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HLM : une image nouvelle à reconstruire

FRANCOISE VAYSSE |  le 16/06/2000  |  ImmobilierLogementUrbanismeRéglementationBas-Rhin

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Un certain élargissement des compétences des organismes reconnu par la loi SRU .Qu'auront gagné les HLM à la discussion du projet de loi relatif à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) ? A leur corps défendant, ils se sont trouvés propulsés sur le devant de la scène, otages de la polémique autour du désormais fameux article 25 sur «les 20%». Mais l'arbre a caché la forêt...

En terme d'image, les HLM ont perdu lors de la discussion de cet article 25, qui impose aux communes d'une certaine taille un quota de 20 % de logements sociaux.

Le problème fondamental posé - la mixité urbaine - a été occulté par les gesticulations d'un certain nombre d'opposants qui n'ont pas hésité à brandir une vision des HLM caricaturale et passéiste : celle des tours et des barres. Nul doute qu'un grand nombre d'organismes garderont un goût amer de ce débat qui leur a permis de mesurer à quel point l'image des HLM était éloignée de la réalité de leur travail quotidien que nous présentons dans ce numéro spécial.

La dernière parole revenant à l'Assemblée nationale, l'article 25 sera voté et, dès le 1er janvier 2002, les communes qui ne satisfont pas aux objectifs gouvernementaux seront taxées. Pire encore à leurs yeux, elles vivront avec le risque de voir le préfet se substituer à leurs maires pour imposer la création de logements sociaux. Reste qu'un certain nombre de problèmes se posent, d'une part sur la faisabilité de ces logements, d'autre part sur le coût auquel ils seront réalisés. Le maire de Versailles, Etienne Pinte, a justement souligné les difficultés soulevées en Ile-de-France par la pénurie de terrains. Certes, la situation de sa ville est très particulière - le maire ne maîtrise que 37 % de son territoire (dont les deux-cinquièmes sont classés patrimoine historique), le reste étant entre les mains de l'Etat - mais la pénurie foncière est chronique dans certaines régions.

Les opérations d'acquisition-amélioration favorisées

« La réalisation de logements sociaux ne passe pas seulement par la construction », lui a rétorqué Claude Bartolone, ministre délégué à la ville en plaidant pour une « véritable politique d'acquisition-amélioration, usant du droit de préemption urbain ». « Elle est indispensable dans les agglomérations les plus denses. Elle seule peut garantir une utilisation optimale des investissements collectifs, notamment des transports en commun », a-t-il ajouté. Si on rapproche ces propos - appuyés concrètement par les facilités financières accordées aux opérations d'acquisition-amélioration - du coup d'accélérateur donné à la politique de démolitions, on voit bien s'esquisser la politique urbaine voulue par ce gouvernement.

Reste le coût de cette politique : la nouvelle flambée du marché immobilier et le retour des marchands de biens tirent vers le haut les prix des immeubles. Dans les régions les plus tendues - notamment en région Ile-de-France - la politique d'acquisition-amélioration sera donc très coûteuse, au moins jusqu'au prochain retournement de conjoncture.

Autre problème : mener une vraie politique d'acquisition-amélioration suppose que les organismes d'HLM révolutionnent leurs méthodes de travail. Les chiffres montrent (voir pages 14 et 15) que c'est loin d'être déjà le cas. La question du prix se pose encore plus vivement lorsqu'il s'agit de construction neuve : le financement des surcharges foncières - l'aide représente jusqu'à 50 % du terrain - coûtera une fortune à l'Etat et aux collectivités locales dans les zones les plus recherchées, en particulier l'Ile-de-France. On le voit actuellement dans le quartier de Bagatelle à Neuilly où la ville subventionne la surcharge foncière à hauteur de 35 millions, chiffre auquel s'ajoutera une contribution du même montant de l'Etat et une autre du conseil général... le tout pour 240 logements qui ne seront libérés de leurs occupants actuels qu'au gré de leurs départs.

Reste à savoir si un raisonnement à l'échelle de la commune n'est pas en retrait sur les démarches en terme d'agglomérations impulsées par les lois Chevènement et Voynet. « Un pourcentage de 20 % au niveau des agglomérations serait faible par rapport à ce qui existe déjà. En revanche, il convient de procéder à un rééquilibrage au sein des mêmes agglomérations, par une meilleure répartition des logements sociaux entre les communes », a fait valoir Claude Bartolone aux sénateurs. En outre, 36 agglomérations où ce rééquilibrage s'impose sortiraient du dispositif, notamment la communauté urbaine de Lyon, Avignon, Lille, Strasbourg, Mulhouse, Nancy, Poitiers... On peut se demander également en quoi un pouvoir élu au suffrage universel direct à la tête des agglomérations assurerait automatiquement le rééquilibrage entre communes.

Le mot de la fin sera donné à Pierre Cardo, dont la ville compte 80 % de logements sociaux, pour qui un des effets pervers du 20 % sera de susciter la fuite des habitants les moins pauvres « vers des logements sociaux améliorés, dans les communes périphériques résidentielles ».

Le vrai-faux débat sur l'accession

Moins médiatisé, le débat autour des compétences des HLM - articles 61 et 62 - a remué lui aussi le monde du logement. Fallait-il élargir les compétences des HLM, leur permettre de devenir des opérateurs urbains et de faire de l'accession à la propriété. Objectivement, vu de l'extérieur, le débat a paru quelque peu surréaliste, sachant le nombre d'opérations en accession déjà réalisées par les organismes d'HLM : les sociétés anonymes de crédit immobilier, les coopératives (qui ne font plus que cela), les offices et les sociétés anonymes (voir graphiques). Devant l'émoi des promoteurs privés - qui craignent des atteintes à la concurrence - et de membres de la majorité - qui redoutent de voir les organismes faire autre chose que du locatif social -, le gouvernement a encadré - mais par là même consolidé - le champ d'intervention des offices et des sociétés anonymes hors de leur simple métier de bailleur social. A l'heure où nous mettons sous presse, le projet n'a pas été définitivement voté mais l'on pourrait s'acheminer vers un compromis sur la base du texte du sénat (voir la fiche pratique en page 99).

La pratique des organismes, déjà bien éloignée de l'image des tours et des barres qui leur colle à la peau, va s'en trouver affinée. Du moins pour les plus dynamiques d'entre eux ou ceux qui le souhaiteront : ainsi, le groupe 3 F, qui a construit de la fin des années 60 au début des années 80 quelque 20 000 logements en accession, en est revenu. Considérant d'une part que le locatif social était son « métier de base » et d'autre part, que cela ne permettait pas de gagner d'argent, voire était « dangereux car en cas de perte, c'est le locatif qui paie », pour reprendre les termes de Michel Ceyrac. Ce qui prouve que les garde-fous mis par le gouvernement (notamment avec la séparation des Caisses de garantie pour le locatif et l'accession) n'étaient pas inutiles.

PHOTO : Réinterprétée par l'architecte Roland Castro, cette barre de 52 logements dans le Carré de la Vieille à Dunkerque est tapissée de briques et animée de balcons et de bow windows. Il s'agit de la première étape de la réhabilitation du Carré de la Vieille, confiée à l'architecte par les deux maîtres d'ouvrage, le Cottage Social des Flandres et l'Opac du Nord.

GRAPHIQUES :

Accession groupée (VEFA et VAT) en nombre de logements de 1995 à 1999

Accession diffus (maison individuelle en nombre de logements de 1995 à 1999

ACCESSION A LA PROPRIETE : UNE ACTIVITE MARGINALE. L'activité des sociétés anonymes en accession à la propriété a fait preuve d'une grande stabilité ces cinq dernières années, que ce soit dans le collectif ou dans l'individuel. Au total, elle représente quelque 3 000 logements mis en chantier. On ne peut donc pas parler de « rush » sur ce secteur, surtout si on le compare à la construction de logements locatifs (26 393 logements, y compris les foyers et résidences).

"La pénurie de terrains rendra le quota de 20% difficile à appliquer en Ile-de-France" Michel Ceyrac, président du groupe 3F

L'envolée des prix du foncier en Ile-de-France crée une situation « préoccupante », selon Michel Ceyrac, président de 3 F, premier bailleur social de France. On assiste en effet à une concurrence entre les constructeurs de logements et de bureaux, entre les promoteurs privés et publics et, même, entre promoteurs publics. Le quota de 20 % sera d'autant plus difficile à appliquer que dans les six communes d'Ile-de-France où il manque le plus de logements sociaux (Paris, Vincennes, Neuilly, Boulogne, Saint-Maur et Versailles), il y a pénurie de terrains.

Sauf aide particulière de l'Etat - par exemple en demandant à des grands propriétaires publics ou parapublics (SNCF, RATP, hôpitaux...) d'affecter leur foncier en priorité aux bailleurs sociaux à des prix compatibles - il doute donc de la possibilité de réaliser l'objectif. Constatant aussi l'augmentation du prix des immeubles, il déplore que les investisseurs institutionnels privilégient la vente à la découpe - plus rentable - à la vente en bloc des immeubles.

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Report du congrès HLM

Devant l'ampleur des dégâts occasionnés par les intempéries le week-end du 10 juin au parc des expositions de Toulouse, situé sur une île au milieu de la Garonne, l'Union des HLM a été contrainte d'annuler le congrès annuel qui devait se dérouler du 14 au 17 juin sur le thème : « HLM et territoires ».

Le parc des expositions - occupé sur 23 000 mètres carrés par les HLM - a été en effet recouvert d'un bon mètre d'eau dans la nuit du 10 au 11 juin qui, en se retirant, a laissé 10 cm de boues. Un vrai désastre pour le millier d'exposants qui avaient fini d'installer leurs stands le samedi 10 juin, avant le début du week-end de la Pentecôte !

Les responsables de l'Union ont pris leur décision après avoir cherché en vain une solution de remplacement. Mais le congrès annuel des HLM est une grosse machine qui accueille 3 000 participants, 1 000 invités nationaux et locaux et 1 000 exposants qu'il faut véhiculer, loger et nourrir.

Trois ministres - Claude Bartolone, ministre délégué à la Ville, Jean-Jacques Queyranne, secrétaire d'Etat chargé de l'Outre-mer, et Louis Besson pour le Logement - étaient attendus cette année.

Le congrès représente pour l'Union un budget de 15 millions de francs (dont une partie est payée par les exposants). Bien sûr, l'organisation est assurée, mais ce sont des mois de travail qui sont réduits à néant.

L'Union des HLM ne renonce pas pour autant à tenir son congrès plus tard - peut-être en septembre - mais aucune date n'était encore fixée à l'heure où nous mettions sous presse.

PHOTO : Les dégâts causés par les intempéries ne laissaient pas d'autre choix aux organisateurs du congrès.

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