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HLM : logements financés en recul de 13% en 2012, quid en 2013?
Logements sociaux BBC à Chelles (OPAC) - © © Ateliers Jahel Architecture

HLM : logements financés en recul de 13% en 2012, quid en 2013?

Laurence Francqueville, avec AEF Habitat et Urbanisme |  le 29/05/2013  |  ImmobilierTechniqueBâtimentCharente-MaritimeParis

La ministre du Logement, Cécile Duflot, clôturera les travaux de l’assemblée générale de la fédération nationale des offices publics de l'habitat (OPH) le 30 mai à la Rochelle. L'occasion pour le Moniteur de faire un point sur la production de logements sociaux en France. L'an dernier, un peu plus de 100 000 logements sociaux ont été financés (-13%). Pourtant, l'objectif de construction du gouvernement pour 2013 a été fixé à plus de 150 000 logements locatifs sociaux. L'équation sera difficile, voire impossible à résoudre.

9 milliards d'euros, c’est le montant des investissements réalisés par les offices publics de l'habitat (OPH) en 2011 pour construire et entretenir leur patrimoine (2,3 millions de logements sociaux). Ce chiffre est relevé dans le rapport d'activité 2012 de la fédération des OPH présenté lors de son assemblée générale organisée les 29 et 30 mai prochains à La Rochelle (Charente-Maritime) et clôturée par la ministre de l'Égalité des territoires et du Logement, Cécile Duflot. Un chiffre qui n’était encore que de 6 milliards en 2007. La fédération se félicite donc que les offices aient « doublé leur production de logements en moins de dix ans », pour atteindre les 36 000 logements produits en 2011.

102 728 logements financés en 2012

Pour 2012, il faut prendre les chiffres publiés par le ministère de l'Égalité des territoires et du Logement dans le « Bilan des logements aides en 2012 », document de 75 pages qu'il vient de mettre en ligne. Il en ressort qu'au total, 102 728 logements locatifs sociaux ont reçu un agrément de financement par les services de l'État ou ceux des collectivités locales délégataires des aides à la pierre l’an dernier en France métropolitaine et hors Anru. Un chiffre en baisse de 11 % par rapport à 2011 et de 22 % par rapport à 2010. Ce recul s'explique surtout par la chute du nombre d'agréments délivrés l'an dernier en PLS (prêts locatifs sociaux). En incluant les 13 809 agréments délivrés dans le cadre de l'Anru, le nombre total de logements locatifs sociaux financés en 2012 s'élève à 116 537, soit une baisse de 13 % par rapport à 2011.

Dans le détail, 81 540 agréments ont été délivrés en 2012 pour des logements produits par des organismes HLM (29 306 par les OPH, 50 550 par les ESH et 1 684 par les sociétés coopératives) et 8 486 par les SEM et Entreprises publiques locales (EPL). Ces maîtres d'ouvrages représentent donc 87,6 % de la production. Le reste étant assuré par les collectivités locales (3,7 %), le tiers secteur (5,9 %), les entreprises commerciales (2,5 %) et les particuliers (0,3 %). Chaque logement social financé en métropole a nécessité en moyenne 127 770 euros, relevant à 75,4 % de prêts, 12,5 % de subventions (dont 7,7 % en provenance des collectivités locales et 3,2 % de l'État) et 12,1 % de fonds propres.

Quid pour 2013 ?

Pour 2013, les circulaires de programmation des aides de l’Etat pour le logement social envoyées aux préfets prévoient de construire 150 000 unités. Sans remettre en cause l’objectif, les bailleurs s’étonnent de sa déclinaison régionale, alors même que le cadre financier des opérations n’est pas stabilisé.

Dans une enquête publiée dans le Moniteur publiée le 3 mai, l’Union sociale pour l’habitat (USH) relève que la concertation locale préalable à la fixation de ces objectifs a été « très hétérogène », voire inexistante dans certaines régions comme en Provence-Alpes-Côte d’Azur (Paca). Au final, plus de la moitié de l’objectif (76 000 logements) est localisée dans trois régions : Ile-de-France, Rhône-Alpes, et Paca. Logique puisque ces régions sont réputées les plus tendues. Mais la marche à monter est très haute, voire hors de portée, de l’avis de certains bailleurs :  22 % sur un an pour l’Ile-de-France avec 47 800 logements sociaux prévus, soit autant que tous les logements mis en chantier en 2012 ;  23 % en Paca. Quant à Rhône-Alpes, « les bailleurs sociaux n’ont pas baissé les bras, loin de là, et lancé beaucoup d’études. Mais nous ne pourrons pas augmenter la production de 18 % comme le souhaite le gouvernement. Les aides à la pierre ont été majorées de 10 % cette année, mais cela ne sera pas suffisant », prévient Pascale Clerc, directeur du pôle métiers de l’habitat de l’Opac 38. Vu de la Fédération nationale des associations régionales (Fnar), « l’époque où l’on pouvait décider de façon intelligente depuis Paris est révolue. Il faut renverser le raisonnement et établir la programmation en fonction des besoins exprimés dans les territoires. D’autant que ce besoin n’est pas uniforme : en zone dense, il est tout aussi indispensable de faire de l’accession que du locatif social », estime François Salzgeber, son directeur.

De nombreux doutes

Les doutes exprimés par les bailleurs sur la faisabilité des objectifs fixés sont de trois ordres. Premièrement il faudra plusieurs mois pour mettre en œuvre les dispositions de la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement. Deuxièmement, sur le plan opérationnel, la réduction dramatique de la production de logements privés en promotion aura un impact mécanique sur la production de logement social. Troisièmement, la faisabilité financière de l’objectif fixé est également en doute. Certes, l’inconnue sur la TVA applicable à partir de 2014 a été levée par le « plan d’investissement pour le logement » annoncé par le président de la République le 21 mars. Certes, l’importante collecte des fonds d’épargne permettrait une montée en puissance de la production de prêts de la Caisse des dépôts aux bailleurs sociaux. Mais nombre d’incertitudes sur les moyens financiers dont ils peuvent disposer subsistent. Car construire 50 % de plus représente un effort financier de 17 milliards d’euros. Pour passer de 80 000 à 120 000 logements par an, les HLM estiment qu’il leur manque 1,4 milliard. Or les modalités d’intervention d’Action logement - qui doit apporter 1 milliard d’euros par an en plus pendant trois ans grâce à un emprunt auprès de la Caisse des dépôts – sont tout juste en passe d’être calées (elles devraient être officialisées le 4 juin). Enfin dernière inconnue : les aides que seront en mesure d’apporter les collectivités (1 milliard d’euros actuellement) compte tenu de la baisse de leurs dotations.

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