En direct

François Payelle, président de la FPI :
François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers - © Thomas Gogny / Le Moniteur

François Payelle, président de la FPI : "Aucun promoteur n’a intérêt à prendre le risque d’une défaillance d’entreprise."

Propos recueillis par Laurence Francqueville |  le 12/06/2013  |  EtatFrance entièreEurope

Ma newsletter personnalisée

Ajouter ce(s) thème(s) à ma newsletter personnalisée

Immobilier
Etat
France entière
Europe
Valider

La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) organise son congrès les 13 et 14 juin à Tours. L’occasion d’interroger son président, François Payelle, sur la conjoncture. Et de lui demander son avis sur les diverses initiatives du gouvernement pour soutenir le secteur.

Votre congrès à Tours, les 13 et 14 juin, aura pour thème « il est urgent de construire». Quel message voulez-vous  faire passer?

Tout d’abord que l’évolution des indicateurs d’activité comparée à l’ampleur des besoins non satisfaits impose une très forte réaction.

Le logement ne peut plus être pensé comme quelque chose d’unique. La diversité des besoins  doit être mieux anticipée dans notre production. Il nous faut segmenter un peu notre réflexion. Ce congrès doit permettre de jouer le rôle de boîtes à idées.

Comment l’année 2013 a-t-elles démarré en termes de ventes?

Les chiffres du premier trimestre ne sont pas bons. Les ventes de logements ont reculé de 6,9% par rapport à 2012 (15 988 unités). Les ventes à investisseurs sont en retrait de 23% et ne représentent pour ce trimestre que 34% de notre clientèle. En revanche, les ventes en accession progressent de 4% à 9 960 logements. Parallèlement, la chute des mises en vente au premier trimestre 2013 est spectaculaire (-33 %), signe de grande prudence et d’inquiétude des promoteurs, qui reportent beaucoup d’opérations afin de ne pas constituer de stocks.

N’y a-t-il pas aussi un effet d’attentisme général des acquéreurs compte tenu de la conjoncture et des investisseurs vis-à-vis du Duflot?

Effectivement, les conditions d’octroi de crédit bancaire se sont durcies pour les professionnels et pour les particuliers et la crise économique n’encourage pas les acquéreurs potentiels  à passer à l’acte. Du côté des investisseurs, le début d’année est traditionnellement mou, surtout après un changement de régime fiscal (du Scellier au Duflot). Il n’empêche que le niveau atteint est particulièrement bas.

Y a-t-il d’autres facteurs de ralentissement ?

Un certain nombre d’opérations sont repensées car le prix du foncier est devenu trop élevé. Parfois des renégociations sont possibles mais dans certains cas le projet est purement et simplement abandonné.

Le niveau de stock vous inquiète-t-il ?

En fait il faut parler d’offre commerciale et non de stock. Avec environ 81 300 unités, cette offre a augmenté de 12 % en un an. Mais l’offre achevée représente seulement 6 500 logements (8 %) et 43 % des logements offerts ne sont pas en chantier et risquent de ne jamais être construits si la commercialisation n’est pas satisfaisante.

Est-il possible de faire une prévision pour 2013 ?

Si l’on extrapole la baisse enregistrée au premier trimestre (-6,9%), on pourrait terminer l’année avec tout juste 70 000 ventes nettes avec une situation qui  varie nettement d’une région à une autre. Mais globalement, c’est un seuil en dessous duquel il vaudrait mieux ne pas descendre sous peine d’altérer durablement l’outil de production. Pour l’instant, l’accession semble s’être stabilisée. Il faut donc que le Duflot prenne toute sa mesure. Si le dispositif est rapidement et définitivement calé, le deuxième semestre sera meilleur.

Les mesures annoncées par le gouvernement depuis l’automne ne vous rassurent-elles pas ?

Le gouvernement semble avoir pris en considération la situation très difficile de notre secteur. Les mesures présentées depuis l’automne 2012 vont dans le bon sens. Je pense notamment à la mise à disposition du foncier public, à la lutte contre les recours, au moratoire sur les normes… L’adoption prochaine d’un certain nombre de dispositions via des ordonnances est un acte politique fort, signe de recherche d’efficacité. Il n’en reste pas moins qu’elles se mettront en place progressivement et n’auront pas d’effet immédiat. Il faut donc rapidement compléter ces dispositifs par des mesures à plus court terme permettant de relancer la production dans les six mois.

A quoi pensez-vous exactement ?

Il faut tout d’abord stabiliser le dispositif Duflot très rapidement pour que les promoteurs sachent ce qu’ils vont vendre au-delà du 1er juillet. La période transitoire s’achève à cette date et nous avons besoin de connaître les éventuelles modulations de loyers préconisées par les préfets et les communes éligibles en zone B2. Il n’y a rien de plus bloquant que l’incertitude.

Il faudrait également revoir la politique d’accession à la propriété. La petite modification du PTZ+ introduite début 2013, sous contrainte budgétaire, pour allonger le différé d’amortissement des deux premières tranches de revenus n’est pas suffisante. Réfléchissons à d’autres moyens de financer l’accession à la propriété. Notamment des mécanismes permettant de dissocier nue-propriété et usufruit, de distinguer propriété du sol et bail à construction, y compris dans le secteur privé. Il n’y a pas de raison que la Grande-Bretagne ait réussi à instaurer un régime emphytéotique long et pas nous.

Et si on reste dans l’épure du PTZ ?

Il faut de toutes façons étendre le différé d’amortissement à 100% y compris pour la troisième tranche de revenu. Cela a un coût évidemment. Mais tout logement non construit induit des taxes non perçues pour l’Etat, sans oublier l’emploi.

Plus globalement, je voudrais dire que, si développer l’offre de logement locatif social est nécessaire dans la mesure où plus de la moitié de la population française est éligible au logement locatif social, cela ne suffit pas. Et il faut absolument combattre l’idée que l’accession pour les ménages modestes est à proscrire car porteuse d’un risque de fragilisation. Quand l’accession est accompagnée par des équipes compétentes, ça marche. C’est d’autant plus important dans la perspective d’un parcours résidentiel et, à plus long terme, de la constitution d’un capital en vue de la retraite.

Dites-vous, en quelque sorte, que toutes les mesures de relance sont bonnes à prendre ?

Il faut être réaliste. Une ou deux mesures ne règleront pas tout. C’est un ensemble de dispositions qui permettra à la machine de redémarrer. Souvenons-nous que 40 000 logements construits en moins en deux ans c’est 80 000 emplois perdus dans notre pays,nous éloignant encore un peu plus des besoins des Français. Et les entreprises de construction auront du mal à repartir le moment venu, avec du personnel bien formé.

Le prix du logement devient un enjeu majeur. Pourtant, les promoteurs disent ne pas pouvoir baisser leurs prix de vente. Pourquoi ?

Parce que tant que les prix de revient n’auront pas baissé, les prix de vente ne baisseront pas. Si le prix présenté est trop cher, le produit ne se vend pas et l’opération ne se fait pas puisque la banque exige un taux de pré-commercialisation d’au moins 50% pour financer les travaux. L’élasticité prix est très faible. Dans la mesure où il est difficile d’imaginer que les taxes peuvent diminuer, les deux seuls leviers sont le prix du foncier et le coût des travaux. Tant qu’ils ne baissent pas, le prix de vente ne peut pas baisser.

Les entreprises de construction se plaignent pourtant des importantes remises de prix qu’elles doivent consentir...

Oui. Temporairement car le marché est plus difficile. Mais les offres durablement basses donc inférieures aux prix de revient sont inquiétantes. Aucun promoteur n’a intérêt à prendre le risque d’une défaillance d’entreprise.

Et comment faire pour baisser les coûts?

D’abord en réduisant la pression sur le foncier. Ensuite en travaillant sur les coûts de construction. Nous avons eu un vrai signal sur les deux sujets.

Sur le foncier public, la volonté de faire est là. La capacité à faire dépendra d’une volonté politique farouche pour améliorer la gestion du patrimoine de l’Etat. Sur le foncier privé, après l’annulation de l’article 15 de la loi de finances 2013, pour qu’il y ait un afflux massif de terrains sur le marché et détendre ainsi les prix, il faut abaisser fortement l’imposition sur les plus-values de cessions de terrains à bâtir pendant deux ou trois ans,(avec  un engagement de construire dans les deux ans après la signature de l’acte authentique). L’Etat y gagnerait beaucoup plus que s’il ne se passe rien.

Que suggérez-vous pour contraindre le prix de la construction ?

Selon les études que nous menons avec l’Union sociale pour l’habitat – avec laquelle nous sommes en train de passer en revue les normes pour identifier les possibilités d’allègement –, près des 2/3 de la hausse des coûts de construction en 10 ans les coûts de construction sont dûs à l’évolution des réglementations.

Dans cet esprit, le gel des normes techniques annoncé par le président de la République est donc une bonne nouvelle.  Le gouvernement doit ensuite  procéder à un examen des normes existantes d’ici deux ans. Dans l’immédiat par exemple, les obligations de parkings devraient être allégées via les ordonnances attendues cette année.

La réalisation des parkings est financièrement très lourde dans une opération de logements collectifs. Nous sommes conscients que ce sujet, qui implique l’Etat et les collectivités, est délicat. Il faudrait parvenir par exemple à un niveau d’obligation en fonction du taux d’équipement des ménages en voiture.

Que pensez-vous, plus globalement, des orientations annoncées par le gouvernement pour le projet de loi logement et urbanisme qui sera présenté fin juin?

Cécile Duflot prône un urbanisme plus concret et pragmatique. Cette volonté de fluidification et de simplification, notamment en luttant contre l’empilement des niveaux de décisions par la mise en place d’un plan local d’urbanisme à l’échelle intercommunale, est positive. Reste à le traduire concrètement. Une chose est sûre : ce n’est plus un sujet tabou. Il faut savoir ce que l’on veut. Pour rendre l’urbanisme plus cohérent, c’est au niveau intercommunal que la décision doit se prendre.

Pensez-vous que les institutionnels vont réinvestir le champ du logement intermédiaire ?

Recréer une offre sur ce segment de production très déficitaire en France compte tenu des besoins est un vrai enjeu politique pour la mixité sociale et la décongestion du parc HLM. Le dispositif Duflot est une forme de soutien, globalement bien calibré,  financé par les particuliers et très diffus sur le territoire. Il faut par ailleurs faire revenir les investisseurs institutionnels, à l’horizon 2014. Les causes de leur réticence – une gestion plus difficile au détail ; un rendement jugé insuffisant ; des difficultés de sortie – doivent pouvoir être aplanies.

Commentaires

François Payelle, président de la FPI : "Aucun promoteur n’a intérêt à prendre le risque d’une défaillance d’entreprise."

Votre e-mail ne sera pas publié

Éditions du Moniteur Le Moniteur boutique

Le Moniteur n°6000 du 26 octobre 2018

Le Moniteur n°6000 du 26 octobre 2018

Date de parution : 10/2018

Voir

L'expertise immobilière en 50 fiches pratiques

L'expertise immobilière en 50 fiches pratiques

Date de parution : 09/2018

Voir

Traité des baux commerciaux

Traité des baux commerciaux

Date de parution : 12/2017

Voir

Accéder à la Boutique

Les bonnes raisons de s’abonnerAu Moniteur

  • La veille 24h/24 sur les marchés publics et privés
  • L’actualité nationale et régionale du secteur du BTP
  • La boite à outils réglementaire : marchés, urbanismes, environnement
  • Les services indices-index
Je m’abonne
Supports Moniteur