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Freo Group voit le bout du tunnel dans la rue de la République à Marseille
Engagé dans la restauration de la rue de la République, le groupe Freo a investi près de 100 millions d’euros dans la restructuration de 13 îlots. - © © Yann Bouvier

Freo Group voit le bout du tunnel dans la rue de la République à Marseille

Christiane Wanaverbecq (Bureau de Marseille du Moniteur) |  le 20/04/2018  |  ConjonctureBâtimentBouches-du-RhôneMise en concurrenceOuvrage d'art

Engagé dans la restauration de la rue de la République, depuis son rachat de l’asset manager Atemi, le groupe Freo estime avoir réussi son pari. Il a investi près de 100 millions d’euros dans la restructuration de 13 îlots.

Est-ce la fin d’un purgatoire pour la rue de la République à Marseille dont on annonce depuis une vingtaine d’années la renaissance sous la houlette de l’opération d’intérêt national Euroméditerranée ? En tout cas, ce 19 avril, dans une salle de réunion du nouvel hôtel NH situé au bas de l’ancienne artère impériale, Olivier Dubois, président de Freo Immo, affichait son optimisme. C’est d’ailleurs pour cela qu’il a voulu présenter avec Cédric Giraud, directeur de sa filiale Atemi Méditerranée, le résultat du programme de restauration immobilière déployé sur 100 000 m2 de bâti haussmannien (à parité, commerces en pied d’immeuble et logements) achetés fin 2007 moyennant un chèque de près de 200 millions d’euros à Marseille République, une filiale du fonds d’investissement texan Lone Star.

Intervenant comme asset manager, Atemi Méditerranée a dépensé près de 100 millions d’euros pour restructurer 13 îlots avec, comme stratégie, la diversité des produits et des services. Une illustration de ce travail est l’ouverture, en 2018, de l’hôtel NH Collection (176 chambres) exploité par le groupe espagnol NH Group, au bas de la rue de La République, du côté de la Joliette, le nouveau quartier d’affaires d’Euroméditerranée.

90% de bureaux occupés

Dix ans après son entrée en scène, l’opérateur immobilier affiche un taux d’occupation de 90 % des 3 000 m2 de bureaux gardés en propriété. Et sur les 464 logements vendus à la découpe après restructuration (20 000 m2), il ne reste plus que 37 lots à commercialiser (entre 3 500 et 4 500 euros/m2). Pour le reste, il a vendu, en l’état, 275 logements à des investisseurs institutionnels ou des bailleurs sociaux (soit 23 000 m2 au total) et cédé, après restructuration, l’immeuble de bureaux «Haussmann Joliette» dont 2 200 des 3 700 m2 sont aujourd’hui loués l’espace de coworking «I lov’it».

La chose n’a pas été évidente dans cette partie du centre-ville de Marseille inscrite dans une ZPPAUP. A peine propriétaire en 2008 des 100 000 m2, Atemi Méditerranée décide de créer deux sociétés distinctes chacune propriétaire d’actifs correspondant à 50 000 m2.

La première, «Résidences de la République», s’occupe des étages supérieurs vendus à la découpe pour produire une nouvelle offre de logements commercialisée au prix moyen de 3 500 euros à 4 500 euros le mètre carré.

La seconde, un organisme de placement collectif immobilier (OPCI), «Commerces de la République» a, lui, pour mission de restructurer les rez-de-chaussée, entresols et sous-sols loués à des commerces.

A l’époque, Atemi Méditerranée agissait pour le compte de fonds regroupant plusieurs investisseurs institutionnels (le fonds «LBREP» contrôlé à 15 % par feue la banque Lehman Brothersn, NDLR). Arrive le krach boursier qui ralentit son activité. S’y ajoutent des opérations complexes de restructuration d’immeubles haussmanniens et de relogement de locataires titulaires de baux de 1948. «On a notamment dû gérer le cas des entresols qui se sont révélés peu compatibles avec l’activité commerciale», indique Olivier Dubois. Ces espaces intermédiaires ont finalement été dédiés au logement ou aux bureaux.

Stratégie révisée

En 2012, Atemi Méditerranée révise sa stratégie confortée par Freo qui entre en action trois ans plus tard. «Au départ, nous ciblions les logements et des commerces. Le programme résidentiel s’est bien déroulé avec une offre diversifiée regroupant hôtel, résidence pour seniors et résidence étudiante… Pour les commerces, nous avions misé sur les enseignes «mass-market». Le marché nous a donné tort. Désormais, nous cherchons à nous démarquer avec de nouveaux concepts différenciants, alliant équipement de la maison, commerces de proximité et restauration», explique le président de Freo Immo. Une stratégie incarnée par l’implantation d’un magasin de la décoratrice Sophie Ferjani («La sélection de Sophie Ferjani»).

En une décennie, le programme de restauration des immeubles haussmanniens a permis de réaliser une résidence étudiante, une résidente pour seniors, un hôtel 4 étoiles, des immeubles de bureaux, 460 unités résidentielles, et enfin, 160 commerces en pied d’immeubles sur les 210 initiaux. Sur les 30 000 m2 de commerces, 45 % sont occupés.

La commercialisation de ces cellules représente d’ailleurs le dernier défi de l’opérateur: «45 % des cellules sont commercialisées. Il nous faut trouver preneur pour le reste», avance Olivier Dubois. Mais, à l’en croire, il ne faudra plus attendre très longtemps pour voir les rideaux des boutiques se lever, Atemi Méditerranée ayant «de nombreuses marques d’intérêt de commerçants». Une perspective attendue avec impatience dans les rangs d’Euroméditerranée et de la Ville...

Freo Group

Fondé en 1996, Freo est un fonds de capital-investissement spécialisé dans l’investissement et la gestion d’immobilier dans sept pays: l’Allemagne, où il est né, la France, la Grande-Bretagne, l’Italie, l’Espagne, le Luxembourg et les Etats-Unis. L’acquisition, en 2O15, d’Atemi s’inscrivait dans une stratégie de déploiement en France. Le groupe a géré dans l’hexagone jusqu’à 3,5 milliards d’euros de valeurs d’actifs. Présent en Ile-de-France et à Marseille, le groupe veut d’ailleurs renforcer sa présence en Provence-Alpes-Côte d’Azur avec des pistes à Nice, Cannes, Antibes, etc.

Un peu d’histoire

Inaugurée en 1864, la rue de la République, rue traversante d’1,1 km, a été imaginée par les frères Pereire, tous deux architectes, pour relier le Vieux-Port et le quartier de la Joliette. La rue est née du percement dans le bâti ancien et dans l’épaisseur de la colline. Le chantier titanesque a duré deux ans, ponctué du déplacement de populations, de destructions de maisons, etc.

L’artère desservie par deux lignes de tram depuis le début des années 2O1O s’inscrit dans le renouveau de la cité phocéenne porté depuis 1995 par l’établissement public d’aménagement Euroméditerranée.

L’été dernier, ANF Immobilier a vendu les 124 OOO m2 de commerces, logements et bureaux dont il était propriétaire sur la rue de la République à la société de gestion de portefeuille primonial (Reim). Le promoteur marseillais Constructa est son asset manager.

Le rachat se serait fait en bloc pour 4OO millions d’euros, soit 2O,5 % de moins que la valeur d’expertise, Comme Marsactu l’avait souligné en juin dernier, ANF avait été contrainte de constater une dévaluation de 27 millions d’euros de ce patrimoine suite à la baisse des loyers des commerces.

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