec : Tribunal de grande instance, cour d'appel, procédure collective du bailleur, Cour de cassation) la cour d'appel de renvoi qualifie le bail de dérogatoire, et déduit du dépôt de garantie une indemnité d'occupation pour les jours où les clés n'ont pas été restituées. Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

Décision

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Il est possible de conclure un bail dérogatoire après un bail commercial. La restitution retardée des clés du fait du bailleur ne forme pas un bail commercial, mais le preneur doit payer une indemnité d'occupation.

Commentaire

L'arrêt (non publié) confirme une position récente sur la conclusion de baux de courte durée, ou baux « dérogatoires » au statut des baux commerciaux, pour des locaux que le preneur occupait déjà.

Le débat vient de la faculté légale de déroger aux règles des baux commerciaux « lors de l'entrée dans les lieux du preneur » (C. com. , art. L. 145-5, al. 1).

La jurisprudence considérait régulièrement qu'il n'était pas possible de conclure de bail de courte durée à la suite d'un bail commercial (ex. : CA Versailles, 27 mai 1993, RG n°4351/91 ; Cass. 3e civ. , 12 avril 1992, n° 92-22.046) ni même de toute autre occupation (Cass. 3e civ., 15 décembre 2016, n° 15-23.539).

Deux arrêts de mars 2017 (non publiés) ont marqué une évolution en reconnaissant la possibilité de conclure des baux dérogatoires, alors que le preneur occupait les locaux auparavant. Peu importe que les parties n'aient pas pris le soin de renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux. Tel a été le cas à la suite d'un bail commercial (Cass. 3e civ. , 2 mars 2017, n°15- 28.068) et à la suite d'un contrat de sous-location (Cass. 3e civ., 30 mars 2017, n°16-10.786 : le sous-locataire signant avec le bailleur). Le présent arrêt s'inscrit dans cette continuité.

L'entrée dans les lieux ne serait plus matérielle mais juridique. Elle s'entend de la prise de possession des locaux en exécution du contrat de bail dérogatoire conclu avec le propriétaire. En conséquence, le fait que le preneur ait occupé les [...]

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