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« Icade doit gagner en notoriété auprès du grand public »

Propos recueillis par Barbara Kiraly |  le 25/05/2018  |  ImmobilierTechniqueBâtimentHaute-GaronneHauts-de-Seine

Le logement devient un axe prioritaire du groupe. Un plan stratégique sera arrêté avant l'été.

Entretien avec Olivier Wigniolle, directeur général du promoteur immobilier Icade.

Icade sponsorise un bateau solaire qui partira en expédition polaire cet été. Quel est le but recherché ?

Nous souhaitons que la marque Icade, particulièrement notre activité de promotion de logements, gagne en notoriété auprès du grand public. A l'avenir, nous multiplierons ce type d'actions de mécénat. Même si Icade est bien connu des élus et qu'il a un actionnaire de référence - la Caisse des dépôts - qui les rassure, les opérations qui améliorent notre notoriété facilitent les discussions avec eux, ainsi que le travail de nos équipes commerciales. Nous souhaitons rester parmi les premiers promoteurs français en termes de chiffre d'affaires promotion immobilière ; nous y sommes poussés par notre actionnaire principal, qui voit dans le logement un axe prioritaire de sa stratégie.

Par ailleurs, les valeurs du message véhiculé autour des énergies renouvelables et de l'innovation technologiques - « L'Icade » est doté de panneaux photovoltaïques à haut rendement - sont proches de nos objectifs RSE, tels que la réduction de l'intensité carbone et l'augmentation des énergies renouvelables dans nos consommations.

Pourtant, selon son document de référence, Icade n'a pas atteint les objectifs qu'il s'était fixés en matière de bâtiments à énergie positive. A savoir développer cinq opérations Bepos par an à partir de 2017…

Vous avez raison ! Mais je rappelle que nos objectifs sont fixés sur la durée du plan stratégique, c'est-à-dire jusqu'à la fin 2019. Seul l'objectif sur l'intensité carbone court jusqu'à la fin 2020. Nous atteindrons tous nos objectifs avec un an d'avance !

Rappelons que nous réalisons aujourd'hui 32 000 m2 de bureaux Bepos avec le programme Go Spring, à Nanterre, dans les Hauts-de-Seine. Et bientôt 133 logements Bepos sortiront de terre dans la ZAC des Girondins de Lyon.

HQE, Bepos, E+C-… La performance environnementale fait-elle vendre ?

En matière d'immobilier d'entreprise, les utilisateurs et collectivités locales sont très sensibles à la performance énergétique des immeubles, les investisseurs un peu moins.

Quant aux particuliers, ils n'accordent encore que trop peu d'intérêt à la haute qualité environnementale. Reste à les informer et les convaincre de l'importance de l'enjeu. Le Bepos coûte 10 à 15 % plus cher qu'un bâtiment avec de bonnes certifications énergétiques. Il permet de gagner des concours ou des appels d'offres, mais pas de vendre plus cher. Et, bien que nous explorions toutes les opportunités de pousser ce label, les contraintes financières et architecturales qui y sont liées expliquent pourquoi ce type de construction a du mal à émerger chez nous comme chez nos pairs. A Paris, Icade a tout de même porté, avec Thémis (lire « Le Moniteur » du 11 mai 2018, p. 66) , la première opération tertiaire à avoir obtenu le label E+C-, qui permet de concevoir des bâtiments plus pérennes et adaptés à la demande utilisateur, et qui préfigure la future réglementation environnementale. En janvier, nous avons signé un bail en l'état futur d'achèvement avec TechnipFMC portant sur 51 000 m2 du programme Origine à Nanterre, un bâtiment répondant lui aussi aux labels E+C-, Breeam, HQE, Biodivercity, Wired, Leed et Well.

Comment se comportera le marché du logement et du bureau en 2018 ?

Le maintien des dispositifs d'aide à l'accession tels que le Pinel et le prêt à taux zéro, couplé à des taux d'intérêt relativement bas, nous permet de pronostiquer un marché du logement dynamique, qui devrait atteindre 145 000 réservations.

« Dans les années à venir, les entreprises du bâtiment risquent de subir la concurrence étrangère. »

Les maires octroieront moins de permis de construire dès la mi-2019, en raison de l'approche des élections municipales de 2020. Nous essayons donc de boucler les opérations le plus rapidement possible. Côté bureau, le retour de la croissance et le niveau de taux de vacance assez bas en Ile-de-France nous rendent assez optimistes sur la baisse des avantages commerciaux et le redémarrage des valeurs locatives, un phénomène que l'on n'avait pas observé depuis sept ans.

Le marché de l'investis se ment a marqué le pas en fin d'année 2017 et au début 2018, probablement à cause de l'incertitude liée à la volatilité des taux d'intérêt. Mais après cet attentisme, nous observons que les transactions repartent à la hausse et tablons sur un volume au moins équivalent à 2017.

Le coût de travaux, en augmentation, ne risque-t-il pas de freiner cette embellie ?

Sur les deux dernières années, nous évaluons cette hausse à 8 %. L'évolution du prix des matériaux reste modérée, mais après des années difficiles, les entreprises du bâtiment reconstituent leurs marges. Dans la mesure où leurs carnets de commandes sont pleins - notamment à cause du Grand Paris Express, qui assèche les capacités de production -, certaines entreprises ne répondent pas aux appels d'offres, car elles n'ont pas la capacité d'exécuter la commande. Sur six entreprises consultées en moyenne, la moitié ne répond pas.

Jusqu'à présent, les prix de marché ont absorbé ces hausses de coûts sans attaquer les marges des promoteurs.

Dorénavant, les entreprises du bâtiment risquent de subir la concurrence étrangère. Probablement pas dans le secteur des travaux publics, car les collectivités locales veilleront à ne pas confier ces marchés à des entreprises étrangères, mais, dans le bâtiment, les maîtres d'ouvrage privés n'ont pas ces contraintes politiques. Actuellement, des entreprises belges, allemandes, chinoises, polonaises s'interrogent sur leur capacité à répondre en France, notamment dans les territoires en tension. Nous commençons d'ailleurs à être sollicités par ces sociétés. Pour le moment, nous ne ferons pas appel à leurs services, car des entreprises françaises répondent encore à nos appels d'offres.

De nombreuses rumeurs ont circulé sur l'actionnariat d'Icade, avant qu'Eric Lombard, le nouveau directeur général de la Caisse des dépôts, ne confirme, quatre mois après sa prise de poste, que le groupe n'était pas à vendre.

Qu'est-ce qu'il l'a convaincu de le garder dans son giron ?

Il ne m'appartient pas de commenter l'actionnariat d'Icade, ni la stratégie de ses actionnaires. Je note que nous avons présenté un projet à notre actionnaire de référence, qui est la Caisse des dépôts, et que ce projet l'a convaincu de garder Icade dans son portefeuille. Un nouveau plan stratégique sera d'ailleurs présenté à la fin du premier semestre 2018.

Quelques axes ont déjà été dévoilés, comme l'internationalisation d'Icade Santé et la diversification dans les établisse ments d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). D'ailleurs, nous avons signé un accord-cadre avec Korian [l'opérateur gère près de 72 000 lits, NDLR], visant à développer un portefeuille de 15 Ehpad.

Un premier chantier a été lancé à Toulouse, un second le sera au Perreux-sur-Marne, dans le Val-de-Marne.

Pourquoi avoir lancé, en partenariat avec Egis, la plate-forme de revente de matériaux de construction Cycle Up, alors que des start-up sont déjà positionnées sur ce créneau ?

L'économie circulaire dans le bâtiment est une problématique compliquée, notamment en matière d'ingénierie et d'assurance construction. Il fallait des entreprises solides, comme Icade et Egis, pour obtenir la confiance des assureurs. Nous disposons d'ores et déjà, avec Allianz, d'une police d'assurance spécifiquement adaptée aux produits de remploi. Elle garantit les acheteurs dans le cadre de toutes les transactions et pour tous les produits commercialisés par Cycle Up, en se substituant à la garantie offerte par les fabricants de ces mêmes produits neufs. Depuis le lancement de Cycle Up, nous avons enregistré une dizaine de transactions et signé les premières missions de conseil.

Que pensez-vous du projet de loi Elan ?

C'est un bon projet de loi, parce qu'il donne aux maires un arsenal législatif assez puissant pour créer un choc de l'offre de logements.

Vous vous êtes engagés auprès du gouvernement, aux côtés d'autres promoteurs, à transformer 500 000 m2 de bureaux en logements…

Et nous revendiquons le titre de premier transformateur de bureaux en logements ! Car nous en avons plus de 2 000 en production ou en conception, dont un tiers se situent dans le périmètre du Grand Paris. Nous serons exemplaires et notre parc s'y prête bien. D'ailleurs, avec Poste Immo, nous avons lancé la société de copromotion Arkadea, qui répond à ces enjeux. Mais je note que des projets de transformation suscitent des interrogations de la part de certains maires.

Ceux-ci ne comprennent pas qu'une partie de leur territoire n'ait plus d'avenir tertiaire. Ils ne peuvent pas toujours accompagner cette nouvelle offre de logements et programmer des infrastructures pour accueillir les nouveaux habitants.

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