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Habitation Moderne au bout de
Le programme comprend 48 logements et quatre surfaces tertiaires, dans le quartier de la gare de Kehl qui est relié au tramway de Strasbourg depuis le printemps dernier. - © © Habitation Moderne / D. Parent

Habitation Moderne au bout de "l’aventure" de la construction de logement social en Allemagne

Christian Robischon (Bureau de Strasbourg du Moniteur) |  le 15/09/2017  |  ImmobilierTechniqueBâtimentEuropeLogement social

Le bailleur strasbourgeois a inauguré, vendredi 15 septembre, son premier programme transfrontalier en Allemagne, à Kehl, immédiatement sur l’autre rive du Rhin. La gestation n’aura pas été de tout repos.

«Six ans, c’est long, mais c’est le temps des pionniers». Président d’Habitation Moderne, Philippe Bies n’a pas oublié toute la patience et l’abnégation dont le bailleur strasbourgeois a dû faire preuve avant d’inaugurer, ce 15 septembre, son premier programme en Allemagne frontalière, à Kehl. Il s’agit sans doute du premier projet transfrontalier en logement social, du moins avec l’Allemagne. Quelques kilomètres à peine séparent cette «Villa Europa» du siège du bailleur, mais la distance en terme de réglementation, de normes et aussi de pratiques de travail dans l’acte de construire est bien plus conséquente. Au fil de son avancée, l’opération a vu s’accumuler les questionnements inhabituels pour un maître d’ouvrage français, jusqu’à se transformer en «aventure», selon le terme utilisé vendredi par le maire Kehl, Toni Vetrano. «Elle a confirmé l’adage: le diable se cache dans les détails», a relevé l’élu allemand.

Le projet trouve ses origines dans une autre première survenue en 2010: l’entrée d’une collectivité étrangère, la Ville de Kehl, au capital d’une société d’économie mixte (SEM), Habitation Moderne, certes à la hauteur symbolique de 0,2 %. A la suite, le bailleur a répondu avec succès à un appel d’offres de la municipalité allemande pour le rachat d’une dent creuse près de la gare.

Financement et habitation franco-allemands

De sa suite de découvertes (voir focus ci-dessous), Habitation Moderne est venu à bout. Entouré d’une maîtrise d’œuvre allemande conduite par les cabinets d’architectes locaux Grossmann et Leimbach-Bartels, il a fait construire 48 logements, trois commerces et un espace de bureaux. Rédigé en allemand selon les normes DIN du pays voisin, l’appel d’offres a débouché sur un choix très majoritaire d’entreprises d’outre-Rhin. Les 4 115 m2 de surface utile ont représenté un montant d’opération – foncier compris - de 12,5 millions d’euros TTC (TVA allemande à 19 %) débouchant sur une performance énergétique RT 2012 - 30 %.

La dimension franco-allemande s’exprime à deux autres niveaux. Pour le financement, la Caisse d’épargne et son homologue germanique Sparkasse se sont réparti les 10,8 millions d’euros d’emprunts. Et aujourd’hui, l’occupation des logements est binationale: la Villa Europa comprend 12 ménages locataires français, 20 allemands et 15 mixtes.

Habitation Moderne veut persévérer. Son président se déclare prêt à retenter l’expérience. La Ville de Kehl l’appelle aussi de ses vœux: «Nous avons un besoin de logements locatifs sociaux, aucune offre côté allemand ne sait réellement combler et Habitation Moderne a la compétence».

Les particularités d’une construction allemande

(selon l’expérience d’Habitation Moderne, témoignage de Marc Szymanski, chargé d’opération)

- dépôt du permis de construire: obligation de connaître dès ce stade l’identité des bureaux d’études structure et fluides et du coordinateur du système de sécurité incendie (SSI) qui doivent rédiger un rapport préalable;

- différences dans les règles de calcul des surfaces;

- avant-projet très «ficelé», n’autorisant pratiquement plus de modification en cours de projet;

- «Point rouge» système de vérification de la conformité du projet au fil des étapes de sa construction, par un bureau de contrôle tiers. Dans le cas présent, 14 points rouges intermédiaires ont précédé le point rouge d’approbation finale;

- obligation de mesure du taux de concentration de CO2 dans les parkings;

- normes techniques différentes: prises électriques sans prise de terre, hauteur de portes de 2,15 mètres au lieu de 2,O4 mètres, etc.;

- compteurs électriques regroupés dans un local au sous-sol;

- réception non déclarative mais effectuée en commun avec les services instructeurs de la Ville qui la prononcent ensuite de façon définitive.

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