GMAO : l’indispensable symbiose technico-réglementaire
La gestion de maintenance assistée par ordinateur (GMAO) implique la conception d’outils adaptés et personnalisés pour chaque parc immobilier. Elle nécessite une bonne connaissance technique de ce parc mais aussi une mise en perspective avec les réglementations le concernant, celles existantes tout autant qu’à venir.
La gestion de patrimoine, qui englobe tout autant les immeubles que le foncier, bénéficie de l’apport d’outils devenus incontournables que sont les GMAO (gestion de maintenance assistée par ordinateur). Mais pour qu’une GMAO soit efficace, il est impératif que soient remplies plusieurs conditions. Parmi elles, on retiendra principalement une connaissance aboutie du parc immobilier lui-même et de son état, une vérification systématique de l’adéquation aux exigences réglementaires de toutes sortes et la mise à disposition d’un outil informatique adapté aux besoins spécifiques de chaque gestionnaire.
L’outil, qui doit fournir des tableaux de bord d’actions à mener ou des photographies de l’état du patrimoine au moment des décisions stratégiques (travaux à entreprendre, cession à envisager, etc.), sert à faciliter les décisions du maître d’ouvrage en aidant à l’évaluation des investissements à prévoir ou à fixer au moment d’une prise de décision stratégique. Il permet ainsi de suivre une démarche préventive, plutôt que de devoir mener des opérations curatives, la plupart du temps plus coûteuses.
C’est ainsi, par exemple, qu’un outil de GMAO adapté aidera aujourd’hui à l’anticipation des obligations de la loi de Transition énergétique (1) dont certaines dispositions seront applicables dès 2017 (par exemple : mise en place de carnet numérique de suivi et d'entretien pour les bâtiments d'habitation neufs). Cette anticipation réglementaire justifie le couplage d’une GMAO à une veille du même type dans l’ensemble des domaines de la réglementation ou de la législation.
De son côté la connaissance technique du bâtiment est optimale dans un outil récent et encore peu généralisé qu’est le BIM ou maquette numérique. Elle permet de construire un avatar du bâtiment existant, véritable image virtuelle identifiant chacune de ses caractéristiques, et donc les points de vigilance stratégiques pour l’entretien et la maintenance.
La mise en place d’une GMAO exige de franchir différentes étapes. La première est un état des lieux général qui concerne aussi bien les caractéristiques de l’activité (établissements recevant du public ou ERP, habitat, tertiaire) des locaux visés, que les données constructives (de matériaux, de performances physiques, thermiques, acoustiques, etc.) des constructions. Dans une démarche de symbiose technico-réglementaire, il sera possible d’identifier les caractéristiques de la GMAO (un progiciel) à paramétrer.
Ce paramétrage général, associé à une indispensable mise en rapport aux obligations réglementaires, nécessite simultanément des connaissances liées à la construction, une parfaite maîtrise de l’actualité réglementaire comme de l’offre informatique spécialisée.
La mise en place sera d’autant plus efficace qu’elle est accompagnée par un tiers indépendant possédant la double compétence d’audit (technique et réglementaire) qui saura aussi évaluer le degré de capacité de l’entreprise à héberger une technologie complexe nécessitant un investissement à long terme.
Disposant d’un outil complet et régulièrement actualisé, le gestionnaire (maître d’ouvrage ou exploitant) pourra s’appuyer sur une vision prospective, de l’évolution de son parc et de son entretien.
(1) Loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, JO du 18 août 2015.
