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HLM Des solutions pour diminuer les charges

le 11/06/1999  |  Logement socialEnvironnementLogementRénovationEurope

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Sommaire du dossier

  1. Les usagers - Les jeunes: la nouvelle cible des HLM
  2. Les usagers - Les personnes agées: le nouveau concept de résidences en HLM
  3. Les usagers - Les démunis: quelle politique de logement ?
  4. Les nouveaux métiers - HLM: des emplois stratégiques
  5. Les zones tendues - Metz: l'Opac joue la technopole
  6. Les zones tendues - Pessac: à la recherche d'une cohérence
  7. Les zones tendues - Rodez: stratégie locale de développement
  8. Les zones tendues - Bourgoin-Jallieu: muscler le centre-ville
  9. Des missions de plus en plus diversifiées - L'accueil des populations spécifiques
  10. Des missions de plus en plus diversifiées - Les organismes d'HLM, acteurs urbains
  11. Des missions de plus en plus diversifiées - La réhabilitation: mission importante pour les organismes d'HLM
  12. Des missions de plus en plus diversifiées - La démarche qualité des organismes d'HLM
  13. Des missions de plus en plus diversifiées - L'activité immobilière des organismes d'HLM
  14. Offrir une gamme complète de services - Domotique: les locataires de l'Office de Pau sont satisfaits
  15. Offrir une gamme complète de services - Gestion de proximité: les ouvriers occupent les quartiers
  16. A la découverte du monde HLM - La marche forcée vers les services: garantir les prestations de base
  17. Offrir une gamme complète de services - Animation: un soutien aux projets des locataires
  18. Offrir une gamme complète de services - Insertion: de nouveaux gisements d'emplois
  19. Offrir une gamme complète de services - Suivi social: l'Opac de l'Ain recrute une conseillère
  20. Offrir une gamme complète de services - A la découverte du monde HLM
  21. A la découverte du monde HLM - 5 grandes familles
  22. Mission sociale des HLM - Les points de vue de Roger Quilliot,Yves Baise, Jacques Badet et Jacques Berké
  23. Mission sociale des HLM: les expériences - Insertion par l'économique
  24. Mission sociale des HLM - La grande peur du recentrage
  25. Mission sociale des HLM - Les chiffres du mouvement HLM: lente paralysie de l'accès au parc
  26. Mission sociale des HLM : les expériences - Logement des démunis
  27. Mission sociale des HLM: les expériences - Un bilan social voit le jour en Paca
  28. Mission sociale des HLM: les expériences - Gestion de l'habitat
  29. Quel ancrage social ?
  30. Le réancrage social des HLM
  31. Gestion locative : Boulogne-sur-mer : un exemple de démolition-reconstruction de maisons individuelles
  32. Gestion locative : La montée de la tension
  33. Gestion locative : La « réunion du mardi », baromètre social de la « Plaine du Lys »
  34. Patrimoine : Des logements neufs pour les démunis à Paris
  35. Attributions du label Qualitel HPE 3 étoiles
  36. Qualitel dans l'expectative
  37. Patrimoine : Le prix du PLA a progressé plus vite que l'inflation en région parisienne
  38. Patrimoine : La réhabilitation vulnérable
  39. Patrimoine : «L'état du patrimoine, premier facteur de préservation du lien social»
  40. Revirement sur la démolition
  41. Finances Comment faire face au coût du logement social ?
  42. Finances : Le très social est-il déficitaire ?
  43. Gestion locative Face à des occupants plus pauvres, la pratique évolue
  44. Patrimoine : La construction au ralenti
  45. SOMMAIRE DOSSIER HLM
  46. La dure loi de la demande
  47. Entretien LOUIS BESSON : « Différencier l'offre pour pouvoir proposer un logement à tous »
  48. Le congrès HLM de Marseille
  49. Un parc social mieux adapté aux ressources des plus modestes
  50. Vandoeuvre Réhabilitation par tranches d'une cité
  51. Nantes Restructuration d'un pavillon vétuste
  52. Marseille Fondations sur micropieux, parkings en rez-de-chaussée
  53. Où créer des logements sociaux ?
  54. Des solutions techniques pour baisser les charges
  55. Qualité d'usage : comment optimiser les plans
  56. TVA sur la réhabilitation du locatif social
  57. Orly Construire à moins 25 % : pari gagné
  58. Renouvellement urbain Les organismes d' HLM condamnés à réussir
  59. Entretien DANIEL LEBEGUE « Nous sommes prêts à passer à la vitesse supérieure »
  60. Un « Monsieur ville » chez 3F
  61. DANIEL GRANDE, directeur du GIE Villes et Quartiers
  62. Patrimoine Une échelle de risques chez Efidis
  63. Refaire la ville : six exemples Malakoff Cité du Million : une démolition-reconstruction à taille humaine
  64. Refaire la ville : six exemples Marseille Trois bailleurs remodèlent la cité du « Plan d'Aou »
  65. Refaire la ville : six exemples Sartrouville La redécouverte des Indes
  66. Refaire la ville : six exemples Eure Gestion dynamique du patrimoine : l'Opac colle au marché
  67. Refaire la ville : six exemples Bordeaux Une restructuration en douceur pour les « Hauts de Garonne »
  68. Refaire la ville : six exemples Meaux Un double pari : assainir les finances et sauver le patrimoine
  69. HLM Des solutions pour diminuer les charges
  70. EAU Une expérimentation sur les consommations
  71. CHAUFFAGE Isolation renforcée pour diminuer les coûts
  72. CHAUFFAGE Une photographie des charges des locataires
  73. COGENERATION Production de chaleur et d'électricité combinée
  74. Effectuer un audit de chaufferie
  75. L'apres-démolition
  76. Entretien avec Paul-Louis Marty, délégué général de l'Union sociale pour l'habitat
  77. Les architectes créent de nouveaux liens entre ville et habitat
  78. Logement social 800 000 « passoires thermiques » à rénover
  79. Mobilisation des régions Des financements indispensables pour boucler les réhabilitations thermiques
  80. Mobilisation des organismes La baisse des charges des locataires justifie les efforts
  81. Alsace CUS Habitat recherche l'efficience économique
  82. Savoie Albertville, pionnier de l'éco-prêt
  83. Philippe Tilloux, directeur de Périgueux habitat « Il ne faut pas se contenter de raisonner en réduction des charges »
  84. Picardie Oise-Habitat démarre sans aide la modernisation de trois immeubles
  85. Aquitaine La performance énergétique, axe stratégique d'Agen Habitat
  86. Bretagne Isolation par l'extérieur pour Aiguillon Construction
  87. Bretagne Des panneaux photovoltaïques comme brise-soleil chez Habitat 35

La recherche d'économie n'est pas incompatible avec le confort des locataires. Suivant que l'on s'adresse à des constructions correctement isolées ou non, les priorités diffèrent.

La diminution des charges pour les logements sociaux constitue aujourd'hui, plus que jamais, une priorité pour les offices HLM, confrontés au manque de solvabilité des locataires. Mais pour que cet objectif soit pleinement atteint, encore faut-il que la démarche soit expliquée et comprise par tous. C'est la raison pour laquelle la plupart des gestionnaires de patrimoine associe les associations de locataires à leur démarche. Car les dispositifs techniques ne peuvent pas, à eux seuls, résoudre tous les problèmes : il faut qu'ils soient correctement utilisés. De plus, la recherche d'économies ne doit pas se faire au détriment du confort des occupants. Sinon elle serait rejetée.

Les solutions ne sont pas forcément complexes. La mise en place d'un mécanisme de chasse d'eau à double commande 3 litres/6 litres n'excède pas 200 francs et diminue la consommation de 5 m3 par personne et par an, selon une étude du Centre scientifique et technique du bâtiment (voir ci-contre). Si on tient compte d'un prix unitaire du mètre cube d'eau potable compris entre 15 et 20 francs, on voit bien le gisement d'économie potentiel. Autre exemple : le remplacement des lampes à incandescence classiques par des lampes fluocompactes, qui ne coûtent que quelques dizaines de francs l'unité, diminue par cinq la consommation électrique tout en allongeant considérablement la durée de vie.

Diminuer les consommations de chauffage dans l'ancien

Mais attention, les priorités diffèrent suivant que l'on s'adresse à des bâtiments anciens ou récents. Avec des constructions réalisées avant les années 70, période à partir de laquelle ont été appliquées progressivement de nouvelles exigences réglementaires dans le domaine de la thermique, la diminution des consommations de chauffage est primordiale.

Elle passe donc par le renforcement de l'isolation qui s'effectue, en général, par l'extérieur et le remplacement des ensembles menuisés par des fenêtres équipées de double-vitrage. Cette solution, plus facile à mettre en oeuvre qu'une isolation par l'intérieur, améliore le confort des occupants en évitant la sensation de paroi froide. Par ailleurs, comme les bâtiments deviennent étanches, il faut que des dispositifs complémentaires de ventilation soient mis en place afin de garantir un renouvellement d'air suffisant.

Lorsque les logements sont chauffés par une installation collective (le cas le plus fréquent), un diagnostic doit être mené avant de remplacer les chaudières et mettre aux normes les installations (voir la fiche pratique p. 97). Les fabricants estiment qu'en remplaçant les anciennes chaudières par des modèles à haut rendement, le gain est compris entre 20 et 25 %.

Lorsqu'il s'agit d'un chauffage électrique (une faible partie du parc), une étude préalable doit être menée pour savoir si le coût des travaux liés au changement d'énergie est amorti par les économies de consommation, (voir « Le Moniteur » du 4 décembre 1998, p. 77, où une opération de ce type est décrite).

Individualisation des consommations d'eau

La cogénération qui permet de produire, de façon combinée de la chaleur et de l'électricité avec des rendements supérieurs à 80 %, constitue une alternative intéressante. Seule difficulté : le coût d'une telle installation nécessite d'alimenter un ensemble de plusieurs centaines de logements et pose un problème financier. L'exemple de l'office HLM d'Angers (voir en p. 95) montre qu'il peut alors être intéressant de s'appuyer sur un conseil extérieur, spécialisé dans le montage de ce type d'opération.

En ce qui concerne l'eau, des dispositifs d'économie peuvent être installés à l'intérieur du logement. Les différentes solutions avec les économies potentielles sont détaillées en page 89 avec, pour exemple, l'opération de Chelles (77) (p. 91).

L'individualisation des consommations, par la pose d'un compteur, constitue une source d'économie difficilement chiffrable mais réelle compte tenu de l'impact psychologique qu'elle produit sur les habitudes de consommation des locataires. Pour les constructions neuves (seulement 50 000 logements ont été construits en 1998 pour un parc de 3,5 millions d'unités), la problématique est différente. Compte tenu de la meilleure isolation des parois et de l'utilisation de chaudières à haut rendement, la part du chauffage dans les consommations globales est moins importante (de l'ordre du tiers du total). Toutefois, il est encore possible de diminuer les consommations de chauffage en abaissant le seuil réglementaire de déperditions thermiques (GV) de 10 à 20 %. Au-delà, la rentabilité économique est plus aléatoire.

Privilégier les apports solaires

La réalisation de Saint Savin de Blaye (voir p. 93) montre que cet objectif peut être atteint, sans surcoût prohibitif, à condition de mener une réflexion d'ensemble, à la fois sur le bâti et sur le mode de chauffage.

Les labels Qualitel HPE 3 ou 4 étoiles encouragent cette démarche de qualité par le biais de « primes ». De toute façon, la conception de logements récents doit privilégier les apports solaires, par essence gratuits, grâce à une approche climatique de l'architecture (voir « Le Moniteur » du 19 mars 1999, p. 76).

Il faut également agir sur les économies d'eau et, surtout, sur les consommations annexes, qu'elles soient propres au logement ou aux parties communes. Par ordre d'intérêt, il convient de s'intéresser à l'éclairage (lampes fluocompactes), à la réfrigération-congélation (classes énergétiques A et B). Seul problème : il est difficile d'agir sur des appareils qui appartiennent aux locataires. Mais pourquoi pas imaginer un livret d'accueil avec des conseils de choix et d'utilisation des équipements ?

GRAPHIQUES :

- Ventilation des charges des offices HLM (Source Tec Habitat)

Si le chauffage constitue le poste de charges le plus important, la part relative des consommations d'eau et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne cessent d'augmenter.

- Facture énergétique annuelle globale des logements- Campagne de mesures menée dans les logements de l'ODH 26 en 1990 (Source Cabinet O. Sidier)

Pour des logements récents bien isolés, la part du chauffage dans la facture énergétique globale, même s'il est électrique, diminue au profit des consommations liées à la production d'eau chaude sanitaire et, surtout, à l'électroménager.

TABLEAUX:

- Les dispositifs d'économie de l'eau (Equipement, coût, caractéristiques et économie) Source CSTB

Compte tenu de l'augmentation continue du prix de l'eau, le surcoût lié à des dispositifs d'économie trouve sa justification. L'individualisation des consommations, grâce à la pose d'un compteur, constitue une source d'économie difficilement chiffrable mais réelle compte tenu de l'impact psychologique qu'elle produit sur les habitudes de consommation des locataires.

- Les gisements d'économie pour le chauffage et l'eau chaude sanitaire (Source Tec Habitat)

Avant d'engager des travaux liés au changement d'énergie afin d'abaisser les coûts d'exploitation, il faut suivre les consommations en installant, au besoin, un système de gestion technique (GTB) et adapter les contrats d'entretien.

- Economies réalisées avec des appareils performants (Source International Conseil Energie pour le réseau Alaine/EDF)

Calcul des incidences sur les factures d'électricité et d'eau de l'équipement des logements en appareils performants. Selon l'étendue des actions, les économies s'étagent de 140 à 958 francs/an, par des gains essentiellement sur le poste électricité. Pour diminuer les consommations annexes d'électricité il faut, par ordre d'intérêt, équiper les foyers lumineux les plus utilisés de lampes fluocompactes et choisir des appareils électroménagers de classe énergétique A ou B.

POUR EN SAVOIR PLUS...

Textes de référence

« Une comparaison entre modes de chauffage », « Le Moniteur » du 6 novembre 1998, p. 73.

« Des solutions techniques pour baisser les charges », « Le Moniteur » du 4 septembre 1998, p. 61.

« Production combinée de chaleur et d'électricité pour 784 logements », « Le Moniteur » du 17 avril 1998, p. 67.

« Chauffage : Vers une diminution des consommations », « Le Moniteur » du 24 octobre 1997, p. 108.

« Isolation renforcée pour diminuer le chauffage », « Le Moniteur » du 19 septembre 1997, p. 80.

« Energie-Des consommations insoupçonnées dans les logements », « Le Moniteur » du 19 septembre 1997, p. 74.

« Chaudières préfabriquées en toiture », « Le Moniteur » du 22 août 1997, p. 38.

Tous ces textes figurent en texte intégral sur le site du Moniteur : www.lemoniteurbtp.com

FREDERIC PAUL, directeur de la maîtrise d'ouvrage et du patrimoine de l'UNFOHLM (1) ET BRIGITTE BROGAT, conseiller technique « Des logements à charges modérées»

Il existe aujourd'hui une volonté des organismes HLM de réduire les charges des locataires qui ont de plus en plus souvent une solvabilité limitée. Une réflexion a donc été engagée depuis quelques années : elle porte notamment, sur le chauffage, l'entretien, les équipements techniques tels que les ascenseurs. Mais d'autres postes de dépenses augmentent également. Ainsi, un suivi des dépenses a mis en évidence un dérapage des charges lié à la forte augmentation du prix de l'eau et des taxes d'enlèvement des ordures ménagères. Des campagnes de rénovation ont déjà commencé qui portent, par exemple, sur l'installation de chasses économiques de WC ou de compteur individualisant les consommations d'eau. On peut même aller jusqu'à la souscription d'un abonnement particulier. En tout état de cause, ces opérations font au préalable l'objet d'une concertation entre les associations de locataires et les offices. Cette action de réduction des charges devrait bientôt s'appuyer sur un label Qualitel qui incitera les organismes à réaliser des logements dont les charges seront faibles. Il devrait être testé en l'an 2000 et déboucher sur des aides financières comme c'est déjà le cas pour les labels HPE 3 et 4 étoiles. Par ailleurs, nous avons passé un accord avec l'Etat qui prévoit que le gain généré par la baisse de la TVA, ramenée de 20,6 % à 5,5 % sur les travaux d'amélioration, bénéficie aux locataires à travers des travaux de baisse des charges.

(1) Union nationale des fédérations d'organismes d'HLM.

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ANNE-MARIE PANTALEON, consultant en aménagement de la ville et habitat « Il faut favoriser le développement durable dans la construction »

Le milieu HLM, bien organisé, pourrait s'engager dans la démarche de développement durable dans la construction : maîtrise et économie des énergies, qualité de l'air intérieur, sélection de matériaux sains... et, pour les nouveaux programmes, étude de leur impact sur l'environnement. Les « consommateurs-habitants » attendent d'ailleurs des réponses. Nos voisins du nord de l'Europe apparaissent bien plus avancés dans ce domaine. Les scandinaves, les hollandais et les allemands construisent avec cette dimension écologique et interdisent même l'utilisation de certains matériaux de construction connus en France. A ce propos, l'Afnor vient de créer, avec l'ensemble des représentants de la profession et des consommateurs, une commission de normalisation pour l'information sur la qualité des matériaux. On peut imaginer qu'au stade même du permis de construire, le maître d'ouvrage avec l'architecte, l'économiste, les bureaux d'études, associés à un spécialiste de l'environnement, s'engagent sur l'étude des sols, l'optimisation des énergies naturelles, la prise en compte des conditions climatiques. Le projet devrait préciser les résultats attendus concernant la qualité environnementale, les économies d'énergie, le bien être et la santé pour les occupants. Nous devons aujourd'hui acquérir de nouvelles compétences tant pour la réhabilitation que la construction neuve.

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JAMES GAULON, expert en montage d'opérations (Réseau Aliane, EDF) « Il faut un bâti de qualité mieux isolé »

Il est possible de réduire les charges des logements en agissant sur les trois différents postes de la consommation énergétique des ménages. Tout d'abord, il faut opter pour un bâti de qualité, mieux isolé et donc par nature plus économe, pour assurer le confort d'été ou d'hiver. Pour les parois opaques, ma préférence va à l'isolation par l'extérieur qui me semble représenter l'optimum qualité-confort-prix. Il existe bien sûr d'autres solutions d'isolation. Le second poste d'économie concerne les équipements électroménagers. Je pense à l'utilisation de lampes fluocompactes ou à des appareils de classe énergétique A ou B pour la réfrigération, la congélation, le lavage et le séchage. L'économie peut atteindre, sur ce second poste, 500 à 1 000 francs/an pour des surcoûts d'investissement allant de 1 500 à 3 000 francs. Enfin, il faut agir sur la consommation d'eau chaude sanitaire et, par la même occasion, sur l'eau froide en général. Il existe des solutions qui ne sont pas forcément onéreuses : dispositif de réduction de la pression à 2-3 bars, chasse d'eau à double commande 3-6 l voire 2,5-4 l pour les WC, mitigeurs économes. Si on réalise un tel logement, le coût énergétique, tous usages confondus, y compris les abonnements et l'entretien, passe d'une fourchette de 100-200 francs/ m2/an à 60-100 francs/m2/an. Le surcoût lié au bâti de qualité est compensé par l'utilisation d'un chauffage électrique dont l'investissement initial est faible.

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